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-一位房地產專業律師,擬出200餘條購房合同補充條款
-補充條款提供的是談判機會,無需逐條寫入合同
-購房人和開發商平等協商是補充條款發揮作用的基礎
隨著購房者的合同風險意識的逐步提高,聘請律師代理或協助買房的購房人也越來越多。隆安律師事務所的秦兵律師為購房人擬出的204條購房補充協議成為目前涵蓋內容最全面、設定權利義務關系最細致的補充條款。上周,秦律師把這份一萬餘字的『條款』交與本報,希望諸項條款能對買房人提供幫助。
據秦兵律師介紹,經過對大量案例分析,目前,房地產爭議越來越多,爭議內容不僅包括交房及面積,還有質量、裝修、物業管理、水、電、電話、交通、小區環境等,這期間有的消費者取得了訴訟的勝利,有的通過訴訟或者協商取得一定數量的違約金,有的退房後取得了房款,一個重要原因就是簽訂了細致的補充合同,這些合同使消費者權利得到相應保障。
據介紹,補充合同的原則有三個:第一個原則是細致,細致有三方面內容,首先是對案例的整理,發現可能產生爭議的地方,將我們遇見的所有案件都寫進去,包括法院的公告案件和新聞報道的案件;其次包括合同簽訂、履行的全過程,包括廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡都寫進去,因為20年的還貸時間太長了,不知道會出現什麼問題;最後涉及房屋的質量、面積及環境等方面,這些條款體現了客戶的當前利益。第二個原則是違約後果,幾乎每個責任都有違約後果,雙方根據合同就可以了解應當有什麼權利或者承擔什麼樣的義務。第三個原則是舉證責任,購房人在目前的全部過程中較難行使知情權,在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據,這時如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證是無法保護購房人權利的,所以該補充條款在某些方面采用了舉證責任倒置的設計方法,規定由開發商來承擔舉證責任,以此來保護購房人利益。(劉新雷)
204條補充條款應對購房陷阱(全文)
-第1部分合同背景
第1條、銷售廣告:買受人根據出賣人於_年_月_日刊登在____報第_版的廣告,於出賣人取得聯系,就購買住宅一事進行協商;本合同就雙方可以預見的條款進行約定,在雙方無法在相關細節有所說明時,則出賣人提供或發布的廣告及宣傳品應當作為證據。
第2條、合同原則:出賣、買受雙方根據《中華人民共和國合同法》的有關規定,本著平等、真實、自願的原則,就買受人購買出賣人住宅一事達成本合同。
第3條、合同定義:合同中所稱『本合同』系指目前出賣、買受雙方所簽訂的合同,其他合同則冠以合同的具體名稱。
第4條、合同目的:出賣人知道買受人購買本合同所指住宅系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在住宅昇值時通過及時轉讓住宅獲得利潤,或者其他可以利用此住宅相關的所有權或用益物權以獲得利益。
第5條、合同標的:合同中所稱『住宅』或『本住宅』系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的住宅。
第6條、住宅地址:此住宅位於北京市__區,目前施工進度情況參照照片。
第7條、項目許可:
第8條、批准部門:本項目由北京市已經批准立項,項目的批准文號:
第9條、土地權利:本宗土地原所有權人為:______,原土地使用權人為:__,土地使用權證:______,土地使用期限為:_____,土地使用性質為:______。
第10條、規劃情況:用地規劃批准部門為____,建設工程規劃許可證:______,建設用地規劃許可證:____。
第11條、銷售許可:房屋銷售許可部門為:____,房屋銷售許可證:_____。
第12條、施工情況:施工許可部門:____,開工證:____。
第13條、建設情況:總設計單位:____,建築師姓名:____,注冊建築師號碼:____,總施工單位:____,總監理單位:____。
第14條、住宅標准:適用____。
第15條、住宅驗收:由____負責驗收。
第16條、質量評價:由____負責進行質量評價。
-第2部分套內空間
第17條、住宅戶型:
第18條、平面圖:
第19條、立面圖:
第20條、起居室尺寸:
第21條、書房尺寸:
第22條、臥室尺寸:
第23條、衛生間尺寸:
第24條、廚房尺寸:
