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作為購房參謀、防范購房陷阱的『204條』已潛入上海市場。昨日,加入『204律師團』已經20天的上海福隆律師事務所律師高明對記者說,『前景是光明的,但道路是曲折的。』他說,目前仍在研究條款,尚未接活兒。
1997年,當時名不見經傳的北京隆安律師事務所青年律師秦兵在一場涉及百萬元的房產官司敗訴後,突發奇想,耗時5年,擬出迄今為止涵蓋內容最全面、設定權利義務關系最細致的補充條款———《204條商品房買賣補充合同》(簡稱『204條』)。在北京,『204條』引起強烈的反響和轟動。『204律師團』正是以此為基礎,組建成『幫助消費者簽訂購房合同』的面向全國的組織。
『204條』勢力擴展到上海,等待這個房產交易『黑客』的命運將會怎樣?
律師看法一把『達摩克利斯』劍
加盟『204條』,高明有他的理由:2002年一季度,上海商品房批准預售面積比去年同期增加了265%,銷售登記中屬個人購買佔97%,預售中則達到了98.2%的驚人比率。
『有這些利好數字作後盾,還能有什麼理由不看好「204條」呢?』高律師反問道,上海個人購房已成為名副其實的主流,而『204條』的服務對象正是個體消費群。
高律師介紹,目前有關房地產的爭議越來越多,所爭議的內容不僅包括交房及面積,還有質量、裝修、物業管理、水、電、電話、交通、小區環境等,而消費者在訴訟或協商中能獲勝的一個重要原因就是在標准購房合同之外,與房產開發商簽訂了細致的補充合同,正是這些補充合同使得消費者權利得到相應保障。
『204條』的設計者秦兵在接受記者電話采訪時講,拿目前熱銷的『期房』來說,『地雷』往往就埋在產權裡,國內目前實行的『期房預售登記』制度並不能完全達到保護消費者的目的,如果開發公司倒閉,而你又沒有拿到產權證,那麼你很可能被該公司的債主以抵債為名趕出家門。而『204條』就專門約定了開發商的違約責任。
『諸如此類的購房盲區不勝枚舉』,高明感嘆,而龐大的『204條』正像一把高懸在房產開發商頭頂上的達摩克利斯之劍。秦兵也不否認,『204條』就是這樣一份將矛頭指向房產開發商的約束條款。
開發商觀點有『私設公堂』之嫌
直屬於上海證大置業的『水清木華』樓盤高層負責人肯定了『204條』在督促開發商職業自律方面的作用。但他也表示,作為『契約』在法理上應遵循的『公平合理、等價有償』准則在『204條』中卻成了『先入為主,偏袒一方』,且對政府職能的公信力失去了信任,有『私設公堂之嫌』,如在稅費分攤方面,建設部已有明文規定。
這位曾經在北京從事房地產業的職業經理人還認為,與北京不同,上海業界已形成了一個規范的『契約』社會,『204條』其實加大了全社會的交易成本,不具備可操作性。
上海世茂房地產有限公司總經理張文慶先生認為,條款應對買賣雙方都有約束,有些購房者一旦碰到諸如房子跌價等不利於自己的事情,就後悔,這本不是問題,卻成了找茬的借口。張總表示,『204條』對上海房地產業是一個促動,有實力的開發商不應懼怕『204條』。
相比之下,『上海萬科』的態度更為堅決。該公司一位負責人士告訴記者,『我們一般不會接受』,萬科現在的銷售合同已包含了很多條款,沒必要再花費更多不必要的人力、物力來簽訂不必要的其他合同。
專家分析『樓市虛炒』的產物
業界專家似乎並不看好『204條』在上海的發展。上海財經大學房地產研究中心主任印?華教授認為,『204條』的本質是對賣方的不信任,是誠信尚未穩固的一種結果,它的出現與北京樓市虛炒過熱、無序發展有關,而在上海,一個健康的『游戲規則』已在政府的規范下得以成形。
他說,上海房地產開發商必須有土地使用證、規劃許可證等『五證』,因此,消費者根本無需作出多餘的約定。再如『204條』中關於面積分攤的約定,上海已有詳細規定,『204條』對上海而言純粹是多此一舉。
印教授還認為,對於『204條』,開發商絕不會接受,因為它過於苛刻,單方面顧及購房者,對開發商作『有罪推定』,使其顯失公平,還會大大降低交易效率。如第45條的『變化通知』:房屋室內任何長度或高度尺寸的任何變化均為合同的變更,買受人不同意則有權解除本合同,顯然令開發商很為難,國家尚且還規定有3%的面積浮動。
看好『204條』的高明也擔心,上海目前出現『購房熱』,消費者將比其他城市更難說服開發商簽訂該條款。 (王驥飛)
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