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新思維高峰論壇激情碰撞
3月29日,由《南方日報·南方樓市》舉辦的2001年廣州十大明星樓盤頒獎典禮暨2002年福布斯中國地產領袖新思維高峰論壇在廣州花園酒店舉行,來自全國各地的房地產開發商和眾多媒體記者參加了該活動,本報記者專程飛抵羊城親身感受了來自南國的盛況和熱情。
廣州作為中國改革開放的前沿陣地,廣州樓市作為中國樓市的樣板間,一直是全國學習和取經的地方,廣州年度明星樓盤全國各大城市和媒體都十分重視。2001年度廣州十大明星樓盤評選活動,是在近百萬《南方日報》讀者、南方網網民、7萬多南方置業俱樂部會員廣泛參與投票的基礎上,由廣東省環境藝術學術委員會組成的專家機構評審產生的。本屆明星由兩組組成,一組是『群眾投票、專家評定組』,一組是『群眾投票評出組』。榮獲『群眾投票、專家評定』的『2001年廣州十大明星樓盤』是南國奧林匹克花園、星河灣、中海名都、美林海岸花園、麗江花園(棕櫚灘)、金海岸花園、華南新城、逸景翠園、富力·天朗明居、荔港南灣;榮獲『群眾投票評出的』的『2001年廣州十大明星樓盤』是祁福新村、富力半島花園、駿景花園、洛濤居(南區)、錦繡香江花園、珠江帝景、江南世家·京士頓山、廣百新翼大廈、恆寶華庭、新世界東逸花園。
廣東省環境藝術學術委員會負責人表示,本次明星樓盤的水平和素質代表了廣州市的先進水平。近年來,廣州城市面貌日新月異,許多成功樓盤都本著『以人為本』的原則,針對不同的人群和環境設計不同的產品。這次頒獎典禮以模特作為開場,別有一番風味。
記者發現,廣州的項目喜歡作連鎖,一個項目成功後,它會像原子彈一樣裂變成很多個,例如順德碧桂園成功後,其發展商又開發了廣州碧桂園、碧桂園鳳凰城等系列項目;番禺奧園成功後,其發展商又開發了廣州奧園、南國奧園、上海奧園、北京奧園等系列項目。在廣州看房特別方便,天河宏城廣場這一固定地點有免費看房班車,專為看房人提供方便,而且宏城廣場附近有地鐵,交通很便利。廣州的項目在景觀、綠化和房子質量上遠勝於北京,特別是在水景上北京不可能有南方那樣的優勢。廣州很多項目是准現房甚至現房,並做好了景觀纔開始銷售,在北京很多項目還是在賣期房。
在頒獎典禮完成後,《南方日報》舉行了2002年福布斯中國地產領袖新思維高峰論壇,數位業內著名人士發表了演說,本報節錄這些人的精彩演說以饗讀者。
梁上燕:打造中國房地產界的『勞斯萊斯』
星河灣副總經理,原碧桂園銷售總監。有一個小故事,星河灣老板黃文仔曾去剪頭發,發現頭發掉了很多,他感慨地說:我的頭發一半掉在星河灣裡了。星河灣的成功來自對產品整個環節的把握,我們采用了Y型結構、全部9層帶電梯的組團設計;每一個面都有好的采光和水景觀;簡潔的外立面,多陽臺設計;全國第一個小區內全采用柏油路,並且沒有沙井蓋,減少了噪音,綠化起來很美;建造了中國首條騎江休閑木道,8米寬,1800米長。對於景觀建設,星河灣做足了水景,它有獨一無二的寶墨齋活水系統,在小區內建有特色泳池,24小時可游泳;清水養魚,園景和江景相結合。小區和執信中學合辦學校,還組織了四季會,設置社區高爾夫、網球場。星河灣成功的重要方面還在於它的市場推廣,我們首先通過媒體進行區域策動,發表多篇文章炒熱華南板塊,提出要打造中國樓市的勞斯萊斯。星河灣廣告全部用實景,出版了共28個版的中國第一本媒體樓書,又出了中國第一本32個版的媒體生活雜志。我們對於北京市場比較看好,北京市場基本上做多少銷多少。我們通過研究市場發現,由於廣州地區發展商之間競爭太過激烈,房地產稅比較重,廣州發展商很多被迫北上京城開發。廣州的發展商做連鎖很好,但是由於北京是缺水城市,星河灣在北京做水景很難,只有選擇上海。星河灣請了王志綱工作室作策劃,證明了專業代理公司還是有發展機會的。