第25條、陽臺尺寸:
第26條、過道尺寸:
第27條、技術經濟指標:
第28條、層高:
第29條、室內淨高:
第30條、貯藏空間:
第31條、套內樓梯:
第32條、門窗:
-第3部分住宅質量
第33條、沈降情況:出賣人保證房屋的沈降情況優於政府頒布的最高要求。
第34條、平直度:房屋的牆體及平面均應當平直,傾斜角度不得大於0.1度,計算方法為:高度差/直線距離;不得超過政府規定的標准,否則出賣人將承擔違約責任。
第35條、牆體裂縫:住宅內部無任何裂縫;如果雙方無法對是否是裂縫進行確定的,由出賣人申請有關機構就此問題進行評價;如果買受人仍有不同意見,則雙方從樓內業主中隨機選擇5人,由這5人確定是否屬於裂縫。
第36條、設計質量:住宅設計質量不應低於政府有關機構頒布的設計最高標准,如果無法達到此等要求,則買受人有權要求出賣人承擔違約責任。
第37條、質量證明:出賣人在房屋交付時應當向買受人提供證明其質量的申報手續及質量評價報告;當買受人對此報告提供異議時,出賣人應當證明這種異議不成立。
第38條、質量評價:出賣人在交付住宅前應當提供質量評價報告;買受人有權查驗與住宅質量相關的全部文件,有權委托相關機構對住宅質量進行評價,否則不視為交房。
-第4部分公攤面積
第39條、公攤內容:出賣人應當在說明公攤面積的內容與尺寸,根據目前的情況,公攤內容包括以下幾個部分
(1)配電室:
(2)公共樓梯:
(3)電梯間:
(4)泵房:
第40條、面積尺寸:房屋的公攤部分、面積及細節尺寸應當說明。
第41條、面積核實:買受人有權對任何一個尺寸進行核實,此等核實無需復雜的測量工具,僅憑於任意一個市場上購買的米尺即可進行測量。
第42條、通知到場:當買受人對公共面積進行測量時,如果發現出賣人提供的尺寸與事實不符,則應當通知買受人到場進行共同測量,此等通知可以通過電話、普通信函或掛號信函或特快專遞或者傳真,買受人接到通知後應當到場;出賣人不到場的,有兩人以上證明,買受人即可進行測量。
第43條、違約條件:買受人對其中一個尺寸的測量結果,與出賣人提供的圖紙不符,則視為出賣人提供的公攤面積不合法,買受人有權拒絕支付公攤面積的費用。
第44條、違約責任:當出現上述違約條件後,出賣人應當在3日內雙倍退還公攤面積的價款,不能退回的,則應當每天支付百分之一的違約金。
-第5部分住宅面積
第45條、公用部分建築面積:
A、各公用部分名稱:
B、各公用部分面積:
第46條、專用部分建築面積:
A、陽臺建築面積:
B、室內牆體面積;
C、室內使用面積;
D、其構成為臥室面積、書房面積客廳面積、衛生間面積各為;
E、面積的數字以現有的出賣人提供的平面圖紙為標准。
第47條、露臺面積:鑒於露臺面積並不計算在買受人購買面積之中,出賣人將面積為:____平方米的露臺之永久使用權交付給買受人,買受人在使用過程中無須支付物業管理費。
第48條、關於建築面積的約定:
(1)買受人所購住宅約定建築面積為__平方米,如果經過實際測量後,面積在__至__平方米之間的,則雙方據實結算,多退少補。
(2)買受人所購住宅建築面積經過實際測量後,大於__平方米的,出賣人無權要求買受人支付多餘價款,並且應當據實辦理產權登記。
(3)買受人所購住宅建築面積經過實際測量後,小於__平方米的,出賣人應當根據與約定建築面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,並且應當據實辦理產權登記。
(4)鑒於目前買受人所購住宅面積所適用的契稅為2%,如果因為出賣人的原因使面積擴大,導致買受人不得不支付比原來稅率更高的稅費,因此而多支付的稅費,由出賣人承擔;買受人同時有權不支付由於面積擴大所引起的各種費用的增加,必須支付的由出賣人承擔且保留退房的權利。
第49條、關於套內建築面積的約定:
(1)買受人所購住宅約定套內建築面積為__平方米,如果經過實際測量後,面積在__至__平方米之間的,則雙方據實結算,多退少補。
(2)買受人所購住宅套內建築面積經過實際測量後,大於__平方米的,出賣人無權要求買受人支付多餘價款,並且應當據實辦理產權登記。
(3)買受人所購住宅套內建築面積經過實際測量後,小於__平方米的,出賣人應當根據與約定套內建築面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,並且應當據實辦理產權登記。
(4)交房後,套內建築面積、建築面積與合同約定相比都發生增加的,應當按相同比例增加,建築面積增加的比例大於套內建築面積增加比例的,買受人無須為任何增加的面積支付費用。
