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孟曉蘇——對房地產亂下診斷的『醫生』太多,會使低落期提前到來
現在不少人普遍關心房地產業的好形勢還能持續多少年,在人們的眾說紛紜中,有兩種看法是不正確的:一種人盲目樂觀,認為房地產業將持續高漲,市場將持續火爆若乾年。如有的企業在開發投資上沒有風險意識;也有的人過分悲觀,如有的學者在不做充分分析的情況下就驚呼『房地產業的冬天來了』,預言北京2002年商品房要『大量積壓』,甚至要用『炸樓』來解決問題。這些觀點都缺乏理論的說服力。在持上述兩種看法的人當中,有人還能對北京的房價走勢做出將『漲到多高』的量化預言,或者做出將『降低百分之多少』的量化預計。有的媒體對這種量化預言興味頗濃,隨口『炒作』成為某種『論點』。醫生下藥首先要對病人做出正確的診斷,而現在對於房地產業亂下診斷的『醫生』太多。
從周期理論來看,我國大陸房地產都是五年發展、兩年低落,即7-8年為一個周期,衰退期、低谷期時間較短,增長期、繁榮期時間較長。目前房地產業處於增長期已經四年,市場會不會出現下滑導致衰退?我的判斷是:全國房地產業在這個發展期仍將保持兩年左右的增長態勢,過分樂觀和過於悲觀的認識都將是有害的或不必要的。
但房地產周期性發展畢竟是規律,開發投資的理性化和政府宏觀調控的『反周期』行為,都只能減緩波幅、延緩衰退、減輕它對經濟發展將造成的損害,並不能改變周期性發展規律本身。在市場經濟條件下,資本向贏利較高的產業流動是必然的,現在房地產領域已經表現得很明顯。我國去年房地產投資絕對額6245億元,已經超過當年銷售額4626億元的35%,房地產投資增長率已達25。3%,這既為今後兩年銷售額的增長提供了物質基礎,又加大了投資風險。因為新開工項目一到兩年內將進入銷售,這期間還會有新的項目開工。如果屆時產出量過大而市場缺乏足夠的容量,就會形成供過於求和銷售困難,迫使房地產業進入調整期。如果這期間出現一些特殊因素包括輿論因素擾亂了人們的購買心理,將會使房地產市場需求停滯或下降,低落期提前到來。
市場對於增量房屋需求的變化是我國房地產周期性波動的根本原因,因此對目前房地產的建議是:政府努力擴大市場容量,企業穩定生產與銷售;慎重對待新投資項目,保持產出略大於需求。
盧鏗——中國樓市第三次啟動
1992年是中國房地產業高速發展中最值得稱道的一年,這第一次啟動完成了改革開放以來住宅發展的一次悲壯的預演和並非強勢的開始。
1998年,國務院頒布《關於進一步深化城鎮住房制度改革,加快住宅建設的通知》,停止住房實物分配、實行貨幣分房新政策,公房上市、銀行按揭、集團購買轉變為個人購買等大規模的行業行為,啟動住宅消費市場,使得商品住宅開發高潮迭起、方興未艾。
為了讓住宅產業在國民經濟、城鄉建設、文化創新和民族復興等偉大事業中發揮它更加重大的作用,中國樓市呼喚一次新的、全面的啟動。與『第一次啟動』之啟動了少量發展商和『第二次啟動』之啟動了基本市場不同,『第三次啟動』應當是一次全面的啟動,在有關各界的共同努力之下,中國的住宅產業將被推送到真正持續發展的軌道上去。
前兩次啟動存在和具有某些局限性,這些局限性使得住宅市場和產業的啟動不徹底和不完整。在過去的兩次啟動中,政府和政策都起到了十分關鍵的作用。在『第三次啟動』中,政府和政策仍將發揮這種作用。
『第三次啟動』的核心思想是:穩定住宅市場信心、重塑住宅產業和市場的發展環境,組織全社會的關注和互動,將住宅產業真正地引向正常發展的戰略軌道。這關系到住宅產業未來的戰略角色,需要全社會的共同努力:
政府扶持住宅產業,調整相關政策、做好投資導向、簡化審批程序、增強服務職能、設定必要門檻、重塑行業環境、推進其『支柱』地位;
發展商提高綜合素質、打造核心能力、開發住宅精品、競合之中歸並、提昇審美追求、創新引導市場、增強企業誠信、注重售後服務;
消費者改變傳統觀念、注重科學消費、提高審美情趣、追求生活品味、促進市場進步、加強自我保護意識、監督政策行為。
趙康——政府要放開商品房,管好經濟適用房
房地產包括三個供應體系,即商品房、經濟適用房和廉租屋,對此政府應該區別對待。目前這個市場區分得不是很明顯,人們對談論房地產時容易將其混為一談。
商品房是由純市場化的住房,政府應該將它的價格放開,不要乾涉,由市場自己去調節。這樣並不會導致房價失控,因為如果價格太高了,脫離了市場需求,房子就會賣不出去,發展商自己就會調整價格策略,它也有自己的客戶群體,如果市場調節得好,能買商品房的人就不會去買經濟適用房。
政府能管的是經濟適用房,因為政府在經濟適用房上已經投入很多了,控制房價要從經濟適用房入手,在控制價格的同時加大供應量,這樣纔能使廣大的中低收入者買得起房。
這三個體系中,廉租屋目前是嚴重的供量不足。
如果我們把商品房、經濟適用房、經濟適用房中的危改房都算在一起的話,房價並不象人們說的那樣貴,並且市場應該形成各取所需的局面。
馮侖——聯盟新城使『新住宅運動』從紙上到地上
房地產開發應該形成規模,從而達到信息共享、資源共享等,這種規模開發也是抵御目前房地產市場激烈競爭的有力屏障。中城房網最近將推出一項新的投資計劃:即中城房網所屬企業聯合起來,在一些城市進行大規模的開發,叫做『聯盟新城』,目前這一計劃已初具趨型。『聯盟新城』的第一步就是准備在4月份利用萬科地塊做一些模擬開發,以使計劃成熟,以便和政府達成協議,落實地塊。目前已經有四個地方政府響應了這一計劃,『聯盟新城』將使『新住宅運動』從紙上運動變成地上運動。
郁亮——土地招投標的三個缺陷
土地招標已經成為許多城市主要或唯一的土地供應方式,在對發展商提供了公平競爭的機會的同時,也給房地產開發帶來了不良影響,這種土地招投標有三個方面的缺陷。
缺陷之一是這種供應方式的唯一性和壟斷性值得商量。
缺陷之二是在大規模的舊區改造和新區建設中,招投標並不是好的方式,因為能付得了錢的開發商未必能開發好。
缺陷之三是政府如果把土地拍賣的價格高低看得很重的話,只會提高土地價格成本,變相地抬高房價,從而影響一個地區經濟的發展。
建議政府對土地供應做出有預見性的計劃。
李發增——天鴻要把平民住房做到底
天鴻集團的在產品開發上的思路是:不做高檔房,對高風險、高投資項目能躲即躲;堅持做平民住房,因為這個平民住房市場比較大,機會多,我們不甘心把這個市場讓給社會。天鴻今年在北京有400多萬平方米的在建規模,主要面向廣大中低收入家庭,其中僅回龍觀經濟適用房就達200萬平方米。雖然我們把高投入、高風險的項目讓給了別人去做,但並不意味著要放棄高端市場。天鴻要走兩個極端,即中低檔和特別高檔的項目,但我覺得做平民住房是我們的優勢,在高端市場上我們和別人還是有距離。(王紅月)
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