高雲霞:新希望做飼料和房地產都有希望
新希望集團常務副總經理,上海交通大學哲學碩士,曾在某大型國企房地產開發公司擔任十年總經理。新希望做地產到底有沒有希望?當然是有希望,這裡面有幾點理由:新希望有劉永好這樣一個傑出的領軍人物。每一個企業都有一個靈魂人物,海爾有張瑞敏,聯想有柳傳志,新希望有劉永好,他非常具有個人魅力和敏銳的商業判斷力。新希望有一定的品牌優勢。新希望有資金優勢,我們搞房地產投資的全部是自己的錢,雖然說新希望是民生銀行的第一大股東,但新希望沒有向銀行借一分錢。新希望還有一個很好的財務監察制度,有一個專門的監察部,每年到處檢查各地工廠和企業的財務情況。新希望有良好的社會關系網絡,現代企業需要和政府保持良好的關系,劉永好作為第一個民營企業家擔任全國政協常委,具有良好的社會關系。新希望有非常低成本的人力資源。當然新希望做地產也有不利的方面:一、缺乏一支成熟的、經過磨練的職業團隊。但劉永好認為,目前圈腦比圈地更重要,先圈腦再讓這些人去圈地。二、還沒有建立一個簡單高效的企業管理制度。新希望沒有一個有效合理的激勵制度,民營企業能否把股權拿一部分給職業經理人,如果解決好就會成為百年企業,如果解決不好就會成為風雲企業。我們認為北京是中國的政治中心,進入北京市場是一個全國性公司的標志。但是劉永好認為目前北京存在泡沫,北京許多規劃比不上上海,憑什麼賣那麼高的價格?新希望早晚會進入北京市場,只要有好的項目,在這方面我們沒有時間壓力。
呂勁:富力集團對北京市場有信心
廣州富力地產集團副總經理。廣州的發展商很幸運,他們在番禺拿了大批的地,市政府為他們免費做了許多如修路、通水、通氣、通電等一系列的市政設施。廣州的發展商沒有北京的潘石屹會炒作,他提出所謂『SOHO』,又提出『無理由退房』並加上10%的利潤。當然潘石屹的背後肯定有一些其他的因素,比如由於現代城前期定價很低,形成短期內熱銷的局面,在價格上有空間。富力集團在北京用了31.5889億元買了一塊48萬平方米的土地,我們計劃第一年銷量為10億元,第二年為10億元,第三年為13億元。我們有實力和經驗,所以在這方面比較保險。我們認為北京市場在於好產品有空間,而且北京需求量比廣州大一倍,富力對北京市場很有信心。我們拿地的原則仍然是地段,在國外地可能比房子值錢,但是在中國建安成本等其他費用可能比土地更值錢。一個企業核心競爭力中人纔佔很重要的地位,留住人纔的方法有很多,我們要提供給他發展的空間,並給予足夠的回報,讓他在實踐中培養自己。我們有很多項目,由於公司不斷拓展,纔會不斷吸引很多人纔,反過來,項目越多,人纔成本纔會下降。
游文慶:奧園要做中國房地產的連鎖店
廣州金業集團總裁,曾開發番禺奧林匹克花園、廣州奧林匹克花園、南國奧林匹克花園等項目。奧林匹克花園是中國房地產全國連鎖經營的第一品牌,奧園已經成為中國體育產業的市場領導者。前不久,我們召開首屆奧林匹克花園業主『奧運會』,有番禺奧園、廣州奧園、南國奧園、上海奧園共四支代表隊三百多人參加了運動會,以後我們每年都會舉辦這樣的『奧運會』,代表隊可能會越來越多。『奧龍計劃』是我們向全國擴張的計劃,也是我們整合社會資源的過程。奧園會以品牌、經營和管理的模式進入全國各大城市,奧園輸出的還是一種生活方式,我們會有意或無意地采用一些方法去引導小孩對體育的興趣和愛好,纔能保證他們健康的身體。鄧亞萍是南國奧園的園長,其他很多奧運冠軍是我們奧園的業主,奧園還有他們的手印和腳印,我們還通過舉辦業主奧運會,在園區內為小孩建撒野公園,並有很好的高爾夫球場,進一步激發了業主對體育和健康生活的興趣。
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