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浦東開發將上海房地產帶入了一個新境界,浦江開發對上海房地產的深遠意義,僅從浦江兩岸房價的迅速昇值,從外資企業的爭相進入,從上海本地浦江概念股成為股市領漲熱點的表現上還不足以說明問題,它將上昇到居住與城市文化、城市經濟相提並論的高度。
投資千億打造『國際級水景岸線』
2002年1月10日,上海黃浦江兩岸新一輪開發建設拉開了序幕,這是繼浦東開發之後的又一世紀性工程。這一范圍涉及了浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個區,規劃面積2260公頃,岸線長約20公裡。黃浦江將成為一條投入上千億資金的『國際級水景岸線』。
浦江開發分為楊浦大橋地區、十六鋪至東昌地區、上海船廠至北外灘地區和南浦大橋地區4個重點開發區域。北部楊浦大橋地區圍繞教育中心,建造有特色的住宅區和公共綠地,大型、小型綠地互相穿插。中北部北外灘和上海船廠地區,建造國際客運站,保留上海船廠的風貌,利用原有船臺進行改造,用於旅游、休閑,建造一定數量的辦公樓和住宅。中南部十六鋪和東昌路地區以居住區為主,取消客運站。在保護豫園建築群的基礎上,形成新的旅游購物辦公區、新建一座古城公園,與江對面的小陸家嘴形成新、舊呼應。南部南浦大橋地區以居住為主,濱江有大型文化娛樂設施。最為引人注目的是闢出上海申請2010年『世博會』的專用地點。
浦江開發將使上海發生巨大的變化,具體表現在以下幾個方面:
黃浦江兩岸綜合開發的啟動,標志著黃浦江及其兩岸的功能已從原來的交通運輸、倉儲碼頭、工廠企業為主,轉換到以金融貿易、旅游文化、生態居住為主,實現由生產型到綜合服務型的轉換。
黃浦江將建成一條『國際級水景岸線』,不僅具有經濟功能,更能體現上海的文化品位、文化功能和文化地位。
浦江兩岸的綜合開發將為上海增添一條全新的、縱貫南北的『中軸線』。即沿著黃浦江兩岸的南北軸線,將是以景觀、休閑、旅游、居住為主的一條全新的城市軸線。
黃浦江沿線的歷史文脈是上海的一筆巨大財富,人們十分擔心對黃浦江兩岸的開發會對歷史文脈造成一定的破壞。現在的總體規劃中對保護歷史文脈有著非常具體的規定,其中外灘建築群、楊樹浦水廠、上海船廠、三山會館等經典和優秀的建築,結合今後建造的新建築以及公共空間,將形成一個古今相彰、新舊相宜的新景觀。
浦江開發可以讓市民融入城市,黃浦江成為真正的人民之江。如小陸家嘴因開發方面存在不足,開發商各自為政,雖然每個局部都不錯,但缺乏總體規劃,整個地區公共活動的空間很小,浦江綜合開發將改變這一狀況。
對建築高度,總體規劃也有嚴格的控制。基本規律是從沿江向兩側腹地延伸,依次為24米、30至50米、80至100米,150米、200米、400米。豫園等著名建築周邊不允許造任何高層建築,基本以綠地和公共空間為主。一些已經建成的標志性建築群和區域的建築高度也已經得到控制。
過江交通除了大橋、隧道、地鐵外,將新增水上巴士、有軌電車、步行過江通道、游船等七種方法過江。
浦江兩岸房地產急劇昇溫
業內人士的看法是,浦江兩岸綜合開發必將使上海樓市發生巨大變化。
