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北京最大的幾家房地產經紀公司二手房成交的資料顯示:購買二手房的客戶中貸款者僅佔60%,其中多數是中低收入和年輕白領,他們的年齡集中在25?40歲之間,申貸年限為10?15年居多,以客戶的年齡可分為兩個時段。
二手房貸款者以中青年為主
年齡在25?35歲之間的二手房購買客戶,由於前期資金不足,不能支付全額房款,選擇貸款買房的比例較高,佔貸款買二手房客戶總量的40%,是現在市場上二手房客戶新增比例較快的一部分人群,他們采取梯級消費形式置業。這些買家對房屋情況、地理位置要求相對不苛刻,主要選擇二居、50?60平方米、總價30萬元以下的房屋,位置在二環或三環以外,甚至南部價位便宜的房屋也能考慮。因為銀行規定申貸人年齡越小、貸款年限越長、成數越高,因此這部分客戶的放貸年限以15?20年居多。
第二類客戶的年齡段在35?40歲之間,他們大都有一定的積蓄,多數人想通過一次性購房改善居住條件,或不願一次投入房產資金太多而選擇了貸款。這些人對房屋及周邊環境要求稍高,根據家庭情況,通常選擇交通方便、配套設施全特別是教育環境較好的成熟小區。三環和三環以內的二居或三居是他們的首選,投資型客戶大多購買一居或二居,對房屋的格局、朝向、樓層等條件往往會詳細考察。因為不想承受太大的還貸壓力,申貸年限在10?15年之間的買主佔多數。
申貸限制多,二手房貸款有門檻
眼下二手房市場上貸款的客戶比例在不斷增加,但總數並沒有太大的突破,事實上目前北京二手房市場中申貸的買家只有近60%,而在兩年前這個比例還不足20%,制約的原因具體表現在以下幾個方面:
1.二手房房價偏高。自北京二手房市場開放至今,房源緊缺、供不應求的局面始終沒能得到緩解,致使房價居高不下,普通消費者根本無力購買。
2.公積金貸款無法實施。雖然政府在年初制定了新的公積金管理辦法,但由於申請貸款程序中規定,購買二手房的借款人只有取得房屋產權並進行抵押登記後,纔能取得公積金貸款,而購房人一定是因不能一次性付清全款纔選擇貸款的,大多數買房人拿不出全款,不能與賣方辦理立契過戶,這種辦貸和過戶程序的矛盾使二手房的公積金貸款無法進行。
3.對商貸承受能力低。雖然央行這幾年一再降息,但實際上購買商品房和二手房的客戶完全是兩類人群,大多數的二手房消費者因對商貸利息承受能力有限,而不能選擇商業貸款。
4.賣方願意接受一次性付款。按照銀行的操作過程,放貸一般在買賣雙方立契過戶以後,這使得許多賣主在同等條件下,大多選擇一次性付款的客戶,因此,買家在選定好房屋、資金能夠承受的范圍內,寧願一次性支付全款,保證自己的優先購買權。
二手房貸款門檻降低是一個『綜合』問題,使更多二手房的購買者享受到貸款的益處,政策層面的優惠、專業機構的扶持是非常必要的,例如專業擔保公司的參與等,應能解決部分難題。
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