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貸款買房日漸成了北京年輕人的時尚。對這方面一點也不了解的張先生和好友李先生也准備趕回時尚,貸款在亞北買套房。2月底,張先生和李先生帶著各自的夫人開始他們的貸款買房經歷。
-第一步:選哪種貸款更合適
2月16日,張先生和李先生同時在亞北某個項目選了套總價為348894元的三居。在簽預售合同的時候,他們碰到了第一個問題:住房貸款有3種——公積金貸款、商業貸款和組合貸款,申請哪種貸款更合適?
靈機一動,兩家到了售樓處的律師辦公處詢問,一位姓蔡的律師把三種貸款的特點告訴了他們。
公積金貸款好在哪
首先,與商業貸款相比,住房公積金貸款有如下一些特點:
1.貸款利率低。兩者相比,5年期內(含5年)的住房貸款,住房公積金貸款年利率要比商業貸款低1.17%,5年期以上的住房貸款,貸款年利率要低0.99%,如果按上限貸款的話(目前住房公積金貸款的上限為39萬元),這個利息差額還是挺大的,一年下來,大約相差2000多元;貸15年,就差三四萬元左右。
2.首付款有差別。商業貸款目前最高的成數是八成,即購房者至少要支付房款20%的首付款,而住房公積金貸款最高可達到九成,即購房者可以申請房款90%的貸款,首付10%即可。張先生買的房恰好住房公積金貸款可以做到九成。
3.貸款保險不同。商業貸款只需辦理住房保險,而住房公積金貸款如果不選擇擔保中心做擔保的話,按規定要辦理壽險,而住房保險則自願購買。而由於辦理了壽險,根據與保險公司簽訂的合同,一旦貸款人因疾病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時,貸款將由保險公司償還;此外,貸款人如失業一年以上,無法償還貸款時,保險公司將為其償還領取失業救濟金期間須償還的貸款本息。在做完房產抵押登記後,還可以解除壽險合同,去保險公司退回保險費。
4.手續相對繁雜
商業房貸好在哪
相對於公積金貸款,商業貸款的特點是:
1、利率稍高
2、首付款高
3、手續相對簡單
組合房貸好在哪
組合貸款是購房人辦公積金貸款額度不夠或辦理商業貸款額度不夠時,可以同時申請商業貸款或公積金貸款。因此,住房公積金貸款和商業貸款的優點和缺點它都具備。
-第二步:過關斬將,貸款買房
張先生因為兩口子都在國家機關工作,兩口子都有公積金,便選擇了手續可能繁雜點、但利率要低的公積金貸款。而李先生因為兩口子都在外企,工作比較繁忙,便選擇了手續相對簡單的商業貸款。
全程體驗公積金貸款
張先生了解到律師可以代辦住房公積金貸款,但必須交納900元的代辦費。考慮到一輩子也許就買這一次房,張先生決定自己全程體驗一次。
2月16日,他和開發商簽訂《北京市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》),並交了10%的首付款。售樓人員告訴他,開發商須把他的購房合同拿到區房地產局去辦理預售登記手續,而只有拿到《預售合同》,他纔能到位於方莊的市住房資金管理中心去辦理申請公積金貸款的手續。
2月23日,經歷了一星期的等待後,張先生接到了售樓人員領取購房合同的通知。2月24日,張先生和夫人拿著首付款發票、身份證、戶口簿、結婚證等身份證明到售樓處,拿了購房合同又打車去了方莊的市管理中心領取借款申請表。
到了市住房資金管理中心一樓,張先生兩口子領了申請表。看過之後,發現根本無法在當天填完並交給中心。因為兩人必須到單位查各自的公積金賬號。就這樣,直到2月26日的下午,兩口子纔把填完的表和身份證、戶口本等復印材料交到市住房公積金管理中心。經辦人員告訴他們,中心必須對他們的申請表進行初審,初審合格後,再通知他們來領取《抵押物審核評估通知單》。
3月1日上午,張先生接到了去市住房資金管理中心領取《抵押物審核評估通知單》的通知。下午,兩口子請假帶著《預售合同》、身份證及身份證復印件等,先去住房資金管理中心領取《抵押物審核評估通知單》,然後又按要求到指定的位於中軸路的康正評估事務所接受評估,並交了評估費。評估師告訴他們,需要一周左右的時間纔能來取評估報告。
3月7日上午,張先生接到了取評估報告的通知。下午,張先生兩口子趕到康正評估機構取了評估報告,並送到市住房資金管理中心。一番審核後,張先生終於拿到了管理中心開具的貸款承諾書和貸款調查通知書,並被告知,拿著這些材料到朝陽門附近的建行北京分行朝陽支行申請貸款。
3月8日,張先生兩口子拿著貸款調查通知書到了建行北京分行朝陽支行。銀行經辦人在審核了材料後,讓他們填寫《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借款合同》。因為張先生選擇了抵押擔保方式,即開發商在張先生產權證辦理下來之前,為張先生承擔擔保責任。因此,工作人員又讓他們填寫了《房屋所有權證收押合同》並要求他們把《收押合同》拿回開發商處蓋章。
