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我出測繪費,你提供數據
商業委托關系下的測繪結果受質疑
面積多少誰說了算?據蔡律師介紹,目前買房人最後得知的實測面積數據是由測繪單位向發展商提供,再由發展商提供給買房人的。由於測繪工作過程的封閉,買房人對測繪的 基礎數據不知悉,計算方法不了解;又由於測繪單位與發展商之間屬直接委托關系,買房人不免會對這些最終數據產生『信任危機』。
但是蔡律師認為,現行的這套測繪工作制度是合法的,也是必要的。在房屋竣工時只有發展商作為產權人去委托測繪單位測繪,這既是發展商的權利,也是發展商為履行房屋買賣合同應負的義務。
一個簡略的分擔原則
幾個最終通過計算得出的數據
不足以使買房人充分信任
買房人所知的測繪僅限於在買賣合同附件中的一個分攤原則說明,以及測繪單位出具的面積登記表。前者一般只列舉了公共部位的類型與構成,而對公共部位所處的准確位置、數量、暫測的面積多少,以及在不同業主間的分配方法比例等等,均無具體、清晰的說明;後者僅記載了套內建築面積、陽臺面積、公攤面積和公攤系數等。業主基於僅掌握的以上資料文件,的確無法坦然接受,除非業主對於測繪單位的能力、職業道德有極大的認同。
對此,蔡律師強調,面積糾紛的一個主要起因是測繪工作方式本身的缺陷,即測繪工作中的大量原始基礎數據未能充分展示、測繪的過程及計算方法未能予以必要的陳述說明,對分攤的部位以及面積數據也未能具體列舉。
現實的社會信用危機
政府監管的不力
買受人對測繪單位常存懷疑
面積糾紛的另一緣由是買受人對測繪單位及測繪人員的不信任。蔡律師介紹,測繪單位在社會改革中正逐步演變為社會的專業中介機構,依法而言,這些機構均經過行政機關的審核並取得相應資格,也具備了從事測繪的專業能力,也應該遵守法律規范嚴格、獨立地工作,除非技術錯誤否則一般不會存在較大的或重大的問題,應當被廣泛接受並尊重。
蔡律師這樣比喻,正如證券市場上的某些會計師事務所一樣,雖然也有嚴格的法律規范和職業紀律、道德規范,但是總是有一些機構及從業人員敢於違法謀取私利。他認為,對於這些違法現象出現的監控,以及采取有力的措施予以及時的打擊,總是不力。這既有體制上的原因,也有組織力量薄弱、執法工作不到位的原因。從而,致使眾多購房人對於測繪單位的工作和工作結果不信任和不接受。
項目倉促推出
發展商的不專業、不誠信
也是引發面積糾紛的一個原因
在項目的設計方案、文件資料未能全面確定的情況下,許多開發商常常為了搶佔市場、及時預售而倉促推出項目。而此時眾多的公共用房的位置、性質、面積並不具體、清晰,而只能估計大概。同時,不少發展商缺乏專業能力和經驗,在公共設施的設計、安排以及面積計算時常有錯誤。蔡律師認為,這此都為以後實測埋下了隱患,一旦可能的實際測量結果與買賣合同有重大出入,發展商就可能面臨重大的經濟損失,需要退款或退房。這時,發展只有兩條路,一條路是實事求是,據實測繪,面積減少,就退錢或允許購房人解除合同;另一條路是想方設法調整公共部位的位置、數量、面積,將原來不打算作為公共部位的地方變為公共部位,這樣就可以滿足買賣合同的面積約定,從而避免違約、減少或避免經濟損失。
發展商預售前制定詳盡公攤清單與細則
邀請購房人代表參與全過程
測繪結果必須附帶詳細報告
行政機關定期抽查
除此,解決面積糾紛目前沒有好辦法
測繪是一項技術性、專業性極強的工作,必須由具備相應的技術與組織能力的機構來進行。
但是,測繪結果又涉及廣大購房人的重大利益。因此,在維持發展商與測繪機構之間的委托關系的前提下,第三方必須介入測繪工作,以恢復並提高測繪結果的公信力。這裡,蔡律師特別提出了幾個方法。
方法之一,發展商基於預防面積糾紛的誠實目的,在預售前應當制定一份詳盡的具體的公用建築清單與分攤細則(而非原則)。這一份清單和細則是購房人知情的基礎,也是測繪機構實施測繪計算工作的基礎。
方法之二,行政機關或測繪行業協會制定一個規則要求所有的商品房測量機構在向委托人(發展商)出具測繪結果時,必須附帶一個詳細的測繪報告,報告的必要內容至少包括測繪人員、現場實測的經過、工作的方法、實測的基礎數據、計算依據、計算方法與過程,以及對於某些特殊情形的說明等等。這份測繪報告發展商必須出示給購房人。據此,購房人可以知悉判斷測繪結果的真實性、合理性。
方法之三,在測繪工作開始前,發展商組織一個購房人代表小組,購房人代表小組參加測繪工作的過程,以便監督了解和解惑,從而增加測繪的透明度。
方法之四,行政管理機關定期抽查,對於選定的抽查對象與項目,深入細致地進行重測、復查,一旦發現有錯誤,即予以嚴厲處分,以此督促測繪機構謹慎工作並高度自律。
除了上述方法之外,目前並無其他有效措施。有的項目或購房人按照套內建築面積或使用面積簽訂買賣合同,這種做法雖然有積極的意義,但是不能根本解決問題。公用面積通常佔到總面積之20?30%,僅關心套內部分而不顧公用部分,而且公用部分的面積的多少仍然對於總價款、對於房屋的價值有重大影響,何況套內面積也需人員測繪確定,因此按套內建築或使用面積計價銷售僅是無奈之舉、權宜之計,不足以解決問題。
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