(5)交房後,套內建築面積、建築面積與合同約定相比都減少的,應當按相同比例減少;建築面積減少的比例小於套內建築面積減少的比例的,出賣人應當按照最有益於買受人的原則退款,買受人有權選擇諸多方案中的一個。
第50條、關於使用面積的約定:
(1)買受人所購住宅約定使用面積為__平方米,如果經過實際測量後,面積在__至__平方米之間的,則雙方據實結算,多退少補。
(2)買受人所購住宅使用面積經過實際測量後,大於__平方米的,出賣人無權要求買受人支付多餘價款,並且應當據實辦理產權登記。
(3)買受人所購住宅使用面積經過實際測量後,小於__平方米的,出賣人應當根據與約定使用面積的差值,雙倍向買受人支付多收價款,並且應當據實辦理產權登記。
第51條、面積測量:買受人有權在入住前或入住後對室內全部長度、高度尺寸進行測量;如果需要對全樓進行測量的,出賣人有義務向買受人提供與本樓相關的圖紙。
第52條、測量方法:買受人入住前有權聘請有資質的機構入戶進行測量,如果測量結果與出賣人提供的測量結果有差異,則雙方有權提請法院或者有關機構進行最終決定,在此以前買受人有權先行入住,並且根據最有益於買受人測量的結果支付相關費用。
第53條、測量機構:測量機構應當是取得中央政府機構測繪專業管理機構頒發的測量資格的機構,測量資格不得委托給他人;沒有專業資格的機構測量的數據無效。
第54條、變化通知:房屋室內任何長度或高度尺寸的任何變化均為合同的變更;面積變化時,出賣人應當於變化時3日內書面通知買受人,如果買受人不同意上述變化,則有權解除本合同,出賣人應當於3日內退還全部已經支付的房款。
-第6部分室內環境
第55條、日照時間:房屋全年在日照時間最短的一天,其窗戶能夠接受的滿窗日照時間為__小時,此時在距地面1米高度可以看見太陽,具體出賣人提供數據。
第56條、自然通風:室內通風情況不低於住宅設計標准的最高要求,出賣人提供數據。
第57條、室內保溫:室內保溫情況不低於住宅設計標准的最高要求,出賣人提供數據。
第58條、隔熱保溫:外牆隔熱保溫不低於住宅設計標准的最高要求,出賣人提供數據。
第59條、隔聲:牆體隔聲情況不低於住宅設計標准的最高要求,出賣人提供數據。
第60條、磁場:房屋室內及室外500米內的范圍,即使其產生的磁場強度並不高於現行健康標准,也不得設有可產生磁場的設施,樓上不得設有無線電發射裝置。
-第7部分建築設備
第61條、給水:出賣人在買受人入住時提供24小時供水,水源為市政機構,壓力為__。出賣人在買受人入住時提供24小時熱水,溫度為__;價格__。
第62條、排水:出賣人在入住時保證買受人室內的排水設施可以使用。室內排水共有地漏_個,分布在衛生間、廚房。
第63條、密封:出賣人應當在買受人入住時提供管道壓力測試數據,並保證管道不會出現任何泄露;如果室內出現液體或氣體的泄露,導致買受人的裝飾裝修家具損壞的,出賣人應當以5倍的上述總款額作為賠償,以補償買受人在選擇裝修企業、進行設計施工所支付的費用與耗費的時間。
第64條、管線:出賣人承諾不在住宅內通行任何公用管線,所謂公用管線是指管線內的物、氣體不直接從此管內進入到買受人室內且供買受人單獨使用,如果通過,則視為合同的變更,買受人有權拒絕支付任何費用,並有權要求出賣人進行修改,在修改完成以前,不視為住宅已經交付。
第65條、電梯:本單元共有電梯_部,型號為:__;保修時間為_年;安全責任由出賣人承擔,當因買受人或其親屬或其他人員因乘坐電梯受到傷害,受害人及相關權利人有權要求出賣人同時承擔違約責任和侵權責任。
第66條、消防設施:出賣人提供的消防設施為:____。
-第8部分電氣部分
第67條、電:負荷:__KVA,計費設備為:__,插座位置:__,插座數量:__,電平面圖:__,使用時間:_年_月_日。
第68條、電話:線路數量:條,出口位置:見圖紙,使用時間為:_年_月_日。
第69條、有線電視數據線:出口位置在:____,使用時間:_年_月_日。
-第9部分供暖與燃氣
第70條、暖:供暖設備:供暖設備型號:____供暖設備效果:____溫度:____濕度:____暖氣片數量:____
第71條、暖氣計費方式及價格:
第72條、暖氣可使用時間為_年_月_日
第73條、燃氣:燃氣設備:計量設備:計費方式及價格:
第74條、燃氣可使用時間:_年_月_日
-第10部分住宅周邊環境
第75條、本住宅周邊建築物:本住宅周圍_米外無其他建築物。
第76條、本住宅可使用道路為:
第77條、本住宅周邊范圍綠化:本住宅可視范圍內不可能再建設任何非綠化設施。
