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2002年伊始,似乎就已注定要成為關乎中國樓市未來前程的關鍵之年。
去年歲晚,清華學者魏傑教授依照其缺少根據的理由發表了『2002年是房地產的冬天』之言論,引發了業界內外眾多的猜度和議論。官員的擔懮、媒體的唱衰、發展商的自危,一時間令住宅業界頗有些風雨飄搖。
市場發展的前景與企業的競爭壓力不是一個概念。近前我曾經用《春天裡的一陣風》一文對魏教授的言論提出了質疑,說明中國住宅市場持久的春天和當前所處的『調整分化期』,認為在市場持久的春光之下,相當數量的發展商正面對著更高的政策門檻和更激烈的競爭環境。
中國的住宅行業十分特殊,沒有任何其他的行業如同住宅行業這樣能夠長期持續地興旺發展、能夠牽動千家萬戶、能夠拉動數十個行業的共同成長和能夠影響文化和文明的進步。正是它巨大的市場潛能和發展前景,引來了數以萬計的投資入行者,使得業內的競爭變得十分復雜激烈,也就引來外界眾多的議論和誤解。
為了尊重我們這個重要而特殊的住宅產業,為了讓住宅產業在國民經濟、城鄉建設、文化創新和民族復興等偉大事業中發揮更加重大的作用,中國樓市呼喚一次新的、全面的啟動。
回顧前兩次啟動
1992年,鄧小平的南巡講話和中共十四大關於建立社會主義市場經濟體制的重大決策公布之後,在經濟發展的『春天故事』中,中國的房地產迎來了她的『第一個春天』。對房地產發展政策的有限放開和商品房的出現促成了對中國樓市的『第一次啟動』。1992年是中國房地產業高速發展中最值得稱道的一年,這一次啟動完成了中國改革開放以來住宅發展的一次悲壯的預演和並非強勢的開始。
1992年和1993年上半年曾經出現過一些業界的奇跡,全行業的開發利潤率也達到了頂點。之後,便是長達數年的宏觀調控。眾多發展商在彷徨與困惑之中盲目地走上多元化的麥城或者中箭落馬。海南和北海等地矗立的許多『半拉子』工程,至今還讓很多人望而生畏。
1998年6月,國務院頒布《關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住宅建設的通知》,明確提出了停止住房實物分配、實行貨幣分房的新政策,引發了中國樓市的『第二次啟動』——對住宅消費市場的啟動。公房上市、銀行按揭、集團購買轉變為個人購買等大規模的行業行為,使得龐大的中國住宅市場的帷幕被真正拉開,住宅產業的『第二個春天』開始了。迄今為止,商品住宅的開發高潮迭起、方興未艾。這三四年來住宅產業、產品和企業實現的進步,是中國住宅發展史上最為迅速和壯觀的。
以上兩次啟動和兩個『春天』所構成的住宅產業發展階段,為住宅市場引來了許多投資,使得數年之內全國的發展商多達兩萬餘家。住宅行業的這種巨大誘惑力主要源於以下8個方面——
1、住宅市場龐大而持續;
2、住宅是千家萬戶關心的第一大樁的商品和投資;
3、政策彈性和運作彈性巨大;
4、住宅產品的創新空間大;
5、住宅產品在地平線以上,容易有成就感;
6、曾經有過的暢銷神話,少數成功者的成功故事很感人;
7、地域性強,不易出現壟斷者;
8、良好運作可能產生的高投資回報率。
然而,鮮為人知的是,公眾對住宅業一直存在著諸多誤解,例如——
·誤認為房地產十分簡單,其實它可能是最復雜的行業;
·誤認為房地產有暴利可圖,其實全行業只見微利;
·誤認為大多數發展商都是成功的,其實目前只有少數發展商取得真正的成功;
·誤認為有錢有地就可以開發,其實需要企業的綜合競爭力;
·誤認為照抄別樣就可以賣房,其實許多東西是無法照抄的;
·誤認為是房子總會有人買,其實無效的住宅商品將長期無人問津;
·誤認為房地產完全是市場行為,其實太多地受制於政府的政策;
·誤認為房地產又一次過熱,其實過熱的是無效的商品(與市場不對路的商品)。
眾多的誘惑與誤解是中國樓市迄今為止尚未能全面啟動和健康成長的重要原因。所以目前,除上海之外,從國家到各地,住宅產業尚未被立為『支柱產業』。
社會各界對樓市廣泛心存疑慮,他們:
·擔心住宅市場泡沫化發展,影響經濟的穩定;