首先是城市建設『攤大餅』的做法宣告結束。上海的房地產開發經歷了幾次大的『板塊轉移』。從虹橋到莘莊,從浦西到浦東,現在又轉移到了浦江兩岸。過去10年,上海市區西南部邊緣至少向郊區移動了10公裡,沿著滬青平公路,住宅開發已經進入青浦徐涇;而沿漕寶路、滬松公路,房產商的足跡已經到達佘山地區。城市建設『攤大餅』的做法使城市版圖不斷擴大,勢必對城市交通、市政管網提出新的要求。當城市達到一定規模後繼續進行『攤大餅』式的建設,反而市中心輻射效應達不到有效發揮,使城市的管理半徑越來越大、投入與產出不相等,而且環保將是『攤大餅』建設方式的最大制約。
其次,房產開發從粗放變為集約。在浦江開發要出精品的意識下,上海的土地將得到優化利用,房地產開發也從過去對土地嚴重依賴走向城市優質要素的綜合。將人文、歷史的積淀在新時期注入新要素從而發揮出幾何級的效應。
第三,『回城』已成趨勢,中心城區『空心化』得以控制。
第四,房產企業面臨『重新洗牌』。能夠獲取浦江開發的入場券,是對一個企業實力的檢測,企業競技的平臺也和以往不同,因此新一輪浦江開發將促使上海房地產企業優勝劣汰的步伐加快。
從樓市的具體表現來看,虹口的『北外灘』和楊浦南塊地區是浦江兩岸開發最大的獲益者,據《新民晚報》報道,眼下借浦江兩岸開發之名提昇自身樓盤或地塊品質之舉比比皆是。東大名路一樓盤去年上市時就十分好銷,於是樓盤一再提價。最近有幾幢望得見陸家嘴和外灘的小高層,最高價已昇至2萬元,但開發商仍然惜售。離黃浦江還有數箭之遙的楊浦區周家嘴路沿線,在浦江兩岸開發的利好消息影響下也在聚集人氣。沿線紫虹嘉苑、現代星洲城等新盤交易量都在上昇。陸家嘴一高檔超高層樓盤於2001年9月底開盤,第一幢10萬平方米53層住房,70天內一銷而空。據說其中一半以上購房者來自歐美、日本以及港澳臺客戶。
據上海《青年報》消息,浦江兩岸的開發使北外灘地區房價坐上了火箭,且現房已近告罄。如『新外灘花苑』以前房價橕破天不過7000元到8000元,但在2月份的半個月內,房價翻了一番還多,即便如此,購房者仍怕買不到。
隨著北外灘一帶樓市的日趨火爆,與其緊挨著北楊浦區段的樓市也有明顯變化,而且從大連路到寧國路,越靠近北外灘,樓市變化越明顯。 位於霍山路附近的某樓盤售價在每平方米3800-4600元左右,受北外灘樓市刺激,目前已增50%左右。據《新民晚報》報道:在兩岸開發區內,南浦大橋到盧浦大橋之間的沿江區域,又被定為上海申辦2010年世博會的規劃選址地區,兩岸沿江地區最近更是熱火朝天,如浦東上南地區的上南花城,兩大利好消息一經出臺,售樓處幾乎天天爆滿。上南花城一月份就登上了浦東新區預售排行榜第一名。一江之隔的香港新世界花園、浦江名園等樓盤也不同程度地熱銷。
浦東樓盤也在發生顯著變化。除中高檔樓盤開發比例大幅上昇外,浦東別墅市場也隨著國內外投資者的蜂擁而入格外火爆,以湯臣豪園、金色維也納等為代表的高檔別墅和以源水新墅、盛世天地等為代表的中檔別墅項目紛紛登場,無論是整體的規劃設計還是物業的品質均比以往有較大突破,而在2000年的浦東樓市,新建別墅物業中品質規模兼具的僅湯臣高爾夫別墅和陽光歐洲城兩家,交易比例佔總量的3%。
浦東樓盤也在發生顯著變化。除中高檔樓盤開發比例大幅上昇外,浦東別墅市場也隨著國內外投資者的蜂擁而入格外火爆,以湯臣豪園、金色維也納等為代表的高檔別墅和以源水新墅、盛世天地等為代表的中檔別墅項目紛紛登場,無論是整體的規劃設計還是物業的品質均比以往有較大突破,而在2000年的浦東樓市,新建別墅物業中品質規模兼具的僅湯臣高爾夫別墅和陽光歐洲城兩家,交易比例佔總量的3%。
