日前在武漢市對物業管理行業進行了一次專題采訪,其間了解到這樣一個情況:在武漢市現有的310家物管企業中,真正完全進入市場化運作並取得良好經濟效益的物管企業實在是屈指可數。深入了解一些企業的經營管理及其運作模式,給人的感覺是物管企業如同一些『奶氣』十足的獨生子女,與當前整個社會的要求、行業的發展、政府的期望相差甚遠。實事求是地說,影響當前物管企業發展和物業管理社會化、市場化、專業化進程的因素,除了物管企業所遭遇到的外部難題,一些集聚在物管企業本身的問題也著實不少,我們今天就不能不正視物管企業自身的缺憾與問題。企業的角色定位及與業主的關系目前一些企業在自身的角色定位上存在著錯誤的認識,表現在物管企業與業主的關系把握上。一些企業的『地盤』意識較濃,有意無意地流露出自己纔是小區的主人與管理者的心理。這部分企業雖然也在說『業主就是上帝』、也在喊『服務要以人為本』,但事實上卻把自己與業主的關系看成了管理者與被管理者的關系。應該明確,業主作為小區私有住宅和公共物業的產權人與使用者,其在小區的整個物業管理中只是服務的享受者而不是管理的接受者,物管企業纔是服務的提供者與業主合法意志的執行者。物管企業與業主的關系在今天的市場機制中只有也只能是一種定位,那就是服務的提供者與享受者的關系。企業對自身角色的正確定位,不僅有助於企業把握自己與業主的關系,更有利於企業形成人性化的管理特色,從而避免當前一些企業『嘴上唱的好聽,實際做得惡心』的現象。『等、靠、拿』的思想過重,依賴性太強武漢市目前具備獨立法人資格的物業管理企業總數已達310家,但據了解,這310家物管企業中幾乎有2/3都屬於開發商的子公司。其日常進行管理的物業,多半也是母公司所開發的住宅小區、組團和大廈。由於武漢市近年來在物業管理方面,不僅實施了《住宅區物業管理條例》,並且還對新建住宅小區的前期物業管理、物業綜合驗收及移交、物業維修基金的收繳及移交等進行了強制性的規范,精明的開發商出於自身的利益需要,紛紛成立物業公司。對於開發商而言,首 先可以做到『肥水不流外人田』,其次可以在一定的時期內拖延甚至掩蓋一些物業管理上需要解決的問題。而作為具有這類『血緣』關系的物業公司,由於受到經營規模、配合開發商售樓行為的制約,多半也只是『守得一畝三分田』。具體到經營上往往是在等著政府規范市場、靠著母公司去不斷圈大地盤、拿著開發商的補貼過日子。作為物業管理市場競爭主體的企業,由於有了這樣或那樣的『血緣』,使得企業在市場競爭中應有的危機感越來越淡,依賴性卻越來 越強。據記者了解,武漢市大多有『血緣』關系的物管企業普遍存在著母公司不斷『喂奶』的情況。社區物管的資源優勢沒有得到有效的利用
物業管理工作由於面對的是千家萬戶的需要,市場的規范與成熟,以及業主對物業管理認識的不斷加深,都非常有利於企業的快速發展。今天,政府雖然對物業管理服務費給出了最高限價(或者說是市場指導價),對物管企業在主營業務方面的利潤率作出了明確限制,但其目的只是為了社會的穩定,為了確保業主的利益。這是政府的義務,更是政府的一種責任。當前城市住宅物業管理企業在主營業務經營上存在的經營難問題,主要是因為一些『賠本賺吆喝』的社區文化活動、綠化保潔、保安與公共設施設備的維護、保養。這方面的業務雖然不會給企業賺大錢,甚至在有些小規模的住宅區裡還會給企業帶來虧損,但它能為企業造名,能在事實上影響著業主對企業服務的認同感。企業如果在這方面建立了良好的基礎,不僅有利於物業管理費的收繳,同時還為自己在社區服務方面尋找到更多、更活、更大的贏利資源。記者在這次采訪中了解到一些贏利的物管企業,其企業利潤的主要來源就是它的非主業經營收入。說的再直白點,也就是這些企業贏利的訣竅在於以主業為上的優質服務,向業主換取其利用自身優勢服務社區的多種經營市場。