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自1999年以來,杭州市商品房銷售價格的累計漲幅居全國前列。目前杭州市中心的平均房價達到每平方米4500元以上,比兩年前上漲了65%。市場主流房產(高層和小高層)平均房價達每平方米5300-5800元,最高房價平均達每平方米16000元。同時,作為房價重要組成部分也是其主要拉動因素的地價漲勢更為驚人。杭州市中心土地出讓費從1998年底的每畝200萬元逐年上漲,1999年為每畝500萬元,2000年則達到每畝800萬元。尤其是,杭州城西的樓面地價從1998年底的每平方米800元,漲至4200多元,增長了5倍之巨。
杭州市房地產價格的『異象』,不僅表現在價格的動態漲昇和絕對水平上,還反映在其價格的相對水平上。南京與杭州同屬副省級省會城市,且分別為長江三角洲和上海市兩翼重要的中心城市,但近年來不管是房價還是開發投資量,杭州都明顯要高於南京;2000年杭州房地產開發投資增長27.8%,而南京僅為3.1%。與杭州並稱為『人間天堂』的蘇州市,其人文環境、地理文脈、經濟發展水平等與杭州都較相似,兩地的房地產發展程度理應差距不大,但其樓市的發展卻是不溫不火,總體價格水平遠低於杭州:公寓均價在每平方米2000元左右,最高約在每平方米2800元,最低甚至有每平方米800元,排屋價格也只在每套30-40萬元。
作為一種市場化的商品,房地產價格的漲落反映市場調節的要求,必然有其內在的供求背景。杭州的房地產之所以出現『杭州現象』,其原因主要可以歸結為以下幾點。
1.城市居民住房需求持續上昇
2000年杭州市區人均GDP達到4600美元。根據國際慣例,這一經濟發展階段正是住房需求高速增長的階段,因此,現階段杭州正處於住房需求持續增長的時期。根據『十五』規劃要求,到2005年,全市經濟和社會發展接近中等發達國家水平,市區和蕭山、餘杭達到省確定的基本實現現代化的階段性目標。到2005年,按2000年價格計算的全市國內生產總值達到2170億元,年均增長10%;人均國內生產總值達到3.3萬元(約4000美元);城市化水平達到45%以上;城鎮居民年人均可支配收入達到1.4萬元。由上述經濟發展指標可以預計,未來5-10年杭州經濟仍將保持良好的發展勢頭。
杭州市區人均居住面積從1990年的7.8平方米發展到2000年的10.6平方米,2001年底達到11平方米,計劃至2005年達到12.6平方米。據杭州市經濟信息中心預測,2005年市區人口計劃至182萬左右(按年增長4?計算),人均居住面積達到12.6平方米,人均建築面積31.5平方米(按有關資料,人均居住面積10平方米大約相當於人均建築面積25平方米,即1平方米居住面積相當於2.5平方米的建築面積),至2005年共需新增住宅建築面積985萬平方米,平均每年新增住宅需求197萬平方米。
在此背景下,城鎮居民的消費熱點將進一步向『住、行和服務、休閑、享受』等更高級的消費層次發展。居民的住房需求也將持續較高速度增長。
2.促市政策激發購房需求
1999年杭州市人民政府出臺了促進房地產市場的十大政策措施,包括:允許外地人購房入戶;允許外地單位、個人購買杭州市內銷商品房,並即可辦理房屋所有權證和國有土地使用證;允許已售公房上市;放開公房使用權有償轉讓市場;出臺推動高層住宅銷售的六項優惠政策;鼓勵發展房地產中介服務,建立市場信息網;大力推廣購房按揭貸款;大幅降低交易稅費,交易手續費從2.5%調到1%等等。『十大促市政策』的。出極大地激發了杭州市民的購房熱情,有效地吸引了眾多的『素質移巨和『投資移民』來杭州發展。大量潛的購房需求在短期內被集中激發和釋放出來,使市場出現階段性的供求矛盾。
