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性能價格比更優 產品服務更好
今年北京的房地產業,整體市場供應量會繼續加大,預計將達到2000萬平方米以上,比去年增長20%左右,供應量的加大和有效需求的不足將造成今年市場整體價格下降。預計今年北京房地產市場總成交量將與去年大體相同,由於供應量的大幅增加、購房者持幣待購心態嚴重、銀行按揭政策收緊等因素,市場銷售將明顯冷淡。現房存量房增多,尾房積壓嚴重。區域市場價格和各種檔次的商品房價格均會發生變化。
區域市場會有五大變化
就區域市場價格而言,將會發生五大變化趨勢:CBD區域,受交通道路的引導,東四環、東南三環等泛CBD項目的擠壓及自身供應量過大的影響,今年CBD區域住宅價格受到抑制;中關村地區,除萬柳地區將保持去年態勢,周邊地區價格將有小幅下調;亞運村地區,供應量超大,價格有所下降;南城項目供應量增加迅速,但不集中,沒有熱點區域,價格將保持去年狀況。由於北京傳統觀念對南城的否定,南城不支持高檔項目;西四環中段地區,供應量相對不足,需求強勁,整體區域市場將保持去年態勢並有小幅提昇。
今年北京市場的熱點地區將是西四環中北段、中關村、CBD區域。新熱點區域有可能是溫榆河高檔別墅區(規劃中的北京富人區)和北京亦莊經濟開發區。
性能價格比會更加優化
從住宅檔次看,房價將有以下變化:高檔項目,有部分項目已出現有價無市現象,其價格今年將有所下降。但不排除市場出現產品獨特、創造新高價的可能;中檔住宅,供應量繼續加大,同時受到經濟適用房打壓,價格將下降;低檔住宅及經濟適用房,價格將保持平穩。但由於政策影響,市場不會出現異常活躍情況。
被相當大的人群認定為終極產品的TOW NH OUSE今年將是收獲的一年。如果說2001年是TOW NH OUSE的發育、幼稚期,則2002年、2003年將是TOW NH OUSE項目的發展成熟期,經過市場的演習和預熱,其產品創新、品質提高方面都有較大發展,同時大部分TOW NH OSE項目銷售將進入實質的銷售回款期。
對於中低收入的家庭來講,今年或許能夠找到價格性能比都不錯的房子。今年北京的經濟適用房與廉租房的供應量將明顯加大,但由於購買政策及公積金等金融支持減弱,其前景並不樂觀,難以出現熱點。二手房由於政策原因,很難放大交易量。尾房市場由於新盤的衝擊,銷售更為艱難。
購房者今年定會受益於新出臺的三個銷售管理辦法。利好一:樓花銷售難度加大,沒有銷售許可證項目不准收取訂金;利好二:銷售宣傳需謹慎,發展商宣傳品的承諾可以簽入合同;利好三:銀行規范控制對房地產項目貸款,將提高房地產開發准入門檻,促進發展商的優勝劣汰,使房地產開發企業進一步走向規模化。
項目規模進一步擴大
新盤數量將高於去年的數量和推出速度,且規模更大,項目規模將進一步擴大,上40萬平方米的項目增多,40-60萬平方米項目將成為規模性社區中比例最大的部分。達到100萬平方米的項目數量增加。毛坯房尚不能退出市場,但會有較大幅度的減少。裝修提供更為個性化,檔次方面將從豪華趨向實用簡潔大方。
今年北京寫字樓的市場將呈上昇趨勢,由於房地產波動周期的影響,今明兩年為向波峰攀昇階段,出現了供應量不足(去年200萬平方米左右)需求強勁的現象,主要表現為寫字樓租賃市場紅火,租價抬昇較高。入世的利好更促進寫字樓市場的需求。長期以來寫字樓市場缺乏銀行支持,是影響寫字樓銷售的重要原因。
主流產品即中低檔住宅的產品檔次、品質方面(如環境營造、舒適性、產品質量等)將有所提昇,價位不會有太大變化,即:同樣價格產品更好,附加值更高。主流客戶需求產品特色:公共交通方便;4000-6000元/平方米;以80-150平方米的兩居室和三居室為主;注重配套公共建築,社區綠化和整體區域生活便利性;物業管理費2元/平方米普遍為大家接受。
市場供給主流產品的變化趨勢:戶型更加實用,采光通風有良好解決方案;不再一味追求出面積做大戶型,出現更多高品質,低總價的戶型;外立面更加豐富多彩,且成為項目檔次的重要參考指標;位置二環至四環沿線均有供應,以四環最多;建築形式塔樓逐漸被市場冷淡,板樓、多層及TOW NH OUSE將增多。
拼產品、拼服務的一年
2001年的9·11事件,對全球經濟都有較大影響,波及各個行業,中國房地產市場同樣受到影響,但此影響短期內並不大。入世後北京房地產市場在今年也不會有本質的變化,但從長遠來看,開發商融資渠道增多,特別是外國資金的湧入,房地產開發門檻提高,對開發商的資金要求將有很大提高。但開發檔次不會有較大調整,依舊以市場需求為導向。外地開發商進入北京,帶來新的產品和管理模式。因房地產的區域性很強,其產品還需本地化。
今年北京的房地產市場將是拼產品、拼服務的一年。在大家不敢拼價格的狀態下,產品品質及服務水准將對項目起到重要作用。產品將做得更加細致,更加貼近生活,將有所創新。發展商將面臨小批量、個性化、高附加的產品生產難題。
去年房地產項目出現糾紛,將促使發展商更加注重加強產品質量,加強服務意識,加強管理工作。房地產營銷費用增加幅度加大,包裝將更加徹底。被拋棄的直銷方式將更多被采用。房展會逐漸冷淡,個別房展會將取消,少數老牌房展依然火爆。由於房展會中客戶鬧事砸臺事件時有發生,有項目投訴的發展商將退出房展會。
今年開發商的融資渠道將隨著入世而增多,境外資金將進入市場。北京房地產市場發展不成熟、操作不規范會對資金的進入造成困難。另外,不規范的變相融資依然存在,例如施工墊款等。對於習慣於暴利的北京房地產開發商,對過去的暴利有捨不掉的留戀,今年房地產開發成本基本與去年相同,開發商的利潤將有所下降。(紅石行)
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