陸家嘴啟動沿江10大項目
陸家嘴地區是浦江兩岸綜合開發的主體區域,小陸家嘴新一輪開發建設已於2月份已經全面啟動,總投資達135億元、總建築面積超過85萬平方米的10大項目正式簽約或即將開工,其投資力度之大,功能集聚效應之強,樓宇集中開工之多,為浦東開發以來之最,3年內,陸家嘴沿江景觀將發生根本性變化。
近期即將開工建設的主要項目有:建築面積8.5萬平方米的上海銀行總部大廈;建築面積7萬平方米的中古合資五星級酒店;12萬平方米的湯臣海景公寓;9.7萬平方米的水岸豪華住宅鵬利海景公寓,以及黃金置地大廈、盛大金磐高級公寓等一批項目,總投資超過85億元人民幣。
陸家嘴地區簽約開發的主要項目有:投資2億美元的香格裡拉擴建工程,建成後客房達950間,成為上海客房最多、設施最全的五星級酒店;此外還有投資1.5億美元的新加坡政府產業投資公司辦公樓項目,投資2億元人民幣的上海海豚館項目和中國銀聯項目等,總投資達50多億元。
『浦江概念股』成為股市新寵
申銀萬國證券研究所的一份報告顯示,黃浦江兩岸綜合開發工程將使不少行業受惠,如房地產行業、建築建材業、經貿服務業。浦江兩岸開發,不少本地上市公司是最直接的受益者,這就為股市造就了一個新概念--浦江概念。
一是經營性資產特別是土地資產集中在浦江兩岸的公司。如陸家嘴等,這些公司不但可獲取土地昇值收益,還能在浦江兩岸建設中獲取項目,可謂雙豐收。
二是公司或關聯企業在浦江兩岸有土地儲備和開發項目的房地產公司。如中遠發展、中華企業和世茂股份,這些公司將得益於浦江兩岸土地和房地產項目的昇值。
三是廠址位於浦江兩岸的生產性企業,如浦東不鏽、上海港機、ST重機和江南重工。浦江開發除提昇其擁有土地的價值外,其產業布局的調整還將加速這些公司的重組步伐。
四是能承攬大型基礎建設的公司,如上海建工和隧道股份,作為上海本地實力較強的工程建設類上市公司,這兩家企業有望成為浦江兩岸建設的主力軍。
五是間接受益公司。如豫園商城、東方明珠、浦東金橋、張江高科、外高橋、友誼股份、華聯超市等。
目前,這些股票在股市上的表現也確實顯示出了浦江開發的威力。
億萬外資蓄勢湧入上海樓市
房地產行業無疑正成為億萬外資最為看好的投資領域之一。 境外投資機構與本地的實力發展商接觸的力度也進一步加大。歐美資金在滬進入房地產業界,一般傾向於投資寫字樓、酒店以及服務式公寓等能夠保持穩定、長期的現金流量的物業形式。目前上海的甲級寫字樓中,約有六至七成的投資資金來自歐美,高級租賃公寓中歐美資金的比重更大;東南亞資金則更多投資於具有陣發性收益的物業,如中高檔商品住宅。
據《解放日報》消息,一批世界著名地產公司也將參與陸家嘴地區組團式開發建設,其中包括總投資90億元人民幣、建築面積達41萬平方米的5幢高檔樓宇。
此外,還將按照21世紀國際金融中心的創新模式,逐步規劃和推進小陸家嘴地區主要樓宇的樓際連廊貫通,使整個陸家嘴地區形態整體化、交通網絡化和工作便利化,更加適合金融機構、跨國公司地區總部入駐。
小陸家嘴地區也將形成五大形態和功能組團,即國際銀行樓群組團、中外貿易機構要素市場組團、跨國公司區域總部大廈組團、休憩旅游景點組團和頂級江景住宅組團等,成為全天候、全方位的國際一流區域。專家預測,外資對於上海樓市的參與程度還將不斷深化。(王紅月)
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