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『五證』指的是:第一個是國有土地使用證。我國的《土地管理法》規定,土地屬於國家或集體所有,能轉讓的只能是國有土地使用權,集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權纔能轉讓。只有在國有土地上所建的房屋纔能用於出售。如果不能取得國有土地使用權,就不能取得房產證,房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金,開發商往往由於資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權證;
第二個是建設用地規劃許可證。根據我國《土地管理法》規定,建設用地要符合國家的土地利用總體規劃;
第三個是建設工程規劃許可證。房子建在什麼地方、要建多高、容積率是多少,都要經過規劃部門的規劃許可;
第四個是建設工程開工許可證。只有擁有此證工程纔能施工;
第五個是銷售許可證(預售許可證)。沒有此證,房子就不能銷售或預售,一般來說開發商如果沒有前四證,就辦不下來此證。但也不能為了省事,光看此證而不看其他四證。購房者應將五證結合起來查看,纔能確保萬無一失。
有一種情況可以不用查看五證,這就是所要購買的房屋已擁有產權證書。既然已擁有了產權證,購房者就沒有什麼可擔心的了,但這種情況僅可能出現在存量商品房銷售或二手房銷售中,新建的商品房或期房根本不可能在銷售時就拿到了房屋產權證。
另外還有一種『鄉產權』的房屋,這種房子的所有權的轉移是受限制的。因為根據我國法律規定,不動產的所有權應與其所在的土地的使用權同時轉移。這種『鄉產權』的房子取得的只是集體土地使用權,要受到很多的限制,比如這種土地使用權只能在集體組織內流轉;國家可以根據需要進行征用等。並且法律明確規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。所以,購房者在購買該類房屋時,應清楚地認識到所『購買』的並非是該屋的產權,並非所有權,而只是居住使用權。另外,依據法律規定,有權頒發房屋權屬證書的機構應當是縣級以上的房屋土地主管部門,鄉(村)級政府或其他機構根本無權制作頒發產權證,所以購買該類房屋根本不能取得有效的權屬證明。此類購房合同違反了國家的法律規定,自始無效,購房者可以向開發商退房並要求賠償損失。
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