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今年商住公寓蜂擁而至
商住公寓去年在北京取得了不俗的銷售業績,如位於亞運村的天創世緣、西北三環的新起點嘉園、知春路的世紀豪景等,這些以商住公寓為主的項目銷售狀況都很好。新起點嘉園的商住公寓還未正式開盤,首期開放的A座,不到一個月認購率已超過80%,且許多買家皆為整層購買。據統計,在2001年推出的55個公寓中,商住公寓項目至少在11個以上,規模達到71萬平方米,CBD和中關村地區更是以商住公寓為主,突出宜商宜住的特點。今年以來,商住公寓更是蜂擁而至,如亞運村除了重新包裝後推向市場的加利大廈外,還有歐陸經典STUDIO和尚未開盤的財富時代。
諸多發展商爭著宣傳其『商住』概念,可見大家都看好商住公寓的需求市場,由於商住公寓相對寫字樓投入少、資金回收快,風險相對較低,這些優勢使其在市場上具有較強的競爭力。
什麼是商住公寓
商住公寓,顧名思義就是既能辦商務又可以居住的一種產品,但在建築術語中沒有這種稱謂,這是人們根據產品的功能定義的一個不規范的俗稱。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業者提供了一個可商可住的場所,它一般除了提供一些生活配套設施外,還設置了寬帶局域網、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等商務設施。
商住公寓是目前房地產市場上使用頻率較高的一個詞匯,產品也由以前的做商住兩用的普通住宅發展到有較強商務功能的SOHO,再發展到戶型可以多種分割的STUDIO。商住公寓除了自住客戶外,還有較大比例客戶是做為投資。
商住公寓為何熱銷
有效需求急增
在信息產業發展的背景下,小型公司的數目急劇增多,尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨立性較強的小公司不斷湧現,象廣告、設計、策劃、資訊等行業,十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對公司形象要求不高,且工作時間不好掌握,所以比較希望選擇可商可住的公寓,既可免去路上的辛勞,又節約了往返時間。
價格低,風險小
由於商住公寓的土地出讓金低於寫字樓,且建安費和公攤面積都比寫字樓低很多,因此商住公寓的成本遠遠低於寫字樓,在同等利潤條件下,商住公寓的價格低於寫字樓的價格,從而降低了風險,商住公寓在價格上比寫字樓有較強的競爭力。
商住公寓投資回報有幾何
由於近幾年股票、期貨市場比較低迷,風險較大,許多投資客開始把目光轉向房地產市場,有的聚焦商業區的商住公寓,那麼商住公寓的投資回報情況究竟如何呢?下面以亞運村的商住公寓為例,分析商住公寓的租金回報率。
根據華亭嘉園、天創世緣、陽光廣場銷售人員提供的售價和租金,計算出這三個項目的租金回報率分別是8.5%、7.3%、6.9%(按住宅的使用年限70年貼現)。由於住宅的使用率較高,平均為80%,寫字樓的使用率較低,平均為60%,再按使用率折算後,這三個項目的租金回報率分別是10.6%、9.1%、8.6%,平均租金回報率為9.5%,而該地區寫字樓的租金回報率是10%,可見該地區商住公寓的租金回報率稍低於該地區寫字樓的租金回報率,但因前期投入遠低於寫字樓,所以商住公寓的投資回報率還是很理想的。
商住公寓存在哪些問題
前面分析了商住公寓熱銷的原因和較高的投資回報率,但並不說明商住公寓就會成為市場的主流產品,由於這類產品本身存在一些問題,在銷售階段可能沒有暴露出來,但在業內已經引起了不少爭議,主要表現在以下兩個方面。
住宅用地,商務功能
北京市場上的多數商住公寓都是住宅用地,土地出讓金是按住宅用地交納的,土地使用年限是70年,客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來辦理的,而商住公寓的多數入住客戶都是用來辦公,因此商住公寓比寫字樓?主要指中低檔寫字樓 有較強的競爭力,但在這諸多優勢的背後也可以看出市場的不成熟,不規范。這種開發模式,對於專門從事中低檔寫字樓開發的發展商而言,存在著不公平競爭。在廣州,有關部門已禁止將住宅改作辦公場所,進行商業活動。在香港,政府已明令禁止商務客戶和居住客戶混住。在北京,對於商住公寓也會有一個明確的說法。
商客、住客難兩全
由於商住公寓模糊了辦公和居住的功能,辦公的人可能會時時聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味;而住戶則每天要提心吊膽地面對川流不息的陌生面孔,對於需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說,商住樓的社區氛圍會讓住戶不能接受。另外,由於居住客戶對一些商務配套用不上,物業管理費的分攤,就需要一個行之有效的標准。
商住公寓的前景
在國外,商住公寓這種產品幾乎沒有什麼市場,只是一種過渡性產品。但目前北京的商住公寓卻異常的『火』,主要原因是北京的小公司急劇增多,且商住公寓相對寫字樓的價格低,購買風險小,在這種形式下對商住公寓的需求擴張比較快,但這種過渡性產品不會持續『火』下去。
供應量的增幅減緩
從近幾年商住公寓的供應量和銷售情況來看,供應量有增無減,市場表現也比較好,但由於商業區土地儲備量有限,規劃明確,且該類產品本身有諸多不利商、不利住的弊端,所以預計以後的供應量增幅會減緩。
商務功能增強
目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型,並不適合商住,客戶選擇的原因是位置好,交通方便,價格比寫字樓低。隨著市場的成熟,商住公寓將會給客戶提供完備的商務硬件設施和多種商務服務,戶型可以有多種分割,更適合辦公,外立面采用玻璃幕牆或其它能提昇項目形象的材料。
值得一提的是,目前市場上有些住宅用地的項目不再打商住概念,而是打起了純商務概念,宣稱為了提昇檔次,拒絕純居住客戶,這說明部分發展商已經意識到了『商務客戶』和『居住客戶』混住的問題,為了多數客戶的利益捨棄了部分客戶。(楊麗濤)
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