|
||||
美華大廈是海口最典型的『爛尾樓』。這幢建於 1992年的『半拉子』,是1998年海口開展處置積壓房地產工作以來,處理的一個債務最大、產權人最多、訴訟標的最高的『半拉子』工程。美華大廈曾兩次易主,兩次被法院查封,被很多人稱為無法盤活的『死樓』。最近,經過海口市有關部門一年多的努力,美華大廈最終以3800萬元的價格賣出。這幢沈睡已久的『爛尾樓』終於獲得新生。這幢『死樓』的成功處置,給海口市處置積壓房地產工作留下了許多啟示。
拋荒多年無人認領
因為緊挨著海口市南大橋,『半拉子』的美華大廈在鬧市中很顯眼:經歷了6年多的風吹雨淋後,裸露的樓體已斑駁陳舊,扇形的裙樓佔據著海秀東路及龍昆北路的大片位置,樓頂上熱熱鬧鬧的大幅廣告與樓面的空蕩破敗極不協調。來往南大橋的各種車輛川流不息,海口的這塊傷疤毫無顧忌地向游客及過往路人展示著。
美華大廈沈寂了許久,樓的主人卻遲遲沒有露面。2000年6月,海口市人大常委會審議通過《關於加快停緩建工程處置工作的決定》,其核心內容是代為處置,即在產權人未按政府規定的期限申報處置方案或未按已批准的處置方案實施的停緩建工程,海口市政府將指定有資質的機構進行代為處置。同時發出公告要求海口市所有在1998年12月31日之前停止建設的停緩建工程,在兩個月內要向海口市有關部門申報處置方案,否則實行代為處置。
一時間,海口市規劃局等一些有關部門的辦公室熱鬧了起來,許多『隱身』多時的產權人打來了詢問電話,一些人還親自跑來了解省市的處置規定。很快,許多『半拉子』工程的產權人送來了處置方案,當年10月份,海口市的停緩建工程中就有153宗按時上報了處置方案。然而備受關注的美華大廈產權人卻始終不見人影,到了市政府的規定期限,該項目也沒有一家產權人送來處置方案。
產權人無動於衷,只好由政府代勞處置了。2000年12月15日,海口市第一批9個轉入代為處置的停緩建工程名單公布,美華大廈因為位於鬧市區嚴重影響海口城市景觀,被理所當然地列入其中。同時,海口市政府指定海口市房地產代為處置中心負責對該樓進行代為處置。
法院協助尋找產權人
按原設計,美華大廈地上部分由一棟38層的寫字樓及6層的商業裙樓組合而成,項目佔地15405平方米,總建築面積106527平方米。建築造型以弧線為主,綜合樓呈橄欖形,商業裙樓呈扇形,計劃建成集商住、娛樂於一體的建築物。
1995年,美華大廈剛建到16層主樓與6層裙樓,建築面積5.5萬平方米時,該項目也遭遇了與許多『半拉子』工程一樣停工的命運。但是,開發商海南朱利達房產開發公司在美華大廈建設過程中,就以期房的形式銷售給了20多家客戶。不僅如此,美華大廈的建設還涉及了一宗資金挪用案。大廈停工後,海南朱利達公司因與海南山盟房地產公司等多家單位的經濟糾紛而被訴諸法院。1996年5月,海口市中級人民法院依法查封了美華大廈。
2000年底,海口市房地產代為處置中心開始著手對該項目調查摸底,並派員負責跟蹤工作,確定產權人是他們碰到的第一個難題。美華大廈曾兩次易主,兩次被法院查封,關系復雜,債權人眾多。產權人不好找,他們按已知的幾個產權人地址上門聯系時,卻屢吃閉門羹,許多單位不是已經撤走,就是已被查封,沒有電話和地址。
為解決這一難題,代為處置中心不僅通過報紙刊登公告,而且與法院取得了聯系,從該項目有關的訴訟登記中查找債權人。很快,在法院的積極協助下,美華的產權人一一浮出水面。原來在經歷了海口、深圳、山東等地的法院判決後,美華產權人不僅多達20多家,而且涉及到全國多個省市。這些產權人中包括北京金谷國際信托投資公司、江西高安市旅游總公司、山東省物質總公司、安徽糧油貿易有限公司、武漢商業銀行資產保全部、深圳能源集團有限公司、海南省建築工程公司、中國光大銀行海口支行等等多家單位。
產權人討價還價
2001年10月25日上午,海口市中級人民法院三樓審判庭內,除了北京金谷國際信托投資公司等兩家公司外,美華大廈的其他產權人和權益人從四面八方趕了過來,與海口市政府積壓房地產處置辦公室、海口市房地產代為處置辦公室等有關單位的領導坐到一起,共同商議美華大廈的處置問題。
海口市積壓房地產處置辦有關負責人向產權人和權益人說明了省市對停緩建工程實行代為處置的有關法規政策。海口市代為處置中心主任王進纔介紹,該中心已委托海南省建築工程質量監督站對美華大廈工程現狀做了核驗,發現該工程原預留的鋼筋大部分已鏽蝕嚴重,部分梁、板保護層有局部脫落的現象,該工程不宜再繼續加層施工,並建議就現狀竣工利用;同時,根據城建規劃,二十層以上的樓房要降低容積率。
『3000萬、5000萬、9000萬……』,接下來各個產權人及權益人介紹的債權數目令人吃驚。美華大廈在建設期間,江西省高安市旅游公司、海口海洪貿易公司等多家單位已購買了該大廈的部分樓層。此外,開發商朱利達公司還欠有江西省高安市對外經濟貿易總公司、工行馬鞍山支行駐海南辦事處、武漢商業銀行等多家單位的本金及利息。整個美華大廈涉及金額高達5億多元,成為海口『半拉子』工程中債務最為龐大、訴訟標的最高的一個項目。又一個資金黑洞呈現在了人們面前!
