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在日前由搜房公司等舉辦的『上海別墅年研討會』上,有關專家認為,今年將是上海的別墅年。在九十年代初期,大批的外銷花園別墅形成上海別墅市場的第一次浪潮,緊接著在隨後的幾年中跌入了谷底。從1998年開始,在亞洲國家還在經歷著『金融風暴』所帶來的蕭條時,中國卻保持著穩定高速的發展,作為國內經濟中心,近三、四年來上海的住宅市場得到了迅猛發展,同時也帶動了別墅市場的復蘇。特別是1999年至2000年,排屋、聯體別墅等『經濟型』別墅湧入市場,並迅速被市場所認可,更預示著上海別墅市場春天的到來。
截至2001年底,上海別墅類物業銷售已經佔全部住宅開發面積近三分之一。另外,從2001年土地出讓面積的容積率來看,呈現出大幅度下降趨勢,去年1-9月平均容積率為1.32,第三季度則為1.16;而前年同期分別為1.87和1.83。這也反映出今年投放市場的別墅仍將處於較大的上昇趨勢,可以說今年是上海的『別墅年』。
別墅投資趨熱
近年來,隨著市區概念的擴延,市政道路的立體化,以及家用轎車的普及使得市中心與郊區的距離不再遙遠。住在郊區或追求『5+2』居住新方式,消費者發現郊區聯體別墅與市中心一套中高檔公寓價格相差無幾。據有關調查表明,未來兩年內,有35.8%的上海人具有購房意向,這其中更有高達70.3%的人將購買商品房。而在這群有購買意向的人群中,家庭年收入達到並超過8萬元的又佔了51%左右。按照上海1.7千萬人口、每個家庭3-4口人計算,則有54萬至71萬個年收入在8萬元以上家庭在未來兩年內有購商品房的意向。按照國際上房價與收入比6:1的標准,這部分家庭就擁有購買總價在50萬/套左右的別墅能力。雖然只是一個簡單的估算,但反映了上海別墅蘊涵著巨大的市場,加上外地的投資者紛紛湧入,溫州、臺灣購房團在樓市掀起的波瀾,預示著今後的市場潛力無限。除此之外,中國加入WTO,使上海越來越成為海外人士心目中築巢安家的理想之地。目前在上海購買別墅的人群中,上海人佔31.2%,國內其他地區的購買者佔了25%,港澳臺同胞則佔了近30%,餘下的為其他國家外籍人士購買。所有這些強勁需求進一步增加了投資者的信心,從而帶動了別墅的開發熱。
別墅消費上昇
別墅市場經過幾年的發展演變,無論在設計上,建築結構、用料上都非常講究,充分體現『以人為本』的理念;在物業管理上,致力於為住戶提供一流的服務,使別墅擁有了較高的品質。
在提高品質的前提下,上海的別墅更以其合適的價位,吸引了購房者。聯體別墅單價多在3000-4000元,面積200平方米左右,總價60-80萬,相當市中心一套中高檔公寓。而獨立式別墅單價多在5000元以上,面積300平方米左右,總價150萬元以上,低於境外同檔次物業5倍以上。因此,聯體別墅既適合有一定經濟基礎的人士,也非常適合第二次購房的消費者。而獨立式別墅則是外籍人士、港澳臺同胞以及國內大款的購房目標。
近三年來,上海別墅的平均價格漲幅驚人。據搜房研究院對上海別墅市場的跟蹤調查分析顯示:從1998年起,上海別墅物業的價格平均以每年近12%的漲幅攀昇,遠高於全市住宅平均價格的漲幅。一些別墅市場上的佼佼項目至少有30%以上的漲幅,高則近50%的漲幅,個別樓盤價格幾乎翻番。面對如此良好的投資回報,更是受到投資性置業群體的青睞。
展開品牌競爭
另據搜房網別墅數據庫統計,目前滬上在建別墅近百個,絕大部分分布在交通方便、環境較好的近郊區,其中閔行、松江和浦東新區和長寧四個區域在售別墅項目總數佔到了上海別墅供應量的80%以上。各區域別墅分布情況為:閔行32%,松江25%,浦東新區15%,長寧12%,南匯5%,其它區域(青浦、奉賢、徐匯、普陀、寶山等地區)共11%。
通過對在售別墅的總價進行分析發現,目前上海別墅供應量集中在100萬至200萬價格段,佔到了供應量的46%,物業品質成為購房要素;其次是總價在200至300萬的中高檔別墅,佔總供應量的17%;而總價在100萬以下的經濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價格上看,上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合,不存在大的結構性矛盾。
據估算,今年新建和在建的別墅類物業將接近1000萬平方米,而這些別墅中,同質,同位、同價的趨勢顯集中之勢。專家認為要抓住發展機遇,除了別墅綜合品質提高,還需找准客戶定位,進一步細分市場。
據了解,本月起上海將舉辦一次上海特色別墅推廣活動,組織一批別墅物業投入市場宣傳,以帶動別墅市場的品牌樹立。(梁志超)
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