前一段時間，由隆安律師事務所專職律師秦兵擬定的《204條購房補充合同》一經面市，即引發了軒然大波。圍繞這一《204條購房補充合同》，業界人士展開了激烈爭論，贊揚者稱之為『良藥』，反對者稱之為『胡鬧』。凡此種種，頗為耐人尋味。由本報主辦的這一場專題研討會正是在這樣的市場背景下召開的。

　　秦兵：揭開『204條』出臺的背景

　　秦兵講述了撰寫《204條購房補充合同》的原因：開始是基於自己工作的需要，後來發現有的消費者錢、房兩空，處境很是悲慘，覺得有必要提供給社會更多細節內容，為購房者做一個參考。秦兵說：在總結了歷次購房的經驗之後，分析了很多案例，借鑒美國房地產交易過程中的經驗，針對容易產生糾紛的幾個方面進行了總結。歸納了200多條補充內容，希望以此為購房者提供一個思路，在談判時考慮到自己有什麼權利應該得到保護。

　　實際上，購房時簽訂類似於『204條』之類的補充合同一直是開發商與購房者之間一個難以解開的結。如果說，前些年開發商在房子不愁賣的時候不簽補充協議還有相當多的主動權，那麼，現在，在供應量持續增加，商品房競爭越來越激烈的情況下，購房者有了更多選擇權，市場交易平臺趨向於平等，開發商原來的主動權正在一點一點喪失。在這種市場條件下，『204條』的產生有其必然的基礎，正如隆安律師事務所主任律師李京生所言：即便沒有秦律師總結『204條』，也會有其他人來總結，秦律師只是順應了這個趨勢。一份合同引起社會如此大的反響，說明原有的合同已遠遠不能滿足需要，大家都有願望把責任規定得更明確。

　　張在東：要做第一個簽『204條』的開發商

　　『204條』是從消費者關注而又容易忽略的地方入手，分為合同背景、套內空間、住宅質量、公攤面積、室內環境、建築設備、房屋交付等26個部分，開發商是如何看待這些內容呢？

　　北京錦繡大地房地產開發有限公司總經理張在東說：『204條』刊出後，我接到了業界朋友的電話，大有恐慌之言。我看了『204條』以後，感覺到這個不是陷阱，而是把過去業主所不了解的地方說清楚了，事兒就怕事先說不清，雙方說明白了就什麼也不用怕了，到時候責任一清二楚，誰也不能推卸責任；而且我認為這些條款沒有什麼過分的，都是一個有良心的開發商應當做到的事情。

　　『204條』的提出對發展商也是好事。首先大家得看是什麼樣的開發商，有沒有實力來開發房地產﹖是不是為購房者著想﹖是不是今天開發完了明天就不再開發了﹖有沒有從長遠的角度考慮﹖這個『204條』合同就是試金石，有的企業天天喊為消費者著想，但一到了簽合同時就不敢簽了。現在有了秦律師的『204條』，就清楚了，也讓開發商知道從哪些方面來寫合同。現在，可能有許多開發商不敢簽『204條』，但錦繡大地敢簽，錦繡大地將考慮用『204條』做成售房合同的固定補充內容。張在東強調：雖然補充協議涉及到許多住宅建設的技術細節，但錦繡大地有能力解決合同所涉及的問題。

　　傅佔鵡：我們不會簽『204條』

　　北京武夷花園房地產開發有限公司副總經理傅佔鵡則明確表示，武夷花園是北京東部很有影響的項目，銷售勢頭良好，但不會接受『204條』。如果開發商按『204條』簽合同，工作量大，需要花很多時間，恐怕一天也賣不出幾套房子。其次，作為規模大的社區，實行分期開發，武夷花園要建設的配套設施多，涉及的社會關系也多，說到細節，有些內容是開發商力不能及的，而是社會大環境所致，這在合同中根本無法約定。武夷花園小區裡具備的設施和服務，我們就承諾，否則就乾脆告訴客戶沒有。如果確實滿足不了客戶需求，客戶可以再看看，等一等，等建好項目以後再作決定。也有故意刁難的客戶。前一陣，一個老太太裝修後，膩子從天花板上掉下來砸到頭上，老太太哭著鬧著要求賠償損失。鬧的結果是社區的品牌受到損失，房子的保值增值也談不上了，大家一起受損失。