第78條、從本住宅各窗戶、門及門外10米目力所及視野內沒有垃圾箱、污水處理站、供變電站、停車場等其他設施。
第79條、本住宅敞開門窗後,不會聞到任何異味;室內在任何條件下均不會出現異味。
第80條、本住宅敞開門窗後,白天來自室外的聲音不高於60分貝,夜晚不高於50分貝,室內原有設備不會產生任何聲音。
第81條、車位:出賣人向買受人提供安全停車的車位壹處,具體位置為:______,買受人無須為此車位支付任何費用。
-第11部分社區設施
第82條、社區名稱:本住宅所屬社區名稱為:____,本小區屬於政府管理機構認可的合法社區。
第83條、用地面積:本社區總用地面積為:____,總建築面積為:__平方米,其中住宅面積為__平方米,公用建築面積為__米。
第84條、建築總量:社區共有樓房__幢,其中一期工程_幢,二期工程_幢。
第85條、基本原則:社區所屬的共用設施系為社區居民生活、工作方便而建設,其功能不得侵害買受人利益。
第86條、參考標准:本社區的公用設施的具體質量數量由出賣人提供數據標准,不能提供的應當按照出賣人的各種廣告資料作為標准。
第87條、綠地面積:社區綠地面積為:__平方米,可使用時間:_年_月_日,綠地率不應低於北京市標准,交付時綠地率的計算方法為地面綠地面積與總建築面積之比。
第88條、公共設施:幼兒園_個,面積為__平方米,可使用時間:年月日;學校_個,其中小學_個,中學_個,面積為__平方米,可使用時間:年月日;醫院(__級等)_個,面積為__平方米,可使用時間:年月日;停車場_個,面積為__平方米,可使用時間:年月日;郵局_個,可使用時間:年月日;娛樂設施:__可使用時間:郵政可使用時間:年月日;電話接通時間:年月日。
第89條、公共交通:交通公路等級為__公路寬度:__道路質量:__;所述公路或者道路應當可通過車輛,否則不視為交付,可使用時間:年月日。
第90條、交通安全:社區內應當有人車分行的道路,以保證買受人與家庭成員安全交通,道路標識應當符合國家或北京市最高標准。
第91條、居住安全:交付時社區內不應當有正在建設的建築物,在買受人可能經過的道路絕對不允許有任何可以產生墜落的物品;道路平面絕對不得有可能導致行人或者車輛的坑、溝、井或者其他產生危險的建築物或者構築物。
第92條、住宅標識:社區內的所有建築物應當有明確的標識,以利於買受人的特殊家庭成員能夠順利找到買受人所購住宅。
第93條、建設標准:出賣人承諾本社區的設計與施工標准不低於《城市居住區規劃設計規范》中的最高標准,如果北京市有更為有利的設計規范,買受人有權適用於此規范,雙方對標准的選擇有爭議時,買受人從不同的標准選擇較為有利的條款適用。
第94條、違約確定:對出賣人提供的各種設施是否合乎約定,應當由雙方協商,協商不成的,由買受人與出賣人共同隨機選擇3人,選擇方法見《爭議解決》中的約定,由其對此爭議做出仲裁裁定。
第95條、違約責任:出賣人違反上述約定的,應當繼續履行合同,交房時間從承諾全部履行完畢之日開始計算,詳細條款見本合同的第20部分(違約責任)。
-第12部分房屋交付
第96條、交付含義:本合同所稱交付是指佔有權及使用權的交付,並不代表所有權的交付。
第97條、交付時間:住宅交付時間為_年_月_日,環境交付時間為_年_月_日。
第98條、交付程序:
(1)出賣人向買受人發出入住通知書;
(2)買受人書面簽收『收到入住通知書』;
(3)買受人書面簽收『住宅鑰匙收到條』;
(4)出賣人提供住宅質量備案表;
(5)出賣人提供本住宅長度高度細節尺寸及面積測量結果;
(6)上述條件缺少任何一條,均不構成住宅的交付。
第99條、交付前的觀察驗收:買受人在出賣人所建房屋完工後,可以進入室內進行觀察,並可以聘請相關專家對其進行評價,出賣人及其聘請的機構或人員,不得以任何理由阻止買受人及有關人員進入。買受人可以進行如下評價與驗收:質量驗收、設施驗收、環境驗收、其他驗收。
第100條、延遲交付:當出賣人無法按期交付時,則買受人可以做出如下選擇:通知出賣人解除合同,或者繼續等待出賣人。
第101條、交付效力:出賣人將房屋交付給買受人後,買受人即享有房屋的使用權、佔有權、出租權、收益權,並有權對房屋進行裝修。
第102條、住宅質量保證書:其內容不得低於政府最高標准。
第103條、住宅使用說明書:其內容不得低於政府最高標志。
-第13部分房屋所有權證
第104條、所有權取得:
(1)、所有權取得標志:所有權的取得以《北京市房屋所有權證》為標准。