·擔心太多的滯銷房和存量房,帶來建設性的破壞;
·擔心這個行業中廣泛存在黑金交易,使得官員的腐敗日趨嚴重;
·擔心全國的樓市崩盤,再度陷入當年海南和北海的困境;
·擔心發展商都素質低下,在無情的競爭中演出鬧劇與悲劇;
·擔心這是一個成不了大器的行業,難以承接『支柱產業』的盛名。
這些由於業界內外原因所導致的疑慮,對住宅產業的健康發展帶來重大的傷害,可能影響到住宅產業的正常發展。
中國樓市進入非常時期
一、中國樓市正在進入市場穩健發展的時期,有許多理由可以說明這個發展期的持續性——
人口大國、政策的改變、服務的進步、GDP的成長、恩格爾系數、國力的引導、國策之需、基礎設施的改善、巨額的民間存款、車房組合、入世帶來的新市場、工廠化建房、人居文化進步、消費觀念改變、城市化進程、舊城改造計劃及人均面積的增長等等。
當前中國的住宅市場,正以每年人均新增大約1平方米的速度成長,這個數字的總和,已是整個歐盟國家每年住宅新開發量總和的10倍多。這種奇跡,是突變的政策與人口大國結合的特殊產物。
二、中國的住宅開發面對十分復雜的局面,復雜局面的構成因素有——
1、受宏觀經濟影響明顯;
2、涉及大量的直接及相關政策;
3、涉及十分繁復的審批程序;
4、影響和受影響於近60個行業;
5、是百姓最大宗、最慎重的長效投資消費品;
6、涉及工藝、技術、材料、設備最多;
7、涉及科學、藝術、哲學知識最廣;
8、復雜的法律知識與問題;
9、要求過程運作技巧最多;
10、具有較強的地域性;
11、與地域文化有深刻的聯系;
12、資金投入大,風險大;
13、人纔流動最為頻繁;
14、涉及廣泛的公共關系;
15、與多方面的社會分工相聯系;
16、合作開發中的矛盾衝突;
17、行業內的惡性競爭;
18、龐大的競爭對手組成;
19、行業技術的迅速進步;
20、入世後新的挑戰和機遇。
三、巨大的市場和復雜的局面,導致出現了以下若乾特殊的行業現象——
·住宅開發量巨大,但與市場真正對路的有效商品住宅少;
·住宅產品或半成品多,合格而完整的住宅商品少;
·一手房的開發量大,二手房的交易量小;
·傳統工藝盛行,工廠化尚未開始;
·虧本者多,盈利者少;
·行業內問題多,交流與合作少;
·中小企業及中小樓盤多,大型企業和大型樓盤少;
·盲目入行者多,清醒退卻者少;
·控制性管理多,引導及扶持性管理少;
·地價和房價高,收入和購買力低;
·宣傳炒作多,冷靜思考少;
·競爭激烈,但競爭水平不高;
·淺薄外行多,真正入道者少;
·固守一隅者多,異地開發者少。
四、與此同時,在競爭壓力驅動的跨越式進步中,中國住宅市場和住宅產業很快地跨入了一個全新概念的時代——
調整與分化時代、微利時代、創新時代、速度致勝時代、服務時代、品牌時代、精品時代、大盤時代、郊區化時代、國際化時代、並購時代、結盟時代、專業化時代、社會化時代、資源集成時代、文化競爭時代、戰略競爭時代。
五、樓市尚存巨大的增長空間。
其實,面對復雜局面,新時代的中國樓市並沒有進入『泡沫化』的冬天,相反還存在著巨大的增長空間,這是因為——
1、政策尚存巨大彈性;
2、入世後的綜合效果尚未顯現;
3、收入與購買力的持續增長;
4、可能成為國家和地區的支柱產業;
5、工廠化與產業化技術的出現;
6、人居生活水准的提高;
7、消費觀念的進一步改變;
8、住宅產業的綜合進步;
9、人們對第二套住宅甚至第三套住宅的需求。
中國樓市進入的這個非常時期的基本特點是——市場發展迅速並且前景良好,但企業競爭已近乎白熱化,行業內存在的問題眾多而亟待解決。一旦這些問題得以解決,中國樓市還將進一步健康而持續的發展。
樓市呼喚第三次啟動
當時光進入2002年之際,中國樓市面臨的時機和形勢正在發生著一些根本的改變——
·經過幾起幾落後,發展商和消費者正處於較量之後的冷靜;
·進入入世之後的第一年;
·繼成本/價格競爭、品質競爭、品牌競爭之後,樓市進入文化競爭與戰略競爭時期;
·中共十六大前後的影響,政府職能的調整和轉變;
·面對全球的經濟衰退,中國經濟已成為亞洲經濟前進的火車頭;
·中華民族21世紀的復興偉業正在啟動。
