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一度時期,諸多市場人士認為,降息必將給二手房市場帶來一個明媚的春天。但此次春交會二手房中介公司通過展會獲取的信息卻與市場人士的預測有點差距,究竟為什麼?
事實上,降息對二級市場而言,影響並未表現得十分明顯。這與本市二級市場的發展現狀有著很大的關系。
成交量太小降息影響不顯現
降息所帶來的最主要的影響是刺激消費及投資。在目前股市低迷的情況下,投資房地產無疑是一項重要的選擇。這是因為,房地產作為不動產,不會像股票那樣承擔很大的市場風險;同時,房地產的回報率相對而言也是各項投資當中較高的,尤其是二手房,一般十多年就能收回投資。但是,對於不同區域的二級市場而言,降息所帶來的影響程度也有所不同。就重慶而言,由於其二級市場發展相對滯後,所受影響並不會明顯。
但是,在上海的情況可能就大不一樣了,據統計,上海半個月的二手房交易量能達到12000多套,成交量每月上昇0.1%就會增加24套的成交量,而在重慶每月即便成交量上昇10%,總量也很少。就重慶目前的情況而言,二級市場的發展速度要想達到上海發展速度,還需要一個健康發展的持續過程。
從理論上分析,重慶的二手房市場要想成熟,每年需要的供給大約是10萬-15萬套,每月至少要有5000套的成交量,平均每套75平方米。如果以這個量計算的話,每年二手房成交的總面積就跟當年新開商品房面積有得一比。
供需失衡市場發展的『瓶頸』
供需嚴重失衡既是重慶二級市場的頑疾,也是造成市場發展緩慢的主要原因。
據統計表明,重慶二手房的房源供需比例已經達到1:5,而國內有的城市更高,北京這個比例達到了1:10。在這樣一種供需條件下,市場的消費主體注定了是那些購買能力暫時有限且急需住房的消費者。由於降息,本來在購買二手房和新房之間徘徊的客戶會有很大一部分人選擇後者,畢竟降息將減少還款負擔。這部分消費者退出市場的空缺正好由那些積極入市的投資者所代替,從這方面考慮,降息也不會對整個市場的需求造成太大的影響。
市場人士分析,重慶二手房市場的供需出現如此大的失衡現象,這和相關政策調整不到位,交易手續繁瑣、稅費過高有關。要想從根本上解決這一問題,來自金融、經濟發展等方面的利好因素的刺激是遠遠不夠的。
改變市場現狀尚需各方努力
如何改變整個二級市場的現狀,這無疑是市場各方面所關注的問題。一方面要將市場的有效存量釋放出來,另一方面消費者要買到自己喜歡的房子,這裡面主要還要依靠政策,今年就已經有很多政策出臺,但是對於促進市場快速發展而言,這還遠遠不夠。政府可以通過建設經濟適用房和促進舊房流通兩個渠道來使市場達到自我調節的作用,從而改善中低收入家庭的住房狀況。
除了政府方面外,各級房地產市場加強聯動,促進梯形消費,也是激活二級市場乃至整個房地產市場所必須的。(夏天)
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