(2)、所有權取得時間:從_年_月_日開始,即確認為無法取得。
(3)一旦無法取得產權證後,出賣人應當30日內立即退還買受人已經支付的房屋款,並且賠償買受人因此而產生的一切損失。
(4)、當無法取得產權證後,買受人有權選擇是否退房,如果買受人同意延長,則可向出賣人發出同意延長辦證期的書面證明。
(5)、所有權的保證:出賣人保證出賣人目前的身份系合法的出賣人,出賣人經過審查後認為買受人目前的身份可以成為合法的購買人,因此出賣人保證買受人憑借出賣人提供的文件能夠在北京市房屋登記部分機構取得《北京市房屋所有權證明》,如買受人無法取得上述證明,則出賣人應當在10日內立即退還買受人已經支付的房屋款,並且賠償買受人因此而產生的一切損失:包括銀行的貸款利息、銀行的罰金、訴訟費用、律師費用、裝修費用、誤工費用、無法居住而租賃房屋的租賃費用、交通費用、因重新購買房屋而產生價格上漲的損失。
(6)、所有權取得費用分擔:
第105條、出賣人辦理產權證:出賣人在買受人入住前30天通知買受人辦理產權證所需要的全部材料,買受人提供全部材料後60日內出賣人將辦房屋所有權證的全部資料(包括出賣人的全部資料)交付給北京市房屋所有權證頒發機構,並且出賣人承諾在_年_月_日前為買受人辦理完畢房屋所有權證;此後買受人不能取得所有權證的,買受人有權退房,並且要求出賣人承擔違約責任。
第106條、買受人辦理產權證:
(1)買受人有權選擇是否自己辦理房屋所有權證;買受人自己辦理所有權證的,則自入住後60天內,出賣人將全部相關材料備案,並將備案情況通知買受人,以保證買受人憑此備案可以獨立辦理房屋所有權證。
(2)如果北京市_區房屋_地管理局在為買受人辦理房屋所有權證時,認為出賣人提供的材料不足以辦理房屋所有權證,則視為出賣人違約。此時出賣人應當根據北京市_區房屋_地管理局或者買受人的要求提供全部資料,如果自前述要求發出之日起60天內出賣人無法提供所需文件,則買受人有權退房。
第107條、退房通知:買受人提出退房要求的,可以通過掛號信或者傳真或者電話的形式向出賣人提出;有壹名證人證明的,也應當認為出賣人提出過退房要求。
第108條、退房責任:買受人提出退房要求後15日內,出賣人應當退還買受人已經支付的全部房款,並且負責辦理買受人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,出賣人應當代替買受人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。買受人提出退房要求後,出賣人除承擔前述條款的義務外,還應當賠償買受人因取回損失所支付的其他相關費用。
第109條、退還房款:出賣人應當在買受人發出退房通知後30天之內將全部購房款返還給買受人,並且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行還款手續。如果無法辦理完成前述內容,則自_年_月_日至買受人取得全部房款之日,出賣人應當每天向買受人支付總房款千分之一的違約金。
第110條、相關責任:買受人提出退房要求後,出賣人除承擔前述條款的義務外,還應當賠償買受人的因取得全部損失所支付的其他相關費用。
-第14部分住宅保修
第111條、保修期間:_年,從_年_月_日到_年_月_日;當開始日期與交房日期不一樣的,則從交房日期開始,按最益於買受人的時間進行計算。
第112條、保修通知方式及反映時間:自買受人電話通知後4小時內維修人員應當到達現場,8小時內將故障排除。
第113條、保修內容:主體結構、公用部分、環境設施、建築外表部分、裝修部分、室內電氣部分、室內暖通部分。
-第15部分前期物業管理
第114條、物管公司:出賣人應當保證物業管理公司有較好的聲譽,有相應的資格與能力來維護買受人的各項權利,買受人有權對物業管理公司進行選擇。
第115條、服務期限:首期物業管理公司的服務期限為1年,自_年_月_日至_年_月_日,期限屆滿後,由小區或者本樓業主管理委員會另行決定。
第116條、管理費用:保潔費:_元;治安費_元;水費:_元;電費:__元;燃氣費:_元;其他費用:_元;
第117條、管理責任:樓內外清潔,出賣人應當在買受人樓層設立可以方便使用的垃圾收集處,每小時清理一次;如果出賣人將此義務轉讓給首期物業管理公司,則應當保證其履行義務;安靜:室外瞬時噪聲不高於50分貝。
第118條、證明責任:物業公司負責證明向買受人提供安全、及時、達標的物業服務。
第119條、保安責任:保證買受人及親屬和相關人員的人身安全、財產安全及汽車安全。
