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為了推進北京高校後勤社會化改革,市制定了三年改革規劃,提出了明確的目標,即到2002年,全市高校將後勤系統從學校行政系統中分離出來,變行政管理為企業化管理,為解決大學生的住宿難,決定要在校外建設100萬平方米學生公寓,2002年全市60%的本科生住宿達到4人一間標准,其餘學生住宿面積達到教育部規定的標准。
經過兩年的建設,全市已有八處大學生公寓陸續出現在城市東、西、北三個學校聚集的地區,已建成和在建總面積超過80萬平方米,此外還有幾處學生公寓正在籌建,可以說大學生公寓建設已初具規模。同時本刊在調查采訪中也注意到,利用社會力量建學生公寓並以近百萬平方米規模推進,其中也出現了各方面的問題和困難。例如在招標過程中開發商反應平平;個別項目由於資金缺乏難以開工;有的公寓由於收費高引起市場強烈反響等等。
據了解,目前已有四個大學生公寓項目基本竣工,並有學生入住,這為其它大學生公寓項目的建設和運作提供了樣本和經驗。
學生公寓遍地開花
據北京市建委有關負責人透露,截至目前,全市在校外建設的大學生公寓已逾十處,其中已經竣工的有四處:大運村學生公寓、金鼎學生公寓、定福莊學生公寓和北工大學生公寓;在建的有四處:萬柳、三義廟、清華大石橋和首師大五路居學生公寓;此外,淨土寺、梆子井、大興、林大、建設大學等處的大學生公寓也正在籌建過程中。
大運村學生公寓(竣工入住)是以學生公寓、辦公樓和管理式公寓為主的大型建築群,總佔地面積11.2公頃,建築面積為18.75萬平方米,內設有學生公寓3500間,總投資約8億元人民幣。其東北部是北京航空航天大學,西南部是大面積綠地。大運村整個工程是1999年9月開工的,整個工程在2001年4月底完工,在2001年8月份,大運村正式投入使用。9月份,已有周邊院校學生陸續入住。大運村內的公寓分為南北兩列,共10棟。兩列平面呈半弧形,環抱中央綠地廣場。每間公寓的使用面積15-16平方米,並有一個設備齊全的衛生間。目前收費標准為每人每年3000元(床位費2000元,物業管理費550元、押金450元)。
金鼎學生公寓(竣工入住)位於石景山區北方工業大學附近,總建築面積為4萬平方米,樓高為20層,共有近1000間學生公寓,全部建成後可容納4000名學生。2001年9月學生已入住,這是北京市首家大學生搬進的校外公寓。在公寓裡,學生寢室除了床、書櫃等必備家具外,還設有磁卡電話、飲水機和24小時可供洗浴的熱水器,平均每個學生擁有8平方米左右的使用面積、臥室和客廳是分開的。目前公寓收費標准為每人每年1500元。
藍星集團定福莊廣播學院學生公寓(竣工入住)位於朝陽區定福莊,於2000年7月21日破土動工,2001年11月8日結構封頂,共有五棟六層的學生公寓,總建築面積3.1萬平方米,共672間公寓,可入住4000人,根據情況需要目前為每六人一間公寓,主要提供給北京廣播學院的學生,現已基本入住。公寓總投資6500萬(是在集團原招待所基礎上所建,招待所佔地40畝,建築面積2萬平方米,因此投資不計土地成本)。目前公寓收費標准為每人每年1500元。
藍星集團北工大學生公寓(竣工入住)於2001年5月動工,2001年10月20日封頂,共有6棟多層樓,總建築面積2.5萬平方米(加層後2.8萬平方米),佔地1.5萬平方米,共760間房間,已陸續入住,現已住150多人,總投資4500萬元,每間可住6人(現按每間4人標准入住)。目前公寓收費標准為每人每年1500元。
萬柳學生公寓(在建)位於海淀區蘇州橋西一公裡處,2000年9月正式開工建設,首期將於2002年完成並在9月投入使用。萬柳學生公寓同時位於海淀區萬柳工程用地西南的景觀主軸——『綠色走廊』的盡端,總用地約3.52公頃,總建築面積13.8萬平方米,其中學生公寓面積10.8萬平方米,可提供3200間公寓,配套面積約3萬平方米,全部建成後將主要提供給北京大學。預訂萬柳大學生公寓一經入住,可同時容納本科生5400人,碩士生1500人,博士生1100人。
