|
||||
『兩書』指得是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,開發商就在交付房屋時向購房者提交。『兩書』可以使房屋的質量得到保證。根據《建築質量管理辦法》,在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低於《規定》中確定的最低保修期限。房地產開發企業在向用戶交付新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房購銷合同的補充約定。房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。
有關法律法規的相關規定和相關證書的規范文本
中華人民共和國土地管理法:
第五十三條 經批准的建設項目需要使用國有建設用地的,建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件,向有批准權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請,經土地行政主管部門審查,報本級人民政府批准。
第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標准和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地。
第五十六條 建設單位使用國有土地的,應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的,應當經有關人民政府土地行政主管部門同意,報原批准用地的人民政府批准。其中,在城市規劃區內改變土地用途的,在報批前,應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
中華人民共和國城市規劃法:
第三十一條 在城市規劃區內進行建設需要申請用地的,必須持國家批准建設項目的有關文件,向城市規劃行政主管部門申請定點,由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限,提供規劃設計條件,核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證後,方可向縣級以上地方人民政府政府土地管理部門申請用地,經縣級以上人民政府審查批准後,由土地管理部門劃撥土地。
第三十二條 在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施,必須持有關批准文件向城市規劃行政主管部門提出申請,由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求,核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准文件後,方可申請辦理開工手續。
中華人民共和國城市房地產管理法:
第七條 土地使用權出讓,是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第八條 城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
第九條 土地使用權出讓,必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。
第四十四條 商品房預售,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定半預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項,必須用於有關的工程建設。
城市商品房預售管理辦法:
第五條 商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售,應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記,獲得《商品房預售許可證》。
第九條 開發經營企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批准文號。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
建築工程質量管理條例:
第四十條 在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
商品房銷售管理辦法:
第六條 預售實行預售許可制度。
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
第七條 商品房現售,應當符合以下條件:
(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;
(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件;
(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經落實;
(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
(七)物業管理方案已經落實。
第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時,應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十二條 銷售商品住宅時,房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》),向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定:
第三條 房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時,必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。
第四條 《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。商品住宅售出後,委托物業管理公司等單位維修的,應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。
第五條 《住宅質量保證書》應當包括以下內容:
1、工程質量監督部門核驗的質量等級;
2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;
3、正常使用情況下各部位、部位保修內容與保修期;
屋面防水3年;
牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;
牆面、頂棚抹灰層脫落1年;
地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
門窗翹裂、五金件損壞1年;
管道堵塞2個月;
供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;
衛生潔具1年;
燈具、電器開關6個月;
其他部位、部件的保修期限,由房地產開發企業與用戶自行約定。
4、用戶報修的單位,答復和處理的時限。
第六條 住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算,保修期限不應低於規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。國家對住宅工程質量保修期另有規定的,保修期限按照國家規定執行。
第七條 房地產開發企業向用戶交付商品住宅時,應當有交付驗收手續,並由用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。用戶驗收後自行添置、改動的設施、設備,由用戶自行承擔維修責任。
第八條 《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明,並提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:
1、開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應注明監理單位;
2、結構類型;
3、裝修、裝飾注意事項;
4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;
6、門、窗類型,使用注意事項;
7、配電負荷;
8、承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等應注意事項的說明;
9、其他需說明的問題。
第九條 住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附於《住宅使用說明書》中。
第十條 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在住宅交付用戶的同時提供給用戶。
第十一條 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購買者購買的套(幢)發放。每套(幢)住宅均應附有各自的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||