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由於二手房交易主體多樣,情形復雜,風險大,購買二手房更需要律師介入。
目前,由於商品房價格偏高,二手房已引起不少市民的興趣,成交也日見增多。但進入二手房交易流通市場的房源遠比房地產二級市場的商品房復雜,包括公房、售後公房、個人產權房、私房等多種類型,而相關的政策、法令、通知更是數量龐大,這對於想通過購買二手房來改善居住條件的廣大消費者來說,好比『一頭霧水』,難以有效區分其中的『竅檻』。另外,某些房產中介公司操作不規范,一旦發生糾紛又推諉責任,致使客戶利益嚴重受損。因此,律師尤其是房地產專業律師應該幫助購房人解決上述問題,以避免不必要的損失。
此套程序的前期政策諮詢和信息登記階段與第一種形式相似。
■賣方委托中介
中介登記賣方房源信息後,實地查驗房產,評估定價,審核權屬文件、上市資格、產權共有人情況及物業狀況,接受賣方委托,簽訂委托協議,賣方向中介提交房屋權屬資料及身份證件等相關材料。 中介協助賣方辦理已購公房的上市審批手續,推出廣告,聯系買家等,帶買方驗看房產, 買賣雙方達成交易意向。
■律師介入
在買賣雙方達成交易意向後,中介會建議買方委托房地產專業律師代理。第一,律師會對買賣雙方進行查驗,對買賣雙方是否具備交易資格進行確認,代理買方核查房產權屬文件,如產權是否有共有人,共有產權人是否一致同意出售等,並驗看上市資格等。第二,律師會審驗合同,保證合同的公正性,避免買賣雙方因考慮不周全日後產生糾紛。再如在選房之前,律師可對房地產經紀機構的資質進行先期審查;對各類備選的二手房源的權屬、主體權利人等情況做了解;在選定目標房屋後,律師可指導你簽訂購房合同;在合同簽訂後,還可委托律師對合同及相關協議做見證等。
具體而言,在二手房交易中,律師主要審核以下十方面的內容:
1.出售方是否為房屋合法產權人,產權性質是成本價還是標准價;
2.出售方是否擁有處分房屋的權利,包括其是否還有其他共有人,其是否與住房單位有產權份額劃分,其單位員工是否有優先購買權,其房改購房合同是否規定在一定期限內不能出售該房屋等;
3.房屋是否已被出租、抵押、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效;
4.房屋是否存在欠繳房改售房價款情形,取得原售房單位同意出售方售房的書面意見;
5.出售方是否有欠繳物業管理、水電煤氣等應繳費用之情形;
6.房屋是否被查封,房屋所在地區是否將被拆遷;
7.購買方的資信狀況;
8.起草、談判、修訂房屋轉讓合同及相關補充協議、附件等;
9.代理買賣雙方對價格評估申請異議復核程序;
10.交接時,審查房屋實際狀況是否符合轉讓合同的承諾條件。
意向達成後,中介不與非委托方產生委托代理關系,也不收取非委托方的服務費,由非委托方與律師簽訂法律服務合同。律師費用的收取不再像中介按房價2.5%的比例,而是按每份1500元收費,這將遠遠低於中介代理費和商品房相應律師費。
■貸款流程
商業貸款流程
1.所購房屋批准上市後,買方夫妻雙方攜帶身份證、戶口簿、結婚證等材料,到銀行辦理申請登記手續,銀行委托律師進行審查;
2.到銀行指定的評估事務所進行房產評估,銀行審批;
3.銀行發出《貸款承諾書》;
4.立契過戶後,買方拿到房產證後,銀行辦理房產保險手續;
5.買方或委托的房屋中介到房地局辦理房產抵押登記手續;
6.銀行發放貸款,借款人按期還款,全部還清後,注銷抵押登記。
■簽訂買賣合同
賣方在中介公司的陪同下,買方在律師的陪同下,直接簽訂買賣合同,買方給付定金或首付款,律師為買方提供相關的法律服務。賣方在買賣雙方簽訂合同後,支付中介代理服務費。
■房錢交割
買方按合同約定或獨自或與自己的律師一起將餘款直接支付給賣方,而不用通過中介公司交給賣方。買賣雙方在中介、律師陪同下辦理立契過戶手續、繳納相關稅費,房款由中介代收,過戶完畢後,賣方交付房屋,買方領取產權證,交易結束。(趙國明 黃蘭)
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