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3月的北京春暖花開,中國房協城市開發委2002年主任委員擴大會議暨房地產懇談會於29日在北京天鴻集團科園大酒店隆重召開,建設部住宅與房地產業司副司長、住宅產業辦主任沈建忠同志出席了會議並作了重要講話。中房協開發委秘書長王平同志回顧總結了2001年的主要工作,大會同意增選張連選、王健林、馮侖和盧鏗同志為副主任委員。中房協開發委主任委員孟曉蘇同志在懇談會上作了精彩的演講。參加這次會議的還有趙康、李發增、靳維平、王翌梁和王愛全等同志。
『1998年以來我國房地產業一直保持良好的發展勢頭,4年來房地產的銷售額年均增長32%,銷售面積年平均增長27%,開發投資額年平均增長在10%左右,開發企業平均利潤達10%。』孟曉蘇在介紹我國房地產業的發展情況時自豪地說。
不要過於悲觀也不要過於樂觀
在這個大好的形勢下,當前對房地產業的下一步走勢有各種各樣的議論,甚至有人說房地產已迎來冬天。孟曉蘇認為,至少有兩種觀點是不正確的,一種觀點是過於樂觀,認為房地產市場將持續永遠火爆,就是在這種觀點影響下,有些開發企業大量投資,不計後果;另一種觀點過於悲觀,認為房地產的冬天快到了,房地產大量積壓,甚至要炸樓。他認為這兩種觀點其實都是對房地產業的周期性發展規律和波動時間的長短缺乏正確認識造成的。從國外的房地產開發經驗看,房地產業是呈周期性發展的,中國也不能例外,美國的房地產漲落的周期為18?20年,日本為10?12年,我國香港為7?8年。從歷史發展來看,我國房地產開發也是有周期性的,我國房地產業發展近20年來,經歷了3個高漲期和2個低落期。通過對中國房地產開發周期的研究,孟曉蘇發現,中國的房地產周期是7年一個周期,5年高漲期,2年低落期,與國外有所不同,呈現為高漲期長、低落期短的特點,另外我國房地產的發展周期主要部分不是二級市場,而是以一級市場增量為重點,以增量的銷售為主要帶動力,也就是說市場的購買是決定房地產市場漲落的一個重要因素。
根據對以上發展規律的研究和對現狀的認識,孟曉蘇認為,對目前我國房地產開發既不能過分樂觀,也不能過分悲觀,並認為現在這個發展周期還會有2年的高漲期,過去的周期是5年一個高漲期,這個高漲期將會有所延長。其理由:一是中國加入WTO和北京申奧成功;二是國際經濟衰退,國內以發展住宅拉動內需,推動經濟發展;三是中國經濟的持續快速發展;四是近年來各開發企業開發投資比較理性,房地產的投資沒有增長過快。這些因素將有利於延長這個高漲期,但衰退期遲早會到來,這是房地產開發周期性發展的必然階段。
孟曉蘇說,中國房地產業協會對我國房地產業發展周期一定要有清醒的認識,要與大家一道想方設法延長發展期,這將為我國國民經濟的健康穩定發展做出積極的貢獻。要理性看待房價
關於房價的問題,孟曉蘇說,據統計,14年來中國城市的房價基本是持續上漲的(只有1年走低),年均增長12.7%。最近幾年,由於我國經濟出現通貨緊縮的傾向,也由於房地產供應量比較充裕,房價年均增長波動在5.8%?7.3%之間。
孟曉蘇認為,從房價的增長情況看,穩中有昇是比較正常的,是我國國民經濟健康發展的表現。同時,從這種增長的趨勢看,今後城市的房價仍然是穩中有昇,這對開發企業和居民財產的保值增值非常有利。
對最近盼望房價降下來的議論,孟曉蘇坦言,這種議論不僅在困擾著開發商,而且在困擾著有房居民。他分析說,目前我國城市居民80%已擁有私有住房,如果新推出的住房價格繼續下降的話,存量房屋的價格也會下降,香港地區就是由於房價的大起大落,造成了幾乎所有的買房人遭受了損失,出現了15萬戶負資產家庭,嚴重影響了香港經濟的繁榮,這個教訓是十分沈重的。因此,孟曉蘇認為現在要求房價下降的輿論,並不能代表大多數人民的利益。他特別強調,在普通老百姓迷迷糊糊要求房價降下來,要求自己的財產(房子)貶值的時候,我們不要錯誤地去誤導他們,各級政府不要用政策或輿論的手段去讓居民的財產貶值。同時,他還指出,降低房價的議論還會影響市場的供求關系,將不利於房地產業的健康發展,削弱推動國民經濟的作用。
他說,近幾年有兩次房價要下降的議論影響了居民購房的積極性,一次是1996年的七八月份,造成了1996年的房價低谷,並影響到了1997年的房價。另一次是去年有人說七八月份房價上漲太快,房價還會降下來,造成了去年第三四季度購買力的萎縮,非常明顯地影響了去年房地產業對國民經濟的拉動,好在政府和媒體在政策上進行引導,使得今年購房者的信心有所恢復。
由於房地產發展的周期性,特別是衰退期的到來,從目前情況看,除了供應量大以外,會有市場縮小的因素。但造成下一個房地產衰退期和對國民經濟打擊的另一種因素將是『房價要進一步下降』這種議論。
當前,我國政治穩定,經濟持續發展,社會安定,『十六大』即將召開,在這種大好形勢下,孟曉蘇認為,房價沒有理由會出現大的下跌。同時,他希望社會各界共同小心呵護好房市。
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