3.市區大規模拆遷的貨幣化置效應
近年來,杭州市政府為了把杭建設成為世界著名的風景旅游城市,開展了大規模舊城改造。對市區的場、火車站、主乾道、住宅區、綠化帶實施大面積的拆遷改造,同時開展全市范圍的拆除違章、違法建築工作。而拆遷安置主要通過貨幣化和方式解決,從而促使得到貨幣補償故遷戶們踴躍進入房產交易市場,成了當前房地產消費市場的一支主力軍。同時由於拆遷、拆違工作的進行,市區可供流通的老房子大幅減少,二手房源的減少也成為促使房地產價格上揚的原因之一。
4.『住在杭州』的吸引力
1999年杭州市在『十大促市政策』中首次提出了『住在杭州』的概念,2000年的『西湖博覽會』更使之成為打響杭州城市品牌的響亮口號。政府利用各種輿論工具,在『上有天堂、下有蘇杭』上做足文章,大力宣傳林州的自然環境、歷史文化、地理交通,積極改善城市基礎設施和生活配套條件,從而使杭州所獨具的自然環境、人文氣息和生活品位充分得以展示。的確,與住在同樣經濟繁榮、同為『人間天堂』的蘇州不同,住在杭州你便能坐擁山水。杭州市山水環繞、城景交融的自然環境在全國可謂絕無僅有,這成為杭州能吸引大量外來購房者的重要資源。
從近期已召開的幾次房交會的資料反映,『住在杭州』的獨特魅力使不少國內外人士,特別是省內溫州臺州、義烏、紹興以及杭州周邊市縣的高收入人群來杭購房極為踴躍。外地人購房已從32%上昇到50%以上,橕起杭州房市的『半邊天』。
5.土地招標拍賣制度推動房價並強化漲價預期
近年來,杭州市的房地產開發地,除經濟適用房外,幾乎全部實公開招標拍賣。由於杭州『四面環一面臨水』的地理環境制約了城市擴張,老城區可供開發的土地資源相對較少,因此杭州市實施了土地儲備制度。土地儲備來源從單一企業存量土地發展到舊城改造用地、閑置土以及沒收的違法用地等十大項;從『毛地』出讓變成『淨地』出讓;從開商自行招商到土地儲備中心統一招商。但房地產開發用地仍顯不足。2001年上半年共招標成功12宗土地,如果按每個開發項目平均開發期為三年計算,則相當於36宗,這與市區100多家房地產開發企業的需求相比差距明顯,地價隨之也在拍賣的槌聲中節節攀昇。由於地價上漲導致住房價格上漲的預期,開發商在投標或報價時出價更高,形成『高地價——高房價——高地價』的價格循環推動。目前,杭州市中心的土地成本已昇至每平方米2400元,再加上級差地租,每平方米的土地價格在2800元左右。由此,杭州房地產開發的土地成本已達到總房價的50%。
6.非住宅用房價格和投資型購房行為的影響
近年來,售價較高的商業營業用房、辦公用房在商品房構成中所佔比重有所上昇,其價格的上漲對商品房整體價格水平產生一定的影響。2001年杭州市寫字樓價格首次出現上漲,比上年同期上漲2.1%;2001年二季度,杭州市商業用房價格大幅?昇,比上年同期上漲38.5%。其主要原區是杭州拆除了大部分違章建築,造過商業用房急劇下降;而有些商業用在隨著道路、環境等改變,投資價格大幅上昇,其價格也隨之攀昇。
由於杭州市的房地產市場持經火爆、價格不斷攀昇,吸引了愈來愈多的投資型購房者。近年來,在杭城的購房者群體中,投資型購房者的人數不斷上昇,一些樓盤的投資型客戶佔了40%。投資型購房行為的增加一方面是房地產價格上昇的產物,同日也增加了房地產市場的投機性需求,從而進一步推動了房價上漲。(桂昭君 楊旭)
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