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自從開發商為吸引客戶在『起價』上做『圈套』後,越來越多的購房者便不再對樓盤打出的『起價』動心了。於是,許多精明的開發商在樓盤推廣時采用了『均價』這個詞。『均價』,顧名思義當然是這個樓盤的平均價格,它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發現,用標著的『均價』來買房,也買不到合適的,往往想買的房子與打出的『均價』也有很大差距。均價到底是怎麼樣的一個價格?
『均價』不是簡單的算術平均值,即(最高價+最低價)÷2得出的,而是發展商根據當前的市場情況專門制定的。以收回成本並獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時,先有『均價』,通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位,它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標准,是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值,在給每一戶定價前,先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價,在這裡就要應用到價差系數,它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數,得出這棟樓的銷售平均價。
而每一個單元戶型的價格,則是根據各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數(好朝向、好位置的戶型當然系數就高),再用這棟樓擬定的均價與系數相乘,得出每戶每平方米的價格,再與每戶的面積相乘,便得出一戶的總價。
一些細心的買房人發現,自己看中的房子,戶型朝向都比較一般的,往往也與均價相差較遠,這是怎麼回事兒?是不是開發商在『均價』上也做了手腳其實,開發商在均價上大做文章是沒有必要的,計算兩套價格,費時又費力,不劃算。但由於現在市場上樓盤太多,競爭得太激烈,為了吸引購房者,一些開發商在樓盤推廣時,打出的均價,並不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價,而是其中『均價』最低的那棟樓的價格。因此,你在挑房時就會產生與均價相差較遠的感覺。這當然也是開發商定價的一種手段。有人會說,這與原來打出的低『起價』不是一樣嗎?其實並不一樣。開發商打出的『起價』的套型,在整個社區中只有幾套這樣價格的房子,且是所有單元當中無論是樓層位置還是朝向、通風、采光最最差的,要麼購房人不願買,要麼根本買不著;更有甚者,有的樓盤原本就沒有這樣價格的戶型,僅僅為吸引客戶。而低『均價』則不同,這樣價格的樓,社區中至少有一棟,而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什麼兩樣,只是可能沒有景觀,或者由於樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此,買房人如果是以價格首先者,是可以考慮的。
一般來說,多層的樓盤接近均價的戶型位於4層或5層;高層在6層?8層,戶型位置多為東、西向;一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%?8%,高層是在15%?20%之間。
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