會上,一些產權人對海口市政府代為處置十分不解,對如何處置美華也是各持己見。已買下美華大廈一二層的某公司提出要接過此項目後啟動,也有些公司則認為應作整體處置。雖然如此,大部分產權人和權益人還是明白這棟樓不能再拖下去了,與其被市政府按有關規定炸掉,還不如趁早『低價出讓』。
三次評估各不同
美華大廈經歷了三次價格評估。
第一次評估是1996年海口市中級人民法院查封該大廈後,准備按估價1.2億元拍賣。由於第一次評估沒有按照實際建築面積和市場價格進行評估,價位明顯偏高。准備拍賣時,省人民檢察院下文要求暫緩執行,因為此案涉及一宗挪用專項資金案,正在立案偵查,拍賣計劃因此擱置。一位房地產商認為,當時如果按這個價格拍賣,也是『有價無市』,賣不出去。
2001年,海南價格事務所按美華大廈原批建指標進行評估,評估值為9000多萬元,商業裙樓第一、二層每平方米價格為 7400元。海口市房地產代為處置中心在對海口市的房地產市場進行調查,以及將其與已經處置成功的海星大廈、國貿中心的價格進行對比後認為,美華大廈的評估價格太高,難以處置成功。該中心主任王進纔說:『如果定價太低,不僅產權人與權益人的利益得不到保護,也得不到債權人的支持。』
為此,海口市房地產代為處置中心又再一次委托海南價格事務所進行第三次估價。海南省價格事務所對美華大廈做出了 6000多萬元的估價。這一估價結果在海南的多家媒體進行了公告,有關部門還把公告傳真給了省外的產權人,20多家產權人對估價一致同意並簽署了確認書。
達成共識 決定拍賣
第一次債權人會議結束後,雖然部分債權人提出了一些意見和建議,但對該項目如何處置,來自各方的債權人並未提出具體的處置意見和方案。有關部門提出的債權人可優先競買,但也無人響應。
2001年11月5日,在第二次債權人會議上,會議主持人提出,由於美華大廈情況復雜,經海口市積壓房地產處置辦公室、房地產代為處置中心及海口市中院等有關部門多次討論後,確定與法院聯手拍賣此項目,采取向社會進行公開拍賣的方式,整體處置該項目,拍賣所得款項統一由海口市中級人民法院按各比例縮水的辦法分配。
對於這一先進行整體拍賣再分配的處置辦法,大部分債權人表示同意。一些產權人還認為美華大廈第三次評估的價格與同類積壓房地產價格相比仍有可能偏高。為此,有關部門提出根據海南省高級人民法院關於委托拍賣的有關規定,可以在評估價的基礎上下浮20%,如果還不成交,再往下調10%至20%作為底價,按照省市處置積壓房地產規定控制在下調40%以內進行拍賣。所有產權人對這一拍賣計劃表示贊同。
美華找到 新主人
2001年12月21日上午10點,海口市海濱房地產交易市場內,海口代為處置中心委托海南招標拍賣事務所對美華大廈進行公開拍賣。
拍賣師開始從高出評估價20%的價位開始叫價,無人舉牌。拍賣價逐步往下降。在報出美華大廈的拍賣底價時,終於一槌定音,深圳媽灣電力有限公司以3800萬元的價格成為美華大廈的新主人。至此,集錯綜復雜的官司、債權、債務、糾紛於一身的美華大廈終於卸下了沈重的包袱。
據海口市房地產處置中心對美華大廈後繼建設資金的估算,包括電梯、水電、空調、外觀裝修以及其它配套設施等,還需投入大筆資金。為避免造成新的『半拉子』工程,在拍賣前,海口市有關部門就要求競買人在規定期限內保證停緩建工程的完工。
4月1日上午,記者在美華大廈看到,該大廈旁已搭好了手腳架,大幅的廣告牌也已從樓頂撤下,工人們正忙著搬運材料。據了解,在買下美華大廈後,深圳媽灣電力有限公司已按海南省和海口市政府的有關規定投入資金,進行美華大廈的續建。該公司負責人表示,將投入6000萬元,把美華大廈改造成商業和旅游的新網點,並將按政府規劃要求,在一年內確保外牆完工。
美華成功處置的啟示
『美華大廈處置成功可以說是海口市政府以地方立法的形式,按照所有權與使用權相分離的原則,對不作為的停緩建工程進行代為處置的一個成功的范例。』海口市處置積壓房地產辦公室有關負責人告訴記者。目前,海口市代為處置的項目已達 50宗,面積158萬平方米,其中由政府指定代為處置的項目 37個,企業委托代為處置的項目13個。
海口市房地產代為處置中心有關人士認為司法權與行政權緊密配合是處置成功的有效做法。如果單獨由法院來處置該項目,可能會因估價太高等原因而耽誤了處置;如果沒有法院的支持,單靠海口市有關部門也無法處置好美華大廈,因為此案不僅涉及了司法查封,而且產權人與權益人的資金將縮水90%,處置難度可想而知。雙方的優勢互補最終促進了美華的處置成功。
有關人士還認為,合理科學的估價應是處置積壓房地產的關鍵點之一。定價偏高將造成有價無市,而定價偏低則無法保護產權人的利益,而無論是價高還是價低都將影響處置進度。作為停緩建工程進行處置的項目,為了確保產權轉讓後能夠按照市政府的要求限期建設和完工,處置方式均是對該項目的產權進行整體轉讓,這就對受讓方的續建投入資金要求較高,因而拍賣價格也應更加合理。(謝向榮)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||