萬柳學生公寓的規劃采用圍合型布局,由A座、B座和C座三棟公寓樓圍合成一個圓形中央庭院,結合4300平方米的下沈廣場和步行天橋作為大學生生活起居的空間。A座為本科及碩士生公寓,其中本科生按四人間設置,碩士生按兩人間設置,房型分為單元式和客房式兩種類型。B、C座為博士生公寓,均按單人間設置。房間內或起居間內分別設置了電話、閉路電視、計算機網絡終端接口和預留空調專用插座,每樓層都設置了開水房和小型洗衣房。公寓房間設計類似於現在的學生宿捨,為了節約空間,也為了避免學生之間的相互乾擾,宿捨內部全部采用上下鋪的設計,與目前學生宿捨上下鋪不同的是:這種上下鋪是一種『功能分區』,一人一套上下鋪,上鋪是用於休息的床,下鋪則是一張用於放臺燈、書本、電腦的大書桌;由於萬柳學生公寓宿捨的淨高大於一般住宅,所以雖然這種設計緊湊,但使用起來比較舒適。此外,每間公寓都設置了陽臺,方便學生洗晾衣物。
三義廟學生公寓(在建)位於蘇州橋東北側,工程佔地3000平方米,建築面積為1.33萬平方米,共計184個房間,地下有兩層,地上有 十層(局部電梯機房十一層)。公寓總投資近4000萬元,由北京市振海農工商總公司投資興建。公寓布局為:地下二層為水箱間、配電室、鍋爐房、換熱站;地下一層為庫房;地上一至二層為商業用房;三層為餐飲用房;每層面積大約為1000平方米;四至十層為學生宿捨,每個房間面積大約為31平方米(包括衛生間面積5平方米),設計每間4人,每人一個寫字臺、壁櫃。公寓內裝修標准為:首層地面為拋光花崗岩,其他均為通體壓磚地面,宿捨內牆為乳膠漆。公寓大樓自備鍋爐房提供冬季采暖,一至三層中央空調提供夏季制冷。宿捨內配置分體空調,每個房間內有一部電話及一個寬帶網信息點、閉路電視,衛生間配兩個洗面盆、電熱沐浴器及預留洗衣機位置,每戶單獨設IC卡電表及水表。大樓設兩臺東芝電梯,每層設開水及洗衣間,走廊及房間均設火災報警裝置。地下一層至地上三層設有貨梯。此項工程被市教委計劃作為周圍人大、理工大、外國語大學、中國科技經營管理大學等學校的配套公寓。
清華大石橋學生公寓(在建)位於海淀區東昇鄉大石橋村,南至清華北圍牆,西至萬泉河,東至城市輕軌鐵路,北至京包鐵路與萬泉河交匯處,總佔地面積28.6公頃,總建築面積為36萬平方米,可提供約6800間公寓,總投資預算為13?15億元人民幣,是目前北京最大的學生公寓區,共有公寓樓23棟,主要配套樓6棟(4棟為學生食堂,1棟學生服務中心,1棟學生活動中心)。此外還有8公頃佔地,預計建設學生運動操場。此公寓區共能容納學生22240人,其中本科生14000人,碩士生3000人,博士生1240人,留學及繼續教育學員各2000人。
五路居學生公寓(在建)位於西三環花園橋首都師范大學以西,全部公寓預留給首師大學生,預計在2000年7月竣工。
梆子井學生公寓(籌建中)已獲市計委立項批復,位於朝陽區三間房鄉梆子井村,北起京通快速路,南到通惠河,西到定福莊西路,東至規劃中的茶家東路,總建築面積5.8萬平方米,總投資1.39億元,項目建成後主要用於滿足附近北京廣播學院,北京第二外國語學院、中國礦業大學及煤炭學院四所高校的6000名大學生的住宿要求。學生公寓將與居民住宅區同在一小區內,之間用游泳館、商店等建築自然隔開,采取相對封閉式的管理。
『社會化』建公寓難度大
『社會化』這個名詞對大家來說並不陌生,這種運作模式主要區別於過去單位自己建設自己經營的做法,其優越性在於本著『誰建設、誰受益』的原則利用社會資金和力量為學校和大學生們服務。
目前,解決高校學生宿捨不足的出路有兩條:一條是加大投資力度,加快大學生宿捨的建設;一條是學校與社會力量合作。但由於學校自身建學生公寓存在著許多困難,從長遠看,應以第二條路為主,逐漸轉向『社會化』建大學生公寓上。據了解,各地已有一些依靠社會力量建設學生公寓成功的做法,如上海市從1997年開始醞釀,1998年正式啟動的采取『政府政策支持、高校提供土地、銀行給予融資、企業投資建造、學生宿費還貸』的方法建設學生公寓,收到了很好的效果。