2001年的中國大事預兆著中國政治、經濟和文化發展新時期的到來。與『第一次啟動』之啟動了少量的發展商和『第二次啟動』之啟動了基本市場不同,『第三次啟動』應當是一次全面的啟動,在有關各界的共同努力下,中國的住宅產業將被推送到一個真正持續發展的軌道上去。
『第三次啟動』的核心思想是:穩定住宅市場信心,重塑住宅產業和市場的發展環境,組織全社會的關注和互動,將住宅產業真正地引向正常發展的戰略軌道。
『第三次啟動』關系到住宅產業未來的戰略角色,需要全社會多個方面的共同努力——
1、政府的責任:扶持住宅產業,調整相關政策、做好投資導向、簡化審批程序、增強服務職能、設定必要門檻、重塑行業環境、推進『支柱』地位;
2、發展商的責任:提高綜合素質、打造核心能力、開發住宅精品、競爭之中歸並、提昇審美追求、創新引導市場、增強企業誠信、注重售後服務;
3、消費者的責任:改變傳統觀念、注重科學消費、提高審美情趣、追求生活品味、促進市場進步、加強自我保護意識、監督政策行為;
4、媒體的責任:唱好市場前景、批評行業時弊、消除公眾誤解、杜絕作秀炒作、播送行業信息、傳播專門知識、演繹經驗技能、保護正當競爭、維持發展信心、宣傳法律知識;
5、理論界的責任:組織產業認知、正確分析走勢、引導健康思考、推進行業發展、批駁障礙言論;
6、廠商/供應商的責任:開發科技產品、提供先進部品、促進工廠化和產業化、加速昇級換代;
7、行業商會協會的責任:研究行業戰略、塑造行業文化、促進政策改進、推動行業立法;
8、文化界的責任:倡導人居文明、推動文化創新、創造美學追求、促進民族復興。
業界公認,當前全國各地住宅發展最好的是上海。在上海,住宅產業和市場可以認為已經開始了『第三次啟動』,那裡政策優越、消費者理性、媒體成熟、發展商良性競爭。在中國的住宅市場中,從數量到質量,上海都是領先的。
之所以提出『第三次啟動』,是因為前兩次啟動存在和具有某些局限性,這些局限性使得住宅市場和產業的啟動不徹底、不完整。在過去的兩次啟動中,政府和政策無疑起到了十分關鍵的作用,在『第三次啟動』中,政府和政策仍將鞏固這種作用。
中國樓市被真正啟動之後的演進趨勢和標志現象將會是——
1、住宅業對經濟發揮重大影響,國家和不少地區理直氣壯地將住宅產業確立為『支柱產業』;
2、國家和地方有關住宅產業和市場的政策已調整到位;
3、發展商隊伍經過優勝劣汰的洗禮之後已趨正常數量;
4、中國住宅的商品素質普遍提高;
5、住宅建設的標准化、工廠化、產業化技術大范圍推廣;
6、住宅產業有效地拉動數十個相關行業,對國民經濟貢獻明顯;
7、涉及住宅業的惡性事件大幅度減少;
8、行業指標穩定而持續上昇;
9、廣大農村的房地產伴隨著城市化進程開始正常發展;
10、高科技成果在住宅產業中得到廣泛而及時的應用。
中國的住宅產業出於自身的背景,必將對中國的經濟騰飛和民族的文化復興負有特殊的使命,這些背景包括——
·住宅市場將可能有30年左右的持續發展期;
·住宅商品直接與人居文化、消費文化相關;
·住宅業及其相關行業最大地覆蓋了巨大的社會層面;
·住宅業涉及的科技進步空間極大。
今天,當人們研究歐美經濟陣營強大的背景因素時,不難發現——起始於500年前的歐洲文藝復興運動,以及其後的啟蒙運動等等,為歐美社會乃至人類文明的近現代形態和當代形態做出過不可抹滅的歷史貢獻。
在所有的現代化當中,最根本的是文化的現代化。中國的文化現代化和民族的復興大業需要全民族的文化創新,而具有特殊背景的住宅產業對此負有神聖的使命。我們不難想象,當巨大的中國住宅市場被全面地啟動並且持續下去之後,國家的經濟命脈、人民的審美追求、文化的創新行為都會長期而廣泛地受益於這個偉大的行業,那是當年始發於意大利佛羅倫薩的歐洲文藝復興運動所絕對不可比擬的。
在2002年,中國樓市呼喚著『第三次啟動』——一次真正的認知,全面的啟動和持續的發展。中國的住宅產業將迎來『第三個春天』——那將是一個長久的春天、健康的春天、美好的春天。(盧鏗)
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