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在經歷了去年年底北京樓市的『冬』、『春』之爭後,北京房地產市場在今春表現出穩步前行的樂觀局面。大多數開盤的項目少了炒作的噱頭,性價比的提高已成為今春所有暢銷商品房項目的動人賣點。
在今春新開盤的項目中,有些是以較低的價格和優良的設計吸引買家的,如星島家園二期盡管前期銷售良好,但新開項目仍保持每平方米4000餘元的較低價位,開盤當天250套商 品房便簽下了280份訂單;朝陽無限則采用與建材裝修行業———居然之家聯手,提供多種裝修選擇和先行賠付保障的售後服務,盡管後續開盤的樓座價格有所上昇,但買家仍然踴躍;近日,在熱地———國門商務區剛剛開盤的使館新城,更以2.98的低容積率和50%的高綠化率以及高品質的全精裝,在開盤前一個月裡便被預訂出228套,成為『國門商圈』裡最奪人眼目的亮點。繼全裝修住宅項目珠江綠洲推出後,位於北京東壩佔地1100畝的北京奧林匹克花園近日也將以全裝修的產品打向市場。據北奧花園的開發商沈陽華新國際的老總盧鏗透露,北京奧林匹克花園是華新國際與中體產業公司合作,繼沈陽、廣州、上海奧園後所推出的大規模、低密度、全裝修,顯具性價比優勢的康居住宅。北奧花園將很好體現城郊住宅的優點,建築將以三至六層高為主,容積率將不到1,其全裝修概念不僅包括帶有梳妝鏡、各種五金件的精裝修廚衛,還包括多層住宅有電梯、戶式中央空調和純水入戶等內容。從市場上中低需求人群考慮,北京奧園一期主力戶型為100m 2-200m 2以內的平層和復式,售價將控制在每平方米5000元以內,總價在40萬至70萬元之間。
據了解,北奧花園戶型外立面采用了花園洋房的形式,小區規劃與戶型設計已在2001年中國建築設計研究院優秀設計獎評選中獲得了住宅公寓類設計唯一金獎。今年3月,該項目又被國家住宅工程中心確定為『健康住宅』建設試點工程。
北奧花園雖然始終在以低調形式運作,但據了解,其一期項目距7月13日開盤還有4個月時間,800套住宅已被認購過半。開發商眼下不是在著急房子該怎麼賣,而是在考慮開盤時沒房賣該怎麼辦。業內人士對該項目極為關注。可以說,具有如此良好性價比的住宅項目,在此前京城房地產市場上幾乎處於『真空』狀態。東壩雖然已臨東五環,但已有的城市規劃已為該地預留了良好的增值空間。有人預計,北奧花園將掀起京城暢銷樓盤之旋風,高性價比將是打開今年樓市的金鑰匙。
據北京市國土資源和房屋管理局按照『十五』期間北京市國內生產總值平均增長9%的情況下,以滿足北京城鎮居民基本生活需求低限標准測算,人均住房面積增長速度每年約需住房900多萬平方米,若略超前些測算,北京市城鎮居民每年約需住房1200萬平方米,正在步入國際化大都市的北京,因擁有來自長城內外、大江南北1300多萬常住人口,其蘊藏著巨大的商品住宅需求空間。然而,由於存量房市場一直沒有形成供應的梯級結構以及產品本身結構性的失衡,使得目前消費增長速度遠遠落後供應的增長。
隨著城市的迅速擴張,今年北京多處於四環、五環一帶的十大邊緣集團將會出現大量城郊化的住宅項目,而且會有一些規模化的大盤項目,其產品的供應是否能與需求對位已顯得尤為關鍵。據華新國際方面透露,該公司另與廣東企業中體產業合作,在北京南城玉泉營一帶已經拿下一塊土地,正在加緊推出北京第二個以性價比制勝的、全裝修奧園住宅社區。有專業人士預計,由於城郊土地成本相對低廉,同時,有北京兩大奧園等具有優良性能價格比住宅項目的帶動和擠壓,北京自今春起有可能出現一批性價比適中的住宅項目。
產品結構的調整將有利於扭轉市場的供需矛盾,但提高綜合性價比實際上是發展商對住宅商品綜合性價比把控能力的一場比拼,只追求短時轟動效應,而沒有長久市場表現的做法在今年將會越來越難以操作。盧鏗認為,北京現在許多樓盤賣不動,實際上是產品不對路。從市場面上分析,眼下國產轎車有1/7被北京人買走,北京的人均GDP已經超過3000美元,這說明,發展郊區住宅的時機已經到來,但另一方面,北京的房價長期以來被外地駐京機構、國家機關單位的集團購買所抬高,個人購房的需求預期與實際供給間存在著較大差異,開發企業面臨著1000萬平方米的需求和大約6000萬平方米供量的壓力。住宅企業在今天更需要的是靈活而合理地把控住宅商品的性能與價格關系,而這需要調動企業的綜合競爭力,包括投資決策力、資金運籌力、綜合性價比把握力、品牌形象力、資本經營能力、資源整合、團隊執行、審美創新、企業文化等各方面。就住宅產品而言,誰把握好了針對某一特定市場的住宅綜合性價比,誰就掌握了住宅暢銷的鑰匙。
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