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自去年秋季起,業內外人士對樓市還能旺多久爭論不休:有人抱以盲目樂觀的態度,對房價的增長作出量化的預言;有人卻作出悲觀的判斷,預言樓市會出現產品積壓、甚至崩盤。
在日前召開的第二屆中國房地產學院派論壇上,與會者認為,盲目樂觀與過分悲觀都缺乏對市場的客觀判斷,給樓市亂開『藥方』是不負責任的。樓市具有周期性波動的特點,樓市熱究竟能持續多久,關鍵要把握房地產的周期波動規律。
中國的房地產周期
有關資料顯示,房地產的漲幅周期在不同國家有所不同,美國為18年至20年一個周期;日本10年完成一個起落;香港則以7至8年為一個周期,中國的房地產周期大體為5年的發展期加兩年左右的一個低落期,即7至8年。國內房地產市場7至8年一個周期波動的結論是由北大、清華、搜房公司和中房集團歷經幾年的研究所得出的。其主要依據是銷售面積的增長、銷售額的增長、投資額的增長三個要素。我國的房地產市場自1974年開始,已經歷了三個發展期、兩個低落期的同期性波動:
還有兩年增長空間
中房集團董事長孟曉蘇用『周期論』對房地產市場進行了深入分析,並作出房地產市場目前所處周期還有兩年增長空間的結論。
他認為,從我國的房地產周期性波動看,由於表現出以量的需求為主的特點,其衰退期比國外要短,增長期比較長。銷售的增長對投資額的影響較大,1998年以後持續上揚的銷售,使目前的投資額增長已超過銷售面積的增幅。
處於新一輪發展期的房地產市場已連續高漲了4年時間,是否已臨界於衰退期?孟曉蘇認為,以市場容量和發展趨勢分析,按照當前的發展速度,房地產市場還能有兩年的發展空間。如政府能在宏觀把控上努力擴大內需,作好反周期運作,企業能夠果斷投資,理性開發,借助加入世貿組織的有利形勢,還可以相應地使增長期延長,推遲衰退期的到來。
鼓勵買房 擴大內需
要保證我國經濟持續穩定發展,最為現實的是鼓勵人們買房,擴大內需。目前的現實是雖然國家8次降息,但人們仍在大量存款。據調查顯示,目前,有380多億的銀行存款、15000億的現金、10000億的股票債券及7000至8000萬元的外幣,共計10萬億元之巨的資金掌握在老百姓手中。4年來,國家采取了降息、加薪,公房改革,完善包括經濟適用房、廉租房等在內的住房體系以及加大銀行貸款力度等政策促進住房消費,雖有總計1萬億元的資金被用於買房,但需求仍然很大。政府還應該在政策上努力擴大需求,落實私人物權,完成房改,推進住房分配貨幣化,為住房上市解除障礙,對購房契稅偏高地區的契稅、所得稅應作調低,同時應該防止高地價炒作,穩定土地供應。
在有了私有房產權後,開發企業可以通過與其他行業結合,如旅游業、教育產業、保險業、信息產業等開拓創新出相關的新產品,比如開發以時間分割銷售的分時度假物業,這樣既挖掘出了新的銷售市場,同時也可在房地產低谷期到來時,以分割出售方式抵御市場風險;房地產業也可與保險業結合采用『房產抵押、終身支用』的方式使購買房產轉為養老儲蓄,促進社會保障制度的完善,進一步拉動房地產的發展。
需要把握幾個因素
專家提醒,有幾個因素需要注意把握,否則將會引發衰退期提前來臨。
一是開發量過大。目前市場的投資額已超過銷售額的5%,投資過量會出現產品積壓;二是新開工項目在1年到1年半內將大量進入市場,從目前看供過於求遲早會出現;為防止產品不能滿足需求而產生的錯位,企業應理性開發,慎重對待新項目;另外,政策、輿論的影響將是引發衰退期提前到來的直接原因,因此尤其值得給予重視。(石庫門)
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