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房地產市場正在細分
十多年來房地產業的發展,使樓市的供需雙方發生了根本性變化,一個突出的特點是,房地產市場的主流消費群體正由需求型向改善型轉變,『白領公寓』的出現正說明了這一點。許多開發商感嘆:過去蓋什麼樣的房子都能賣出去,而現在不行了,如果市場定位找不准,弄不好便會半途夭折,蓋好的樓會變成一座『死樓』,這一現象反映出房地產市場的消費群體正在進一步細分。的確,一面是大量積壓的商品房,另一面是持幣待購的消費者;一面是消費者不買賬的傳統房型,另一面是人們追捧的全新房型,這一切都證明市場的無情。商品房雖然是大宗商品,但它也同樣具有普通商品的一般屬性。建泰置業有限公司開發總監成軍說,現在房地產業的競爭不僅是拼資金、拼廣告,更重要的是拼智力,所謂拼智力不是指誰比誰更聰明,而是指誰能發現市場、找准市場,找到需要你產品的消費群體。市場的細分說明消費者需求的多層次和多樣性,而市場上的這種需求,一是要開發商善於從消費者身上發現,二是要靠開發商自己創造。
住房觀念已發生轉變
時下流傳著一種說法,叫做『買房子就等於買一種生活方式』,房地產開發商在做廣告時常用這句『名言』作秀。這種說法的正確與否我們不妄加評論,因為一個人生活方式的形成是受主客觀多種因素制約,並不會因購買了一套住房而馬上『煥然一新』。但有一點可以肯定,一個好的居住環境對人的生活及生活方式改變會產生一定影響。『白領公寓』的出現和人們對它的熱衷度,從一個側面說明了人們的住房觀念正在發生轉變,這種轉變體現在『突出個性、追求高雅、體現前衛』上。從購房者自然情況分析,購買這種面積約50平方米小戶型的人主要有三部分:一是准備結婚的新人,二是單身的白領一族,三是投資置業者。這些人除了對『首付兩萬,月供一千』的付款方式感到誘惑很大外,風格簡約、文化濃郁、品位較高、個性鮮明的戶型特點也使他們頗感興趣。市消費者協會前不久的一項調查表明,市區內多數購房者認可的房型面積是在90?100平方米,而一些面積為50?70平方米的獨單元也有一定市場。據悉,本市一些兩三年前建成的面積在120?150平方米的房屋,至今仍不好找到買主。有關人士預測,經典小戶型房屋有可能成為未來房地產市場的一個熱點。據了解,在廣州、北京等地,許多年輕人、特別是白領一族十分青睞這類戶型的房產。
給家電業提供了商機
家電企業已步入低利潤時代,不少規模小的家電企業開始轉產,一些規模大的家電企業也在積極探索新的領域,而『白領公寓』的出現也給家電企業提供了發展商機。在樣板間內筆者看到,彩電、冰箱、洗衣機、吸油煙機、微波爐等主要電器設備全是高檔名牌產品。據介紹,這些家電產品不是擺設,也不是樣板間的裝飾,它是房屋的一個組成部分,只要你買下一套『白領公寓』,你便同時擁有了室內全部電器的所有權。購房後你不僅免去了裝修之苦,還免去了購買家電之勞,拎著包便可輕松入住。有關專家認為,開發商為購房者打造的這種以房產為載體的全新居住方式所帶來的效應是多方面的。一是能提昇商品房內在品質,使『鑰匙工程』真正成為現實,二是進一步豐富了『鑰匙工程』的內涵,三是為家電產品開闢了新的銷路。由於開發商在交房時所配置主要大宗家電商品的需求量大,從而為家電企業提供了市場商機。據悉,我國家電行業的『航母』——海爾集團已開始進軍房地產業,他們與裝修及房地產企業聯手,共同開拓房地產家電市場。
為裝修業拓展了空間
隨著房地產市場的逐步規范和消費者的成熟,曾風光一時的毛坯房已不被人們所接受,而裝修一次性到位的成品房日趨被人們所看好,『白領公寓』的熱銷印證了這一點。本市室內裝飾協會秘書長王文煥認為,出售裝修好的成品房是未來房地產市場的發展趨勢,規模化裝修不僅能降低成本,而且還能減少環境污染和噪聲,房屋結構也不易被人為破壞。當然,裝修企業應為消費者提供更多更好的個性化裝修服務。由此可見,『白領公寓』的出現無疑為成品房這種模式的良好發展前景再次添上了注腳。據了解,本市目前已有不少實力雄厚的房地產開發商和有一定知名度的裝修企業強強聯手,共同打造成品房;一些家裝企業也積極采取多種策略與有新建和在建項目的開發商頻頻接觸,希望能獲得大宗裝修訂單。業內人士分析,一些有實力的裝修企業今後將不再滿足於『零敲碎打』,而是隨時准備『整體出擊』。的確,每年數百萬平方米的房屋建設量,為裝修企業的發展開拓了空間,怎能不令裝修企業的老總們美不勝收!
將激活房屋租賃市場
開發商十分清楚,作為經典小戶型的『白領公寓』,完全是為了滿足人們居住的個性化需求,並非人們的長久居住場所,因為隨著收入的不斷增加和家庭人員結構的變化,人們還會二次置業、三次置業,選擇環境條件更好、設施更加完備的住房。於是有關人士分析,市內一些類似於這樣的公寓式住房,由於業主的特殊性會很快流入房屋租賃市場,而其完善的室內設施和不高的租金,將會成為大學生、外地人及中小公司辦事機構首選的居住或辦公場所。據了解,在購買『白領公寓』的人當中,除了一些個人購買和父母為孩子購買用於居住外,還不乏購房後將來用於出租者。一位在三資企業工作的購房者說,他之所以購買此處房產並不是為了居住,而是一種投資。因為中國加入WTO後,像天津這樣的港口城市會進一步對外開放,將有更多的外地人來津工作,他相信,這種戶型的房產將有利於他們居住和辦公,對房屋租賃市場而言也增添了新的品種。
在本市每年房地產銷售總量中,『白領公寓』所佔的比例並不很大,但作為一種房地產的產品,它所帶給我們的啟示卻遠不能用數字來衡量,尤其是它的獨特市場定位和銷售理念。有關人士認為,面對競爭十分激烈和需求日漸細分的房地產市場,每一個房地產項目的開發都面臨著很大風險,如何找准市場需求點,使生產出的產品與市場形成良好的對接,已成為開發商在項目研發中格外關注的問題。有關學者建議,開發商是否應該對已有和新建的商品房功能進行整合,多層次進行市場定位,像『白領公寓』模式一樣,推出藍領公寓、教師公寓、老年公寓等一些針對性強、個性鮮明的房地產項目,這樣不僅能創造出更多的能被消費者接受的產品,或許還能使大量的積壓房『起死回生』。
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