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物業管理在我國的發展已經走過了20多年,在全國各大城市都有了一定的發展基礎,但由於受其自身起步的歷史性原因的束縛,絕大多數物業管理公司都達不到經營規模,以致影響了它們的進一步發展。筆者認為,物業管理要擺脫困境,實現更大的發展,就必須采取一場新的『革命』——重組。
一、物業管理規模過小造成的兩難困境
由於種種原因,當前大部分物業管理都達不到經營規模。眾所周知,就住宅小區而言,一個物業管理公司的正常運營至少需要12名職工,其中,1名經理負責組織領導公司的全面工作,2名財務工作人員分別負責會計和出納工作,1名清潔工負責小區的清潔工作,1名水電工負責小區的水電工作,1名園丁負責小區的綠化工作,6名保安人員分別輪班負責小區24小時的守門與巡邏工作。現撇開其它管理費用的開支不談,僅就工資的支付而言,按南寧市工資水平,假設每月每人的工資收入為600元,則該公司的月工資費用就是7200元。由於大部分公司的收入來源主要是物業管理收費,其它經營收入很少,因此在此只計算物業管理收費收入。現按照每平方米收取0.4元物業管理費的標准計算,要正常運行,其物業管理規模就必須達到18000平方米以上。實際上,當前在南寧市物業管理規模在18000平方米以下的公司仍然很多。為了確保公司正常運行,公司只能提高收費,但業主的收入也是有限的,因此,通過提高物業管理費來解決公司運營困難也是不可行的。由此,物業管理鑽進了兩難境地:提高收費業主反對,不提高收費公司難以運營。
二、制約物業管理擴大規模的因素
由於物業管理規模不足,使物業管理處於兩難境地。制約物業管理規模擴大的因素主要是以下幾方面:
(一)傳統的物業管理模式。我國的現代物業管理主要是伴隨住房制度改革、土地使用制度改革和住房生產制度改革的發展而在全國逐步推行,它原先的基本模式是誰開發誰管理。采取這種管理模式所導致的直接後果是:1、物業管理權不能流動,物業管理市場化無法開展;2、制約了物業管理競爭,不利於提高物業管理服務質量;3、制約了物業管理公司的進一步擴張,影響了物業管理公司實現規模經營。
(二)各房地產開發公司的開發能力。在傳統的物業管理模式下,基本上采取了誰開發誰管理的做法,物業管理權很少流動,因此,物業管理規模主要取決於各房地產開發公司的開發規模。各房地產開發公司的開發規模越大,其物業管理規模就越大;反之,其物業管理規模也就越小。而各房地產開發公司的開發規模主要取決於他們的開發經營能力。
(三)物業管理公司的利益驅動。物業管理是一項新興行業,其推行的主要對象是上世紀80年代以來的物業,由於這些物業成新率較高,管理費用開支較少,各物業管理公司為了保持既得利益,互不相讓各自所佔的市場,其結果是物業管理權難以流動,物業管理公司的擴張受到抑制,難以實現規模經營。
(四)城市規劃的影響。在傳統的物業管理模式下,物業管理規模不僅受到房地產開發公司的開發能力的制約,而且由於房地產開發必須服從城市規劃,因此,城市規劃直接影響房地產開發公司的開發規模,進而間接地影響物業管理規模。如果城市規劃方面增加成片開發土地,使房地產開發規模就相應越大,這樣,物業管理規模也就隨之越大;反之就越小。
(五)零星的舊城改造的影響。在誰開發誰管理的模式下,零星的舊城改造不利於物業的成片管理。即使有的開發公司開發的舊城項目較多,但由於物業本身就是不動產,不可隨便移動以方便集中管理,必然導致分散的物業管理,很難形成規模經營。
(六)對物業管理公司的管理軟化。當前,不少地方對物業管理公司的管理較軟,未形成硬約束。當物業管理公司收不抵支,財務惡化,運行困難時,其基本的應對措施就是想方設法向業主多收費用,而不是采取破產的辦法,鼓勵大公司介入,形成優勝劣汰、兼並重組,實現規模經營,以致一些半死不活的公司繼續存在,影響了物業管理的發展。
三、推進重組,實現物業管理大發展
上述分析表明,只有實現物業管理規模增大,纔能使物業管理擺脫兩難境地。同時也表明,要實現物業管理的大發展,就必須進一步擴大物業管理規模。而要實現物業管理規模的擴大,就必須采取兼並、破產、招投標等辦法實現物業管理重組。
所謂『物業管理重組』,就是通過采取兼並、破產、招投標等辦法,把多個物業管理公司從零星分割經營管理物業,改變為集中的、成片的、大規模管理,以降低經營成本,提高服務質量,從而實現物業管理跨躍式發展。
當前,為了實現物業管理重組,我們應該做好以下幾方面工作:
(一)組織有關專業人員根據社會發展和人民生活水平,科學地測算物業管理正常運營所需要的最低合理規模;
(二)研究、制定有關優惠政策,鼓勵各公司采取兼並、破產等辦法進行重組,實現規模經營;
(三)對不符合最低合理規模要求的物業管理公司要堅決給予清理,取消其營業資格;
(四)進一步規范物業管理收費,以防止物業管理公司亂收費行為,從而形成物業管理公司財務管理上的硬約束,以迫使物業管理公司不斷擴張;
(五)有計劃、按步驟地把各單位自管房及房改房納入社會化管理,為物業管理成片地大規模地經營管理創造條件;
(六)城市規劃要兼顧物業管理,從有利於未來的物業管理的發展上進行規劃,從而從源頭上抓好物業管理;
(七)積極采取招投標等辦法,大力推進物業管理化進程,為物業管理重組創造條件。
(方鍾研)
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