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CBD的中文意思是商務中心區。現代的CBD含義可以概括為:城市的功能核心,城市的經濟、科技、文化等實體,信息在此高度集中,交通便利,人口流動巨大,白天人口高度密集、晝夜人口數量變化大,位於城市黃金地帶,地價最高。
那麼,天津的CBD在哪裡?最具投資價值的寫字樓又在哪裡?據了解,由六緯路、張自忠路、營口道、大沽北路、曲阜道、南京路等道路圍合而成的1.8平方公裡的小白樓地區是天津市政府確定的CBD,友誼路沿線則是廣大開發商及投資者看好的CBD,鞍山西道是天津有名的科貿街,地位類似於北京的中關村。據悉,天津的CBD將從這三個地區中產生,其區域內的寫字樓將最具昇值潛力。
CBD寫字樓緣何受寵
我國加入WTO後,為各行業的發展帶來機遇,也使寫字樓市場迅速昇溫;而更多的外貿公司的進入,會帶動寫字樓市場的需求。在這些外貿企業中,有品牌的企業需要一個能顯示檔次的辦公場所;而無品牌的企業則需要有一個能提昇公司地位的駐地,CBD無疑會成為它們的匯聚地。由於CBD對這些公司形象的確立有莫大好處,因而也具有極大的吸引力。在小白樓地區就有正在興建的數座寫字樓?如萬順靚馬大廈等,另外,一些投資者也會選擇最具昇值潛力的項目,特別是CBD的寫字樓素質普遍較高,自然會受到投資者追捧。
如環渤海發展中心大廈,由於風格獨特,各類設施先進,目前雖未完全投入使用,但售價已是一昇再昇。再如時代廣場,由於定位准確,確立了天津唯一的美國家居辦公式居所的地位,吸引了大量的境外投資者。
CBD寫字樓什麼樣
業界專家認為,CBD的建築要滿足『24小時CBD』的要求,即可以為辦公、居住於此的人們節約大量時間,提高工作效率與生活效率,這些要求只有綜合性的建築物纔可以滿足。因此,未來CBD的寫字樓應是集居住、辦公、餐飲、娛樂於一體的綜合性建築。如總建築面積約3.5萬平方米的亞太大廈、萬順靚馬大廈,總建築面積達11.8萬平方米的環渤海發展中心、10多萬平方米的時代廣場和建築面積4.8萬平方米的泰鴻大廈,大都是集商場、餐廳、娛樂、辦公、公寓等為一體的多功能智能型大廈。
CBD是功能復雜、高效、便捷的區域,所以它的寫字樓更是建築綜合體,由於CBD本身能創造一個商業價值,所以,作為寫字樓的建築綜合體也能為自身創造商業價值。
優勢和問題並存
過去,天津寫字樓市場受種種因素影響,大多數的項目規模過小,無法滿足市場需求。進入2002年後,受強大需求刺激,一個個新的樓盤項目拔地而起,同時,城區道路的改擴建也促使寫字樓向規模加大、區位集中方向發展,這使CBD具備了形成的基礎。分析目前本市CBD區域寫字樓現狀,其優勢和問題並存:
優勢一:位置優越、交通便利、配套完善。無論是在小白樓地帶還是在友誼路沿線,都有十幾條公交車設站,周圍有商場、酒店、銀行等,配套設施較為完善。
優勢二:智能化水平較高。如亞太大廈的消防保安和樓宇自控系統引自美國江森系統,環渤海發展中心在樓宇布線上采用了美國LUCENT系統,這些都是過去寫字樓所不能做到的。
由於天津寫字樓市場發展的局限性,當今寫字樓還存在不少問題。
問題一:以售為主不利後期物業管理。國內IT公司、諮詢和金融類公司等是大廈的主要投資者,這些公司將對大廈後期物業管理產生一定影響,如果過於雜亂,會乾擾大廈的物業管理。
問題二:缺少知名物業管理企業管理。天津的物業管理水平落後於一些先進城市,不引進先進的管理模式,靠自己摸索前進會繼續落後於人。值得欣慰的是,一些寫字樓已注意到了這一點,泰鴻大廈和亞太大廈都聘請了國內享有極高知名度的香港怡高物業管理顧問公司,導入了最先進的物業管理理念。
《辦法》將使CBD寫字樓受益
最近,本市出臺了鼓勵大型商貿等公建項目開發建設的《關於土地出讓支持大型商貿等公建項目建設的暫行辦法》。該辦法規定:凡用地性質為大型高級商業、酒店、賓館、金融、辦公寫字樓 、高級公寓或以上類型的綜合性用地;開發建設項目總建築面積不低於3萬平方米不含地下部分 ;建設地點位於我市中心城區范圍內,即外環線以內;項目為能夠立即實施的新建項目,即在簽訂土地出讓合同後兩個月內能夠按規定繳齊全部土地出讓金,且自簽訂土地出讓合同之日起一年內開工建設的大型公建項目,均可享受土地出讓優惠政策。
從該《辦法》的優惠措施來看,大型公建項目所在區位地價越高,所享受的優惠就越大。同時,在符合城市規劃的前提下,當地塊容積率超出『8』時,超出部分的建築面積減半計收土地出讓金,由此可見,黃金地段高容積率的大型建築,無疑是未來CBD地區的寫字樓。(中房指數天津辦公室)
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