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非法分攤五千平米 牟取千萬不義之財
一度被稱為『都市官邸』的明星樓盤萬泉新新家園竟被業主發現:開發商通過篡改工程圖紙和瞞報規劃,共向業主非法分攤了5000多平方米的建築面積,從中牟取幾千萬元不義之財。面對這一讓人難以相信的黑洞,50多名業主聯名向海淀區人民檢察院進行實名舉報。
難以置信的結果
2002年4月2日,萬泉新新家園的業主召開了依法維權的新聞發布會。向新聞界透露了他們半年來的調查結果,從而揭開開發商『做鬼』實測面積的驚人黑幕。
業主們指出,開發商在將5000多平方米的建築面積違規銷售後,還出租給業主『二次掙錢』。根據海淀區房地局測繪隊提供的《商品房銷售面積明細表》和《北京市房屋登記表》,在測繪隊的實測結論中,至少有5837.93平方米的地下室被列入了銷售建築面積,並分攤給每位業主。
而根據北京市房屋土地管理局京房地權字(1998)第1285號文件的規定,作為倉庫的儲藏室和機動車車庫所佔用的建築面積不應該計入銷售建築面積分攤給每位業主。開發商在將這部分面積以分攤的方式銷售給業主的同時,還把這部分面積單獨出租或出售給業主。也就是說,同一塊地方,既分攤又出租,賺了兩次錢。律師指出,這種行為是典型的欺詐行為,而測繪隊的實測結論則是這種欺詐行為得以實現的重要原因。
黑洞背後是什麼
今年3月,業主們從北京市建築檔案館查閱到萬泉新新家園一期竣工圖紙。請有關專家精心計算後,發現總建築面積為54285.90平方米,而實測面積為71512.97平方米,二者相差約1.7萬平方米。對這種情況,業主張先生分析,『這只有兩種可能:一是開發商在報送政府審批機關的圖紙上篡改數據,騙取政府批文;另外是測繪隊的實測錯誤,將面積虛增1.7萬平方米』。
業主們委托的律師給記者算了一筆賬,358套商品房,按照當時平均銷售單價每平方米7000元人民幣計算,平均每位業主在購買萬泉一期商品房時,多支付的購房款就達人民幣11萬多元。如果再加上業主因多增加的分攤面積而額外已經支付和將來要支付的物業管理費和供暖費,業主的實際損失簡直難以想像。
采訪中記者了解到,4月3日,業主代表及律師已經向海淀區國土資源和房屋管理局提出申請,要求重新核定分攤范圍,依據政府文件重新確定分攤原則;指令測繪隊重新測繪和計算每套商品房的銷售建築面積。
發展商搗鬼三法
既然證據確鑿,為何不向法院起訴呢?有關業內人士指出,某些開發商的勢力已強大到令不少律師不願或不敢給中小業主擔任訴訟代理人的地步。這位業內人士指出,從普遍發生的面積欺詐事件來看,開發商主要是在公攤面積上做手腳。主要有三種手段:一是增加公共建築的內容,將原本沒有或不該列入的建築列為公攤范圍;二是在不增加公共建築數量的前提下,將測量面積人為加大;第三是調高公攤系數,在不改變實測公攤面積的前提下,增加每戶的公攤面積。事實上,這三種方法都被交叉使用,而這一切,都必須得到土地、房管或測繪部門的認可或配合。
業主維權難勝訴
對於業主依法維權,這位業內人士並沒有表示出很大興趣。他說,根據他的統計,目前北京有影響的業主維權狀告開發商的訴訟,還沒一個勝訴的。從王府公寓到溫泉花園,從紫玉山莊到莊勝廣場,從嘉德公寓到陽光廣場,可以說業主有一個算一個,全部輸了官司。
對於個中原因,他以嘉德公寓為例作了分析。開始業主有證據發現面積不對,便找開發商理論,得到的回答是:這是房地局測的,和我們無關。業主不信邪,將開發商告上了法院。法庭上,開發商拿出了一大本有房地局測繪部門蓋章的報告。業主於是敗訴,原因是實測數據是政府部門出具的,開發商不承擔責任。於是業主轉身去告測繪部門,結果法院審理發現,測繪部門只是受開發商委托,提供技術服務,業主們告測繪部門於法無據,結果仍是駁回。
四法改現狀
對這些問題,有關業內人士指出,我國房地產開發銷售環節多,政府審批程序十分復雜。由於缺乏透明度,一些開發商千方百計鑽空子,甚至勾結少數政府部門的敗類,欺騙政府和社會公眾,侵害購房者的合法利益。
怎樣改善現狀呢?首先應建立和完善房地產開發銷售各審批環節的公示制度;第二要在司法程序中借鑒國外嚴格責任制度的做法,例如舉證責任倒置等;第三要完善行政管理機關的投訴反饋機制,不再讓許多購房者的投訴石沈大海,也不讓一些行政機關的投訴制度形同虛設;第四要嚴厲懲治行政和司法機關的腐敗。
去年以來,各地媒體報道的房地產糾紛可謂愈演愈烈,有的更是演變成暴力流血事件。對此,有關專家和人大代表、政協委員都曾不無懮慮地指出,房地產糾紛已成為社會不安定因素。在關注萬泉新新家園業主維權的同時,本報也十分關注整個房地產市場如何走向規范化、法制化。 (楊文學)
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