第120條、收費范圍:不得高於北京市政府的相關規定。
第121條、開始時間:物業管理的時間至少在_年_月_日以前開始。
-第16部分業主管理委員會
第122條、姓名知情:當本樓居住者達到30%時,出賣人應當將其他業主的姓名(經本人同意)及聯系方法以信函形式告知買受人,以利於買受人與其他業主進行溝通。
第123條、組織權利:買受人有權組織業主管理委員會,出賣人應當積極配合,向買受人提供相應其他業主名單、可聯系的電話號碼,保證買受人能夠與其他業主取得聯系。
第124條、通知權利:買受人有權向其他業主發布信息或者通告,並就質量或者物業管理問題與其他業主進行協商,出賣人不得阻礙買受人行使此權利;鑒於買受人的弱勢地位,出賣人對於買受人在業主管理委員會籌建或運行中的言行,不應向買受人提出侵權責任要求,除非買受人證明自己有故意侵權的行為。
第125條、物品交付:出賣人應當及時將業主管理委員會管理的財產交付使用,如果不能及時交付,則視為出賣人願意按北京市最低生活保障收入的3倍向業主支付工資。
-第17部分消費者權利保護
第126條、身份及權利:買受人作為住宅商品的消費者,其知情權應當得到尊重和保護。
第127條、知情內容:施工進度,設計、施工、監理、測量、物業管理機構的資格,與本住宅相關的設計文件,與本住宅所有權相關的法律文件。
第128條、行使知情權:買受人有權查看原件,並有權保留復印件。
第129條、監督權利:為保護買受人的合法權利,買受人有權對施工工期進行監督。
第130條、工期計劃:出賣人將根據向有關機構提供的工期進行施工,現有的工期計劃基礎部分(地基石方、結構、正負零)將於_年_月_日完成;主體結構完工時間:年月日;樓外屋面裝修完成時間:年月日;室內裝修和設施安裝:年月日;交付使用:年月日。
第131條、買受人權利:當出賣人無法在上述約定計劃內完成相應任務時,除非出賣人提出相應的擔保,買受人有權提出解除合同。
第132條、驗收范圍:住宅質量、住宅面積、環境質量、環境面積、水、電、暖、燃氣等可能影響住宅質量及居住質量的全部方面。
第133條、驗收方式:買受人有權查閱相關文件原件,並有權復印;買受人有權聘請相關專家進入住宅內部進行鑒定;買受人進入前提前一天通知出賣人,出賣人應當安排人員協助鑒定,如出賣人或現場管理人員拒絕買受人進行鑒定,則視為出賣人違約。
第134條、驗收文件:出賣人應在住宅項目竣工後90天內,提交市建築質量管理機構出具的質量檢測報告。
第135條、欺詐責任:出賣人不能證明自己向買受人提供的許可文件復印件與真實的許可文件系相同內容的,視為對買受人的欺詐;出賣人應當向買受人支付房價款10%的錢款。
第136條、消費者組織:買受人在簽訂本合同後,即有權組織其他消費者對出賣人的施工或者管理進行監督,行使《中華人民共和國消費者權益保護法》中規定的各項權利。
第137條、撤銷權:鑒於買受人的弱勢地位,買受人在取得房屋所有權過程中,可能將遭受來自各方的脅迫,因此買受人有權在簽署各種協議後3年內就其中的不平等條款提出撤銷請求。
-第18部分合同的擔保
第138條、抵押權:出賣人保證此住宅在轉移所有權以前未經過任何抵押;出賣人保證此住宅在向買受人轉移所有權過程中不會進行任何形式抵押。
第139條、住宅擔保:出賣人保證不以此住宅為標的進行任何形式的擔保。
第140條、如果出賣人的行為違反了本合同的上述條款,則買受人有權解除本合同,出賣人並應當賠償買受人因此產生的所有損失。
第141條、定金情況:本合同簽訂之前,買受人已經於_年_月_日向出賣人支付定金_元。
-第19部分合同的變更
第142條、合同變更:當出現買受人婚姻變化、買受人生理變化、買受人行為能力變化、買受人支付能力變化、買受人經營情況變化時,雙方應對合同進行變更。
第143條、通知方式:出賣人應當以書面形式通知買受人關於出賣人資格的任何變動,沒有買受人的書面簽字,此變動不對買受人產生任何效力;如由此變動給買受人造成損失,則出賣人應當承擔全部責任。
第144條、權利轉讓:未經買受人書面認可,出賣人不得隨意轉讓本合同中的權利和義務;已經轉讓的,買受人有權向受讓人與轉讓人共同主張合同約定的權利。
第145條、買受人變更:如果買受人在本合同執行期間,家庭成員發生變化,出賣人應當根據買受人的要求,對本合同進行相應的修改;當離婚時,出賣人應當根據買受人的離婚協議或者判決或者調解書,將合同的買受人變更為買受人指定的人。
