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孟曉蘇談中國房地產發展周期
本報背景:
孟曉蘇是在3月29日中國房地產業協會城市開發專業委員會舉行的2002年主任委員擴大會議和『房地產形勢懇談會』上公開發表『房地產周期論』的。會議除確定了開發委2002年及以後的工作重點外,四大房產巨頭的加盟纔是這次會議的焦點所在。四大巨頭分別是:大連萬達集團股份有限公司董事長王建林、沈陽華新國際實業有限公司總裁盧鏗、北京萬通實業股份有限公司董事局主席馮侖和天津市房地產發展(集團)股份有限公司總經理張連選。
在本次『房地產形勢懇談會』上,除了孟曉蘇,北京天鴻集團董事長李發增、北京城市開發集團總經理趙康、北京萬通實業股份有限公司董事局主席馮侖、上海中星集團執行董事王翌良、中房集團銀川房地產公司董事長王愛全、沈陽華新國際實業有限公司總裁盧鏗、萬科企業股份有限公司總經理郁亮分別對『加入WTO對中國房地產的影響』、『房地產業的經營管理』、『中國西部的房地產開發』、『土地投標方式的利與弊』等主題發表了精彩演說。
『房地產業的發展是有規律、有周期的。目前,我國房地產還沒有進入衰退期。』針對去年下半年以來我國房地產銷售額漲幅出現的回落之勢,中國房地產協會副會長、中國房地產集團董事長孟曉蘇發表了自己的『房地產周期論』。
房地產周期論
孟曉蘇說,房地產的漲幅周期在不同國家有所不同,美國為18年至20年一個周期;日本10年完成一個起落;中國香港則以7至8年為一個周期,中國內地的房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期,即7至8年。
我國的房地產市場自1974年開始,已經歷三個發展期、兩個低落期的同期性波動:
1974年起到1988年為發展期;
1989年至1990年進入低落期;
1991年至1995年進入第二個發展期;
1996年至1997年為第二個低落期;
1997年至今處於又一個新的發展期。
從我國的房地產周期性波動看,由於表現出以量的需求為主的特點,其衰退期比國外要短,增長期比較長。銷售的增長對投資額的影響較大,1998年以後持續上揚的銷售,使目前的投資額增長已超過銷售面積的增幅。據孟曉蘇介紹,國內房地產市場7至8年一個周期波動的結論是由北大、清華、搜房公司和中房集團歷經幾年的研究確定的,其主要依據是銷售面積的增長、銷售額的增長、投資額的增長三個要素。
房地產衰退期未到
根據『房地產周期論』。孟曉蘇認為,盲目樂觀與過分悲觀這兩個觀點,都缺乏對市場的客觀判斷,給房地產市場亂開『藥方』是不負責任的。他指出,房地產市場具有周期性波動的特點,房地產市場究竟能持續多久,關鍵要把握房地產的周期波動規律。目前,處於新一輪發展期的房地產市場已連續高漲了4年時間,是否已臨界衰退期?孟曉蘇認為,以市場容量和發展趨勢分析,按照當前的發展速度,房地產市場還能有兩年的發展空間。如政府能在宏觀把握上努力擴大內需,作好反周期運作,企業能夠果斷投資,理性開發,借助加入世貿組織的有利形勢,還可以相應地使增長期延長,推遲衰退期的到來。
如何避免衰退期提前到來孟曉蘇認為,有了私有房產權後,企業可以與其他行業如旅游、教育、保險、信息產業等結合,創出新產品,比如開發分時度假物業,既挖掘出新的銷售市場,同時也可在房地產低谷期到來時,以分割出售方式抵御市場風險;也可與保險業結合采用『房產抵押、終身支用』的方式使購房轉為養老儲蓄,促進社會保障制度的完善。孟曉蘇提醒,有幾個因素要注意把握,否則將會引發衰退期提前來臨。一是開發量過大,目前市場投資額已超過銷售額的5%,投資過量會出現產品積壓;二是新開工項目在1年到1年半內將大量進入市場,從目前看供過於求遲早會出現,應防止產品不能滿足需求產生的錯位,企業應理性開發,慎重對待新項目;另外,政策、輿論的影響將是引發衰退期提前的直接原因,也要引起關注。(伊度)
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