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上周,一位讀者來到報社反映,她購買某樓盤房屋後發現,在她做完抵押貸款後,該樓盤土地使用權又被開發商抵押給另一家銀行。購房人擔心因此難以辦理產權證,多名購房人與開發商交涉,開發商承諾於4月15日之前與銀行解除抵押手續。
■業主:土地抵押損害購房者權益
購買了這些被開發商抵押了『土地及地上附著物』房屋的業主認為,開發商的行為侵害了購房者的合法權益。首先,直接導致在2001年9月之後購買房屋的購房人,辦理公積金貸款時被銀行拒絕。其次,在該塊土地使用權被抵押期間,房屋土地管理部門不能為購房人辦理房產證。最後,一旦在土地使用權被抵押期間,開發商在經營上資不抵債導致破產,銀行將優先從開發商抵押的財產中取得這些財產拍賣或變賣的價款,購房人則要同其他債權人按債權比例分配,通常得到的只是購房款的一部分。
■開發商:抵押土地使用權很普遍
被購房人指稱為抵押土地使用權的是位於通州區的某樓盤。該樓盤一開發負責人在接受記者采訪時表示,該公司於2001年4月至5月間將一期樓盤350畝土地中的80畝向銀行抵押,貸款7000萬元,貸款期限至2003年4月。也就是說,至2003年4月前,銀行對被抵押的土地及地上附著物(房屋)行使抵押權。
該負責人稱,在本市房地產開發過程中,開發商將土地使用權抵押給銀行取得貸款是很普遍的融資方法。在2001年9月之前,房地產市場的銷售慣例是,購房人購買設抵押的房屋可以辦理貸款。2001年9月之後,如購房人購買的是設抵押的房屋,則銀行不再為其辦理公積金貸款。但銷售設抵押的房屋的現象仍非常普遍:由銀行向房地產交易中心出具證明,表明銀行允許開發商將設抵押的房地產銷售,經房地產管理部門同意後,開發商進行銷售就『名正言順』了。據了解,經過該樓盤業主與開發商的多輪交涉,開發商采取在今年4月15日之前還清抵押貸款,解除銀行抵押,並對開發商在售樓時未說明抵押情況向業主表示歉意的做法,承諾業主,如果要求退房,將滿足業主要求。
■銀行:不阻止開發商賣『抵押房』
在采訪過程中,記者發現,提供貸款的銀行專門發函給房地產交易中心,內容為:『某開發商因資金不足,向我行借款7000萬元,並以一期項目及在建工程抵押,包括土地證等。現根據業主申請及項目進展情況,我行同意其出售。』正是這份『證明信』,開發商銷售抵押房產成為合法行為。
據有關銀行工作人員介紹,目前開發商多數采用抵押的擔保方式貸款。一般程序為抵押——融資——賣樓——還款。其中賣樓是開發商實現商業利益的最重要環節,銀行為使放貸的資金能夠收回,並不阻止開發商把設抵押的房產銷售。
據悉,工商銀行北京市分行正加緊研究土地使用權抵押貸款相關問題,並將於近期制定具體實施辦法,使此項業務更加規范。
■房屋管理部門:
土地抵押影響產權證效力
市國土房管局有關人士表示,在開發商銷售抵押土地使用權的房產時,房管局市場管理部門要求開發商向買家說明土地被抵押的情況。如果在辦理產權登記時開發商仍未能清償抵押貸款,產權登記部門將在產權證上標注『抵押』字樣,這樣的產權證難以保證買房人的權益。只有解除抵押後,該種產權證纔與普通產權證具有同等效力。
這位人士透露,一般情況下,在業主入住後開發商還要經過一個地價核實過程,即由政府相關部門根據對樓宇的測繪結果與審批的銷售許可面積進行比較,如果出現實測面積超過銷售許可面積的情況,開發商要補交土地出讓金,並到規劃部門補辦規劃證。由於大部分開發商對超出面積補辦規劃證,期間辦理產權證耽誤的時間與土地使用權被抵押不能辦理產權證的時間重合,即使沒有抵押問題,這段時間照樣不能辦理產權證。
■律師:查看土地證可知是否抵押
購買設定抵押權的房產對購房人有哪些風險?漢華律師所劉欣認為,第一種可能是:如果開發商不能按期還款導致銀行請求法院以公開拍賣形式實現抵押權,購房人即使入住也可能會被限期騰房。第二種可能是:處置了抵押物後,開發商如果仍不能償還債務,購房人可能面臨已交房款無法討回。據介紹,設定土地使用權抵押要在土地使用權證上注明,因此購房人可以通過查看土地使用權證,了解情況。也可以委托房地產專業律師對此進行審查,以確保購房人對所購房屋的完整權利。(劉新雷)
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