但是在北京,由於公寓需求量、房屋價格以及資金來源等多方面的原因,學生公寓的建設進度難與上海相比。一方面,在招標時,很多開發商擔心收不回投資,視其為『雞肋』而不願插手,個別項目由於資金難以平衡而推遲開工;另一方面,學校為了解決大學生住宿難的社會問題,不得不依靠政府和社會,而政府卻又在建學生公寓的投資及回報未有較大優惠政策來吸引開發商,這都是導致學生公寓『社會化』步伐停滯不前的主要原因。
收費高低成焦點
在目前建好的幾個大學生公寓中,收費高低也是有所不同的。大運村在2001年9月份接到有關部門的通知,要求按照床位費2000元、物業管理費550元、押金450元,總共3000元來收費;金鼎以及藍星集團的兩處學生公寓都按照每人每年1500元標准收費,但部分學生公寓的住宿標准也有所降低,改成了每六人一間公寓。一處在建公寓的負責人表示,考慮到資金回收,其建成的公寓住宿標准也難以保證每四人一間,可能會五六個人一間。
學生公寓一個床位的價格為3000元/年,而普通宿捨則在650?1000元/年之間。兩者之間的差價,超過了一個普通本科生半年的生活費,來自貧困地區的學生就更難承受這樣高的公寓收費。大學生公寓到底應該按照什麼標准收費?目前北京市物價局尚未做出相應的規定,北京市教委對公寓收費的指導性文件——《北京市高校學生公寓管理規定》也正在擬訂之中。因此,現今的公寓收費標准都是開發方與校方共同商定的,由於不同項目的投資回收和運營的差異,收費也是高低有別。
公寓收費存在兩個誤區
對個別學生公寓的高收費,學生和家長普遍反映價格過高,不符合學生公寓的建設原則;開發商也頗有微詞,認為這是公寓社會化運營的需要。有關人士認為這裡存在兩個誤區:
一、由於學院附近人口較為稠密,房地產業相對繁榮,開發商得到建設公寓的優惠政策後,還拿建學生公寓與普通開發的贏利做比較,認為學生公寓投資大而周轉過慢,於是希望提高對學生的租金收取標准,以最大限度實現其資金平衡及效益產出。
二、大學生宿捨與大學生公寓是兩個不同的概念,前者是在計劃經濟體制下,由國家全額投資建造、學校管理、無償或低價分配給在校大學生居住的福利性住所;後者是在市場經濟體制下,在國家一定優惠政策的扶持下,由投資主體開發建造、專業管理公司管理,在校大學生根據需要與可能自己選擇的,帶有一定福利性的付費住所,住宿條件也得到大幅提高,其收費必定要高於過去的宿捨收費,舊有的觀念意識需要轉變。
運作模式需探討
在記者采訪的過程中,注意到無論是已經建還是正在籌建的項目開發方,多數對大學生公寓的資金回收預期不看好,有的則明確表示建學生公寓只是出於宣傳企業形象和完成政府工程的考慮,不為賺錢。大學生公寓『社會化』成了一張『空頭支票』,無法兌現。
有關人士認為,發展大學生公寓是保持高校穩定、推動高校改革的重要措施,同時也符合了社會的需要,並蘊含著良好的投資機會和商業效益。目前,高校缺少充足的資金,而部分房地產開發商有資金,銀行有貸款,這就為大學生公寓社會化融資營造了良好的條件。因此希望有關大學生公寓建設的政策和法規及早出臺,解決好投資、回報、收費等問題,廣泛吸納社會投資,就能很快建設起大批學生公寓,滿足擴大招生的需求。
此外,幾家學生公寓的建設方都對將來學生公寓的物業管理表示出了一些擔懮。由物業公司來管理學生公寓固然節約了學校人力、物力和財務,減輕了學校後勤改革中的財政負擔,但純社會化的管理也帶來了一些隱患。大學生和一般居民在生活理念和習慣上有很大差異,由於缺乏經驗,物業管理人員和大學生很難溝通,容易造成不必要的磨擦。對此,業內人士也承認,如果沒有學校的介入,物業公司根本沒有能力管理好公寓。此外,過低的成本回收率也會影響物業公司服務的質量。
因此,建設學生公寓不僅是一種市場行為,還是一種政府組織下的社會行為。政府對學生公寓開發方的選擇以及政策、資金上的支持也應該有相應的政策,這樣纔能調動開發方的積極性和社會各方對學生公寓建設的關注程度、加快學生公寓的建設進程,以滿足更多大學生的住宿需要。
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