第146條、權利變更:買受人有權將自己的全部權利和義務轉讓給自己的家庭成員,轉讓時出賣人應當簽字認可,並與新的買受人簽訂合同,現有的合同條款無條件適用於新的買受人,如需要增加新的條款,則另行協商;買受人將自己的權利和義務轉讓給家庭成員以外的其他人的,應當符合合同法的規定。
第147條、通知方式:買受人的任何變更應當以書面形式以掛號送達或者親自送達。
-第20部分合同的終止、解除
第148條、合同終止:出賣人按時按質交付住宅,買受人對住宅質量、環境質量、物業管理服務沒有提出任何異議;或者合同法規定且買受人書面認可的其他情形。
第149條、解除條件:出賣人沒有按時交付住宅、或出賣人沒有按約定提供住宅質量或者環境質量、或出賣人不能交付住宅、或出賣人不能履行本合同約定的其他違約情況。
第150條、解除後合同的處理:出賣人返還買受人已經支付的全部項款(包括銀行貸款及公積金貸款),並且賠償買受人的全部損失,對於延遲交付的應當支付違約金,對於不能交付的還應當支付兩倍定金。
-第21部分退房條款
第151條、雙方通過協議或者判決或者仲裁退房的,應當按照以下程序進行。
第152條、退還個人購房款:出賣人在解除合同前先向買受人退還個人支付的購房款。
第153條、支付銀行還貸:出賣人應當承擔買受人向銀行歸還貸款的義務,並且使銀行向買受人出示已經還清全部貸款的協議或者合同。
第154條、解除貸款合同:出賣人應當承擔要求銀行與買受人解除合同的義務。
第155條、雙倍支付定金:出賣人還應當向買受人支付雙倍定金,買受人有權因為基於出賣人不能履行的違約而取得雙倍定金,同時基於出賣人延期履行而取得延期交付的違約金。
第156條、支付違約金:出賣人還應當根據本合同的約定向買受人支付違約金。
第157條、賠償其他損失:出賣人還應當根據本合同的約定和事實情況賠償損失。
第158條、支付其他費用:出賣人支付上述錢款後,買受人有權依法或依約要求支付其他費用。
第159條、如果在_年_月_日無法退還房款,應雙倍返還定金;上述項目的最終還款期限為_年_月_日,每延遲一日,出賣人向買受人支付千分之一的違約金。
第160條、禁止行為:在出賣人沒有向買受人還清上述款項前,出賣人不得將買受人已經購買的房屋出售、轉讓或者抵押給其他任何人;如果有前述行為的,視為無效;買受人依然享有本合同規定的各項權利,直至出賣人清償全部對買受人負有的全部債務。
-第22部分違約責任
第161條、本合同所述內容為的是對雙方在合同履行過程中權利和義務的確認,如出賣人不能滿足合同條款中的條件,買受人有權要求出賣人承擔違約責任。
第162條、買受人有權選擇適用下列違約責任,向出賣人主張權利;
(1)返還買受人已經支付的全部款項(包括銀行貸款及公積金貸款);
(2)賠償買受人的全部損失;
(3)按日支付相當於總房價千分之一的違約金;
(4)雙倍返還定金;
(5)買受人有權就上述違約責任的一部分先行主張權利,一部分權利的實現並不表明買受人放棄其他權利。
第163條、當出賣人發生違約時,在確定責任時如果發生違約金與返還定金同時適用時,出賣人應當一並給付,除非買受人同意不適用選擇條款。
-第23部分買受人損失
第164條、現實損失:買受人的損失包括以下各項現實損失,支付的房款、買受人貸款利息、買受人已支付房款利息、購買住宅所產生的交通費用、保險費用、查閱資料的費用、公證費用、誤工費用、訴訟費用、仲裁費用、律師費用。
第165條、預期損失:買受人的損失還包括以下各項可以預見的費用,租賃其他居住地產生的租賃費用、因外界影響無法正常居住而外出租房的費用、住宅設備質量造成的損失、因此可能的其他獲利機會、因房價上漲產生的價格損失,重新購買住宅時用於洽談合同的支出。
第166條、傷害損失:醫療費用、誤工損失;如因為出賣人提供的設備導致買受人或者其親友傷殘的應支付10萬元至50萬元賠償金給受害人,導致死亡的應支付100萬元賠償金給繼承人。
第167條、律師費用:買受人因為住宅質量、住宅面積、住宅交付時間、住宅環境向出賣人提起訴訟或者仲裁申請,出賣人應當承擔買受人的律師費用。
-第24部分爭議與其他
第168條、當本合同產生爭議時,買受人有權選擇仲裁或訴訟;如果選擇仲裁,則仲裁管轄機構為:____;如果選擇訴訟,在房屋已經建成時,則訴訟管轄地為房地產所在地;當房屋沒有建成時,買受人可以選擇法院為:____。
第169條、訴訟或仲裁條款:由於買受人在購買房屋中處於弱勢地位,而且訴訟成本相對較大,因此買受人如果就退房提出訴訟或仲裁,可以先就定金或違約金或全部房款或部分房款或其他損失提出,如果法院判決出賣人應當退還上述訴訟請求的任何部分,則出賣人在收到此判決書後不但應當退還定金,而且還應當退還全部房款。
