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大盤開發是地產大鱷的專利
無疑,我們該對『大盤時代』的到來,額手稱慶。大盤開發的好處是不言而喻的,有利於舊城改造的大片實施,帶動區域經濟發展。由香港新世界集團主持的新世界公寓、新世界廣場、新康家園等項目,便是在崇文區危改地塊之上崛起的一大片新建築群,建築面積達100萬平方米以上。該項目對拉動崇文區危改工作的順利實施功不可沒,假如沒有新世界集團的資金規模與開發實力,兩廣大街東段的危舊城區又豈能順利獲得新生?
位於城西板井地區的世紀城由福建金源集團開發,總建築面積約300萬平方米,去年實現銷售回款20.5億元,高居京城樓市榜首。這樣的『巨無霸』有力地推進了這一地區的城市化進程,也就此優化了這一地區的人口結構與產業結構。有關政府部門的負責人坦言,政府沒有能力辦成的事情,開發商替政府迅速辦成了。
只有大盤開發纔能對地塊進行系統的、綜合性的規劃,對市政基礎設施進行集中配套。
大盤開發中,需對交通、文化、商業、醫療、通訊、教育等諸多環節進行統籌考慮。而這些環節非大牌開發商所不能及。正處於城西綠化隔離帶之中的酈城項目,建築面積約為100萬平方米,由日本建築師六角鬼丈先生規劃設計,不僅為人們提供了一處超大規模的新社區,同時還啟動與推進了西部綠化隔離帶地區的建設,完善了市政配套.大盤開發須具備雄厚的資金實力和豐富的開發經驗及超強的規劃組織能力。珠江地產在通州溫榆河畔正籌劃佔地3000畝的珠江國際城。前不久,珠江地產斥巨資招標珠江國際城的規劃方案,欲在此地塊上打造出具備國際水准的新市鎮。從拿地到規劃,從籌資到開發,從推廣到發售,大盤是對開發商能力的綜合考驗,也是小開發商無法承受之重。
位於城北的北苑家園建築規模同樣在百萬平方米以上。專家認為,大盤開發儼然已是造鎮的概念。北苑家園的開發商正是按照城鎮的基本功能來對項目進行規劃與定位,讓老有所養,讓少有所樂;讓居家更舒適,讓出行更順暢;讓孩子就學更方便,讓家長上班更容易。社區內不惟有學校、商場、診所、餐廳,還有郵局、銀行、老年活動站、圖書館等。
大盤時代有利於資源優化
『大盤時代』的到來,既是城區大片危改拆遷重建的需要,也是城市迅速擴張的需要,還是房地產業規模化發展的需要。
北京市現有開發企業4000餘家,而在售樓盤僅約900個,集中在500來個開發商手中,絕大多數開發企業既無資質也無項目更無土地,純粹屬於『空殼公司』。有業內人士指出,目前北京房地產開發企業的年均盈利水平約為50餘萬元,尚不如一家中型的餐館。另據了解,北京市現有三級資質以上開發企業僅100餘家,其餘皆為散兵游勇。專家指出,這種小、散、差的局面非常不利於房地產行業的良性發展,與房地產業在國民經濟中的支柱地位非常不相襯。
房地產行業亟待整合,而大盤時代的到來,將有助於市場資源的優化,有助於企業間的優勝劣汰,也有助於國家產業政策的傾斜。國家通過對大企業的支持,可以促進產業重組。
僅有大地塊是不夠的
在采訪中,也有開發商指出,『大盤開發』並不簡單地等同於地塊面積大和建築規模大。有些地塊的開發規模雖然很大,但是,由多家開發商分片包乾、各自開發、獨立運作,這種情況只能算是多個樓盤的疊加,不能算作『大盤現象』。類似這種樓盤疊加式的開發狀況,不利於大型地塊的整體規劃,不利於市政基礎設施的綜合配套。同時,也無法像真正的『大盤開發』那樣降低成本,提高勞動生產效率。
開發人士進一步指出,『大盤開發』必須具備超強的資金實力和工程控制能力。某些地塊雖然很大,但是,被開發商切成若乾小塊兒,在長達數年的時間裡,分期分片開發,如同螞蟻啃骨頭一樣。這仍不能算作是典型的大盤開發。因為這種螞蟻啃骨頭的做法不利於城市面貌的迅速改變,過長的開發周期,也會使利潤率被攤薄,難以體現『聚合效應』。
大盤開發還須慎防經濟周期性風險。眾所周知,大盤開發的周期長,而市場又變化莫測,在此情況下,開發商必須認真研究客觀經濟的走向,力求把握市場趨勢,始終以『快半拍』的打法,領先於對手。(楊哲彬)
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