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2002年3月市場依然處於調整階段,開發商對樓盤的定價策略依然求穩,盡量不反映在表面價格的變動上,而繼續推行各項優惠措施,增強銷售力度。借助4月春季展會之勢,今年樓市大戰預計會由此拉開序幕。
樓市3月進入衝刺期
3月是開發商一年進行市場拼博的衝刺階段,由新盤的開發情況與開發商在廣告上的投入可見一斑。
新開項目多
3月份新開盤項目以普通住宅為主,其中以東部和南城為主,表明開發項目的分散,不只是集中在熱點地區。新盤的均價約4849元/平方米,與上月的6531元/平方米相比有大幅下降,主要是因為低價房的比例增大,另外公寓類價格也較低,均價沒有超過1萬元。新盤大部分定位於低價位,今年開始商佔領市場的一個主要手段。
北京典型住宅3月均價
中價位(元/平方米·均價)
頤源居 5788(起價)
嘉銘·桐城 6380
中海馥園 6800
萬科星園 6180(起價)
京貿國際公寓 4680
圓明園花園 6600
銀楓家園 5300
天天家園 5500
珠江駿景 5600
千鶴家園 6800
聖馨大地 5280
陽光華苑 4580
慧谷時空 5800
低價位(元/平方米·均價)
萬科青青家園 3900(起價)
富河園 2700
新華聯錦園 3250
麗園國際文化社區 3670
潞河名苑 3600
大雄城市花園——一幅畫卷 3600
美然·動力街區 4080
運喬嘉園 3180
天賜良園 3350
武夷花園 3000
龍澤苑 4200
北潞園 2400
高價位(元/平方米·均價)
花市棗苑 7300
國展國際 9800
御景園 9200
風林綠洲 7200
紫竹花園 9400
中海紫金苑 9000
華普中心 13000
樂瀾寶邸 7500
陽光100 9500
廣告投放下滑
本月廣告投放總量繼上月調整後又出現大幅下滑趨勢。廣告投放前20名項目中,首次出現集團推廣廣告。由於如今購房者買房不僅僅是滿足簡單的居住要求,開發商緊緊抓住消費者心理,從環境、位置、品質等購房者非常關心的話題入手,進行廣告宣傳;廣告視覺衝擊力度也在逐漸加大。
廣告總費用在上月曾經出現下降緩和的趨勢,然而在本月又出現了巨大降幅,下降趨勢與前數月相似。廣告費用的下降主要原因是因為一季度每個項目都在做全年的工作計劃,在銷售旺季加大推廣力度,因此一季度各項目都做了低調處理。
歷月廣告費用變化
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時間 廣告費用(萬元)
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7?8月 5622.5
8?9月 6445.3
9?10月 7837.9
10?11月 6456.4
11?12月 5388.5
12?1月 3874.1
1?2月 3824.0
2?3月 2268.1
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3月房地產市場綜合分析
2002年一季度北京中房指數變化
2002年3月中房北京城市指數1122點與上月持平。住宅892點比上月下降1點,辦公用房1449點比上月下降6點,商服用房2220點上昇10點。本月住宅指數1點,繼續上月走勢。
城市指數1月開始下降,到3月份有所緩和。這種變化主要是由於2002年以來新開盤的項目大部分采取了以低價方式進入市場,低價格將是今年市場的主旋律。中指數據顯示商服用房一直保持上昇的態勢,這與市場經濟的全面啟動有很大的關系,過去開發商不太注重商服用房的開發及利用,隨著市場的發展,商服用房有了大的需求,開發商加大了商服用房的開發與投入力度。商服用房的發展勢頭成為開發商新的開發重點。
3月北京商服用房市場看好
以搜房對北京東部地區房地產市場的調查看,3月北京商服用房市場前景看好。
CBD區
該地區自北四環望和橋至南四環十八裡店,東二環至東四環。CBD區為近年來北京發展,開發的熱點地區。CBD區的發展直接牽動北京房地產市場的脈博。
1、物業類型分類
該地區現存物業類型以公寓為主,佔到46%,其次為普通住宅有42%。作為未來北京主要的商務活動區域,該地區發展所需的商住樓的比例非常小,隨著中國加入世貿的成功,一些國外公司進入中國的比率會大大加入,北京將成為他們進入中國的平臺,CBD區作為北京的商務中心區域在未來的幾年中將會有大量的公司入住,現存的商用樓是遠遠不能滿足需求的。盡管去年CBD區的規劃方案出來後,在今後幾年,有很多開發商會把投資轉向該地區,分羹一杯。但是該地區的地價隨著CBD區規劃水漲船高,成為制約開發商投資的瓶頸。
北京CBD區,前期規劃提出建築規模控制在1000萬平方米之內,其中寫字樓約50%左右,公寓25%左右,其它25%左右為商業、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環路、建國門外大街兩側布置。
CBD區的公寓現有開發面積目前所佔比率最高,總建築面積有680多萬平方米,普通住宅現有開發面積500多萬平方米,商住樓已開發面積為120萬平方米。今年公布的CBD方案中住宅的建築面積為250萬平方米,對住宅的需求不是很高,公寓和普通住宅現存量在短期內能夠滿足市場需求。商住樓目前的開發量距離整體規劃遠遠不夠。隨著CBD區的建設啟動,商住樓的需求還要增加。
2、物業基本情況
價格 該地區4000元以下的住宅為3%,4000元-6000元之間的佔到26%,71%以上的房價在6000元以上。總體價格高於北京市平均價格。
綠化率 該地區項目的綠化率都在30%-50%之間。基本都能夠達到北京市關於綠地的規劃標准的要求。
車位 所有物業的車位都比較充足,在租金上公寓與商住樓的價格偏高。普通住宅與北京市整體價格持平。車位售價符合其物業類型。
裝修 該地區的物業精裝修的佔24%,粗裝修的佔43%,廚衛精裝修佔16%。
CBD邊緣輻射區
緊鄰CBD區,北起機場路南至亦莊開發區;西臨東四環的北京東部邊緣地區。該地區因毗鄰CBD,處在商業活動活躍區域,所以該地區的物業會受到影響。
物業類型分類
本地區主要功能是完善CBD區的配套設施,公寓佔27%,別墅4%,經濟適用房11%,普通住宅58%。商住樓的建設為零,一是因為該地區的商住樓沒有市場,並且集中到了CBD區。CBD區的發展,會使該區的住房需求增加。現存量房以普通住宅為主,可適當加大高檔房開發,補充市場需求。
東北望京地區
本地區南起北四環東路,北至來廣營北路;東起姜莊湖西至機場路。望京地區是北京近幾年發展起來的大居住小區,經過幾年的發展,各種配套設施,交通狀況都已成型。發展狀況良好,成為北京市民選擇的居住旺地。
物業類型分類
本地區的物業類型仍以普通住宅為63%,別墅佔6%,公寓佔25%,經濟適用房6%。望京地區是以居住功能為主的地區,因此普通住宅是主流。望京地區經過幾年的迅速發展,沒有太多的開發空間,其發展力度還要放在生活配套設施的建設上。望京地區今後發展將延深至順義區並帶動順義區的發展。
東部邊緣地區與望京地區因緊鄰CBD區可以說是CBD商圈的最大受益區。其物業類型為補充CBD區物業類型為主要功能,目前這兩個地區的房價基本與北京地區整體價格相符,略高於南城地區。CBD區商服樓的需求不僅帶動本地區的物業的發展,周邊地區的物業也會受益。
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