　　朱茂元：開發商不簽補充合同有苦衷

　　無獨有偶，研討會上，對類似於『204條』的補充協議還有人持不同看法。

　　北京中倫金通律師事務所的朱茂元律師說，為什麼對待《204條購房補充合同》會有截然相反的看法呢？一個開發商贊成『204條』，另一個反對。實際上大家都忽略了他們賣的房子不一樣。錦繡大地房子起價每平方米7000多元，武夷花園房子的起價每平方米纔3000多元，房子價格不一樣，說明單位面積的成本是不一樣的，技術含量也不一樣。前者可以精雕細琢，有完善的設計，有非常好的施工組織，可以有一種非常好的質量保障體系，能夠保障這個開發出來的房子物有所值。而後者是成本低的房子，在建造的時候要受到許多制約。兩者的差別具體舉例如：錦繡大地使用的中空玻璃是從德國進口的，而武夷花園使用的是國產玻璃，德國玻璃的密閉性要好得多，隔熱保溫的性能也好得多，那麼，在簽訂關於室內保溫的補充協議中，錦繡大地就具有明顯優勢。

　　反過來看，武夷花園由於是大規模社區，需要的配套設施多，有些具體的工程如市政供水、氣、暖需要與有關部門協調，而這些環節最容易出問題，問題的責任不一定在於開發商。具體說：『204』條裡的『供暖與燃氣』方面的條款，不少開發商會有顧慮。

　　當人們的注意力集中在『204條』的同時，可能將高價房與低價房，小社區與大社區的差別忽略了。對條款的適用性要區別對待。在目前的市場上，開發商是一個系統集成商，相當於一個中介機構，綜合了設計、規劃、材料、設備、建築等多種環節。朱茂元認為：如果有問題，第一步責任可能在發展商，但法律上如果沒有給發展商提供一個出口的話，那發展商就憋死了。

　　王孚誠：合同簽得越細越好

　　北京房地產協會的王孚誠的看法與購房者一致：老百姓可能用一輩子積蓄買一處房子，這不像買一件衣服、買一輛自行車那樣簡單。現在的情況是：老百姓處於相對弱勢的地位，開發商擁有的資源、信息比老百姓要多。怎麼樣保障購房者的利益？合同就應該簽得更細。房子的質量、房子的格局、房子的規模、房子的造價都不一樣，不管是八千塊錢一平方米，還是兩千塊錢一平方米；不管是鋁合金門窗，還是空中花園，為什麼就不能寫進合同呢？合同簽細了，畢竟是白紙黑字，就不會有許多糾紛了。合同不細，後來產生許多糾紛，往往說不清楚。沒有證據，沒有憑據，往往是購房者吃虧。

　　以日用品為例，不少商場都有退貨的承諾。而商場退貨，往往是商場與供貸廠家事先有約定，通常是由廠家來承擔質量責任。那麼，房地產是不是也該學學商場的經營模式，開發商在承擔責任的同時，將責任分解到設計院、建築商、材料商等責任方呢？

　　『204條』給我們帶來什麼

　　最近的北京房地產市場，糾紛不斷，事故頻生。一個越來越清楚的問題擺在了大家面前：市場的交易規則和管理規則迫切需要深化、細化。

　　北京隆安律師事務所主任律師李京生說：對『204條』的理解應該不局限於具體條文的意義，而是一種觀念的改變。以前，購房者對是否有權作出約定、作出哪些約定並不是很明確。『204條』的出現告訴大家，合同不但能改，並且可以在『204條』內修改，『204條』的實質意義在於對原有合同文本的突破。

　　在新的一年，您認識到了自己的權利嗎？ (馮衛平)