第170條、相關原則:鑒於出賣人在購買過程中處於優勢地位,則雙方在相關問題有爭議時,出賣人負責證明自己沒有過錯,不能證明的則視為有過錯。
第171條、證明責任:買受人在向出賣人主張權利時,出賣人有證明買受人已經放棄權利要求的義務。如果出賣人無法證明買受人曾經書面放棄過權利,則認為買受人主張過此等權利;如果出賣人無法證明買受人放棄過權利,則還應當承擔違約責任;買受人有權先就證明責任向出賣人提起訴訟,出賣人應當根據買受人的要求提供證據、文件或其他信息。
第172條、適用法律:如果中央政府或者北京地方政府頒布新法律、法規、規章、規范、標准,買受人有權進行選擇;如中央政府或者北京地方政府頒布了新的法律、法規、規章、標准,出賣人需要適用或者必須適用的,應當將法律文本提供給買受人,並將復印件交付買受人。
第173條、法律衝突:在本合同履行過程中,如各種相關法律、法規、規章、規范、標准之間有衝突之處,買受人有權選擇適用條款;如果新法律規章中規定過去的法律或者法規失效,而買受人認為應當選擇過去的法律或者法規時,則應當適用於過去的法律或者法規,除非買受人認為這種適用對自己不利。
第174條、通知:出賣人在合同履行過程發生的各種問題應當在發生之日起3日內書面通知買受人,如果沒有書面通知,則視為沒有發生任何不可抗力。
第175條、語言:本合同及其他相關文件均使用漢語,文字為中央政府頒布使用的現行簡化漢字,如需變更語言,需經當事人雙方書面同意。
第176條、本合同壹式6份,雙方各執3份;買受人與出賣人代理人共同簽字後生效。
-第25部分合同附件
第177條、出賣人資料:出賣人營業執照、出賣人資質證、出賣人代理人身份證、買受人身份證。
第178條、買受人資料:買受人身份證復印件,其他代理人身份證復印件。
第179條、許可文件復印件:市政府立項證明、土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、房屋銷售許可證、開工證、房屋竣工驗收報告。
第180條、技術文件復印件:住宅平面圖、電氣平面圖、供水平面圖、供暖平面圖、其他線路平面圖、裝修平面圖、細部施工圖。
第181條、質量文件:住宅使用說明書、住宅質量保證書。
第182條、上述及其他文件,如果需要確定買受人是否收到,則以買受人提供的收據為依據;對於買受人提交的文件,如果在買受人發出通知後10天內,出賣人沒有向買受人發出沒有收到文件的聲明,則視為出賣人已經收到。
-第26部分法律法規及標准
第183條、基本權利:中華人民共和國民法通則
第184條、合同權利:中華人民共和國合同法
第185條、繼承權利:中華人民共和國繼承法
第186條、婚姻權利:中華人民共和國婚姻法
第187條、擔保權利:中華人民共和國擔保法
第188條、保險權利:中華人民共和國保險法
第189條、權益保護:中華人民共和國消費者權益保護法
第190條、土地使用:中華人民共和國土地法及實施細則
第191條、土地權屬:中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、北京市實施《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》辦法
第192條、房產權屬:中華人民共和國城市房地產管理法、權屬登記管理辦法、房地產經營管理條例、商品房銷售管理法
第193條、商業秘密:中華人民共和國反不正當競爭法
第194條、知識產權:中華人民共和國商標法、專利法、著作權法
第195條、規劃許可:中華人民共和國規劃法、北京城市規劃條例
第196條、建築許可:中華人民共和國建築法、北京市建築市場管理條例
第197條、企業許可:中華人民共和國房地產開發經營管理條例、北京市城市房地產開發經營管理條例
第198條、銷售許可:中華人民共和國城市商品房預售管理辦法、北京市內銷商品房管理暫行規定(95-4-18)
第199條、建築質量:中華人民共和國建設工程質量管理條例、北京市建設工程質量條例
第200條、小區規劃:GB50180-93城市居住區規劃設計規范
第201條、住宅質量:建築質量管理條例、市建築質量管理條例
第202條、住宅設計:GB50096-1999住宅設計規范
第203條、住宅質量標准:建設部及有關機構頒發的各種強制性規定
第204條、住宅面積:JJF1058-1998商品房銷售面積測量與計算
-文字提供/隆安律師所秦兵律師
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