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2001年深圳樓市好戲連臺。政策調控市場日趨規范,大盤受寵笑傲江湖,片區競爭各自精彩,外銷形勢持續昇溫,土地拍賣風起雲湧,開發模式堪稱經典。如果說2001年樓市在熱鬧之餘讓人回味不已的話,那麼2002年樓市的走向如何呢?為此,記者走訪了一些業內人士。
外銷:市場內涵生變數
深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智認為,2002年深圳樓市外銷將保持良好的發展態勢,但是其中的市場內涵方面會有所不同。首先,港人買樓的本質會有所改變,2001年的『住家』概念到今年轉變成為『投資』概念。李說,2002年將會有更多的港人來深圳投資,其理由是目前香港經濟環境不夠理想,樓市沒有較好的回昇,股市波動風險大,銀行利率又低,而深圳經濟發展勢頭迅猛,加之中國加入世貿,深圳樓盤保值、增值的潛力得到了進一步的加強。深圳優質物業對向來都有投資概念的港人來說吸引力頗大。
李指出,外銷市場的第二個變化是港人買樓選擇的地點有所改變,不再局限於口岸、布吉,選擇的區域逐漸西移。多年來港人在深買樓主要選擇羅湖、皇崗口岸和布吉片區,而隨著港人對深圳的了解更多和深圳交通的日益方便,福田、南山的優質生活已被更多的港人所熟知,紅樹灣、紅樹林、藍色鹽田等概念已深入其心,華僑城、下沙濱海區等區域的優質樓宇將成為他們最新的選擇。
不過,李提醒說,雖然在深置業的港人身分層次在提高,外銷市場上中大戶型開始有所需求,但非常有限,對於深圳的豪宅市場不會過多參與,所以,中大戶型需求雖有所昇溫,但外銷市場仍以中小戶型為主。
中介:冷靜反省理性整合
吉合田有限公司總經理石旭昇認為,深圳中介今年會更加冷靜理智反省自己。他說,經過近兩年的發展,中介的經營規模明顯擴大,其表現是:一地鋪越開越多;二『深軍北伐』不斷開拓內地市場。由於深圳的市場小,競爭激烈,許多中介存在吃不飽的情況,加之內地策劃代理費比較高,因而吸引了大批深軍北伐。然而由於北上企業一方面魚龍混雜,另一方面也存在著盲目擴張的急躁情緒,不少興致勃勃的北上企業現在已虧得抬不起頭來了。石指出,內地也是考驗深圳中介實力的另一個尺度,不能盲目北上,應該量力而行。他相信,深圳中介今年會冷靜地反省自己,特別是在加入WTO後如何制定市場戰略已是一個全新的挑戰擺在他們的面前,同時,中介還要苦練內功,在專業水平、企業文化、管理制度等方面亟待加強,中介發展需要一個新的整合。可以肯定的是,中介今年不如前兩年那麼好過。
發展商:更注重產品策劃創新和自己角色定位
愛地時代董事長、總經理張一平認為,2002年發展商不能不更加注重產品策劃。目前,深圳大盤不少,成片開發不但在關外,而且在關內也越來越多,南山前海、紅樹灣、福田中心區樓盤供應量都很大,競爭之激烈可想而知。如何吸引消費者的眼光?差異化的競爭無疑是樓市重頭戲。但是,只有將合理的產品和市場需求結合起來纔是發展商面臨的最大考驗。顯然,以消費者需求為中心的產品策劃成了發展商的市場制勝之道。如萬科在鹽田項目中引入休閑居家概念,做到自然景觀和社區服務巧妙地結合;世紀村二期首創入戶花園設計,將私家花園引入到多高層住宅中;碧海雲天東方式園林設計渾然天成在深圳獨一無二,諸如此類無不說明,產品昇級換代步伐加快,個性化也更加明顯,只有准確策劃和適時創新,產品纔能獲得消費者的廣泛認可並贏得市場。
發展商角色面臨轉換,對自己的定位將更加明確。是做全能發展商還是部分地做,張一平指出,發展商應根據管理資源衡量自己,從專業化的發展趨勢來看,發展商即使有可能,也不應該什麼都做,由自己包打天下。發展商面臨著由一個資源的操作者向一個資源的整合者角色轉變的新形勢。
海戰:濱海物業劍拔弩張
從今年樓市發展情況來看,深圳市統計信息局房地產研究中心主任茅巍認為,深圳住宅將在利用海景資源方面面臨一場激烈的新競爭。
海景住宅最能體現人們回歸自然的精神享受,是深圳住宅追求極致的目標。雖然深圳是一個濱海城市,但以往開發的海景住宅大多素質並不高。隨著深圳東部旅游業的發展和深圳填海區今年進入實質性的開發階段,實力雄厚的名牌開發商如萬科、金地、招商、中海、京基、華僑城、華源、泰華和百仕達等莫不雲集環深圳灣片區。寶貴的海洋資源得到越來越多的挖掘,濱海物業諸如翠堤灣二期,金域藍灣、碧海雲天、深圳灣畔花園、陽光帶海濱城、紅樹西岸等已經或即將推出。它們個個素質非凡,且來者不善,一場曠日持久的惡戰如箭在弦,在勢難免。
二手樓:前景向好 不同熱點齊現
偉業地產董事、總經理周宏非常看好今年的二手樓市。他說,深圳二手樓市日趨成熟,市場越來越規范,專業分工將更加細分化,增加服務品種,完善服務體系,從而提昇客戶服務價值是今年中介公司競爭的重點。從市場形勢上看,入世後外資公司進入中國市場的速度會加快,尤以港資、臺灣背景的中介公司為主,可以說二手樓市場總量將持續放大。居住物業,價格約20萬元?30萬元左右的中小戶型的二手樓盤將成為追捧的熱點;商鋪方面以大型住宅片區的臨街商鋪,改建後的廠房或倉儲物業為主,它們保值或增值的優勢明顯,也將廣受追捧,主要用於經營商業活動或二手物業的投資;不過,周認為寫字樓市場總體上趨於平穩,也不乏一些熱點區域成交引人注目,例如車工廟就因是國家級民營科技園,有政策上的優勢,加之價格合理,該區創新科技廣場、蒼松大廈、勁松大廈等市場形勢明顯看好。另外,二手樓市成交量仍然以羅湖、福田為主,但其總量相對有所降低,而南山、布吉等城市邊緣區域成交量將會大量增加,交易由原來的區域輻射向區域發散狀態轉變,二手樓市新的交易局面正在形成。
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