3月11日,張先生兩口子帶著蓋完章的《收押合同》以及《預售合同》復印件(三份)等材料,又到了建行北京分行朝陽支行,交給經辦人審驗。經過半個多小時的審驗,經辦人告訴他們,還必須到市住房資金管理中心擔保中心或太平洋喜洋洋保險公司辦保險。已經對各種手續有點害怕的張先生打聽到買保險的手續可能要比去擔保中心辦擔保來得簡單,便毫不猶豫地和夫人打車直奔位於西直門外德寶飯店的喜洋洋保險公司。保險公司的工作人員一番計算後,告訴他們兩人都必須買壽險——按規定申請人的月收入減去月還款額後,剩下不到400元的,夫婦兩人都必須買壽險,而張先生的月收入減去還款額後不到400元,所以他的夫人也必須買壽險。下午4點,張先生兩口子拿著保險單回到了銀行。工作人員收了保險單的發票後,告訴他們等通知辦最後一道手續——劃款、放貸手續。
3月21日,張先生終於接到了銀行將在3月25日給他放貸的通知,讓他第二天帶身份證到銀行辦理劃款、放貸手續。3月22日,早早趕到銀行的張先生按要求先在一樓業務櫃臺辦了張建行龍卡,又拿著龍卡到房貸部辦理了最後一道手續——還款手續。至此,張先生辦理完了貸款買房的種種手續。
深感手續繁雜的張先生總結出了幾點注意事項,提醒『後來者』:
1.戶口本、身份證、首付款發票等所有與購房有關的資料最好隨時攜帶,如方便,准備數份復印件。
2.詢問管理中心、銀行等機構的聯系電話,有不明白的事情可以隨時諮詢。
3.在各種表格上留聯系電話時,最好留一個在白天隨時可以找到申請人的號碼。
4.填寫各種表格時,事先問清填寫方法,如遇到不會填的,可以空著,交表時問清楚再補填。
5.保險費:貸款在5年期以上的,首次最少按5年期限購買保險。
但張先生覺得,最好還是委托專業中介機構代辦,雖然出一筆中介費,但自己辦,打車費用加請假的時間,綜合成本比中介費要高。
就在張先生辦理公積金貸款的同時,李先生也在辦理商業貸款。
2月16日,他和開發商簽訂《北京市商品房預售合同》(以下簡稱《預售合同》),並交了20%的首付款。售樓人員告訴他,開發商須把他的購房合同拿到區房地產局去辦理預售登記手續,等預售登記手續辦完後,他纔可以拿著《預售合同》到位於該項目的合作銀行——農業銀行北京分行西城支行在售樓現場設的律師辦公處辦理申請手續。
2月23日,李先生接到了到售樓處拿購房合同的通知。
2月24日,李先生和夫人拿著首付款發票、身份證、戶口簿、結婚證等身份證明到了售樓處,拿了購房合同便到農業銀行指定的律師事務所現場辦公地點填寫借款申請表,並交納了所有材料和法律服務費。
按律師的要求,2月24日,李先生又交了兩口子近期證件照各一張、財產證明、收入證明。律師告訴他們,律師將對他們的材料進行初審並向銀行出具法律意見書。
3月1日,張先生接到律師的通知,要求他們到售樓處現場的銀行辦公地點購買房屋保險,保險費為購房款?妝O輾崖?.45??狀???尷凳——
3月14日,李先生接到律師的通知,告知他們已經通過銀行的審核,可以來售樓處簽借款合同。
3月15日,李先生按約定的時間到了售樓處的律師辦公地點簽訂了個人住房貸款借款合同、擔保合同、委托轉賬付款授權書等文件,並到銀行現場辦公櫃臺辦理了個人住房貸款專用賬戶。至此,李先生辦完了貸款手續。
-文/本報記者餘美英
-相關資料
1.三家商業銀行貸款品種簡介
A、建行北京分行
特色:以支持基本建設著稱的建行,房地產金融業務是其傳統業務,同眾多房地產開發企業的密切聯系,也使其可在地產項目的合法性上起把關作用。由於近兩年工行、農行、商業銀行等多家銀行介入房地產金融市場,建行的市場份額有所減少,近來采用各種優惠政策鞏固市場。
主要貸款品種:
1.商業性個人住房貸款(包括一手房、二手房、房改房等);
2.北京市住房資金管理中心的個人住房擔保委托貸款(公積金貸款);
3.中央國家機關的個人住房擔保委托貸款;
4.中共中央直屬機關的個人住房擔保委托貸款;
5.建行、市住房資金管理中心的個人住房組合貸款;
6.建行、中央國家機關的個人住房組合貸款;
7.建行、中共中央直屬機關的個人住房組合貸款。
B、工行北京分行
特點:網點多、人員充足,在搶灘個人住房貸款市場上有潛力。承諾從受理到放款15個工作日內辦完,最快可在3個工作日內辦完。另外還將陸續開辦網上受理業務、外地(籍)人的房貸款業務以及二手房購房貸款業務等。
主要貸款品種:
1.一手房貸款:包括高檔公寓、別墅、經濟適用房貸款。
2.二手房貸款;
3.房改房貸款;
4.商用房個人貸款;
C、農行北京分行
特點:最早介入二手房貸款的專業銀行。在一手房貸款上雖起步晚,但發展不慢,如近期推出的購房、家裝組合貸款(以購房者個人房貸首付款(三成)返貸的形式來滿足客戶的裝修需求的,年限為八成20年)、車房組合貸款和押舊買新業務等,都較具特色。
主要貸款品種:二手房貸款。
2.房貸利率
公積金
1-5年3.60%
5-30年4.05%
商業性
1-5年4.77%
5-30年5.04%
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