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一、德國:房租都有指導價
德國是一個法律和法規無處不在的國家,在住房市場上也不例外。無論是租房還是買房,當事人都有章可循,交易的透明度很高。
對普通德國人來說,要買一棟房子不是件容易的事。統計資料顯示,德國一棟房產的平均售價為26.3萬歐元,相當於一個普通工薪人員一生全部工資收入的35%。不過,如果僅買一套房子,對許多德國人來說就經輕松許多。一套70平方米的住房全國平均價格是8.85萬歐元。
盡管德國的住房調配主要是由市場控制,但德國政府采取了一些措施,幫助中低收入的居民購買住房。根據居民工資收入的多少以及其他特殊情況,德國政府提供數量不等的住房補貼,資助他們租房或購房。
近年來,越來越多的德國人開始用分期付款的方式買房。聯邦統計局的資料顯示,1999年只有41%的居民擁有私人住房,現在這一比例為近50%。
在德國,經濟最發達的南部地區、西部魯爾區以及各大城市是房租最貴的地方。就全國平均水平來看,一套65平方米的住房月租金約為330歐元。以德國人均每月純收入不到1500歐元的標准來說,房租是一筆不小的開銷。
為了增加房租價格的透明度,德國的多數城市都制訂了一個叫做『房租明鏡』的價目表。這個價目表列出了該城市各種房產的大致租價。雖然房主和租房者可以就具體租金討價還價,但是最後價格必須在這個價目表所規定的浮動范圍內。這個價目表一般是由各個城市的住房管理機構、租房者協會以及住房中介商協會等機構在對住房情況進行綜合評估後共同制作的,在租房者和房主中間都很有權威性。就連法院在判決有關住房租金的糾紛時,也會參考這面『鏡子』。
二、英國:政策鼓勵購私房
在英國,草木扶疏,綠葉蔥蘢,高屋廣廈掩映其間,這是鄉居;鱗次櫛比的小樓,紅牆素窗,樹籬環繞,是城市中產階級集中居住的居民區;而城中高級公寓樓和政府公房,則為不同層次的中低收入家庭提供了居所;此外還有上等階級富麗堂皇的豪宅。
英國的房地產市場需求很旺。截至去年底,英國自己擁有房產的人已接近70%。大多數中產階級家庭基本上都擁有自己的小樓或高級公寓,居住在市區較好的地段,帶有前後小花園、車庫,大客廳和餐廳各自獨立。條件相對差一些的則住著連體小樓,或高層頂、帶閣樓的大房子,門戶獨立。
政策鼓勵是刺激房地產需求的主要因素。自從撒切爾政府開始對經濟實行大規模私有化的宏觀政策以來,英國原先由政府向低收入家庭提供的公房被納入私有化范疇,其後的歷屆政府都采取了鼓勵買房的政策。在這個過程中,任何租戶,無論是低收入家庭,還是外國人,只要租住達到一定年限,都可向英國的半官方機構——房屋管理委員會提出申請,經審核符合條件後即可按比市場便宜40%到50%的價格購買,房子也就從公房變為私房。
去年以來,在英國中央銀行降息的帶動下,住房抵押貸款利率也不斷下降,目前已降到34年來的最低水平,加之經濟相對平穩和失業率較低,住房貸款市場更趨活躍。任何人,只要有職業和工資收入,都可申請抵押貸款,貸款期限一般為25年。
需求旺盛是過去十幾年來推動英國房地產價格一直處於昇勢的重要因素。從上世紀90年代初開始,英國房產價格年均昇幅都超過8%。尤其是倫敦市中心的房價,過去8年內昇值了180%。去年以來,英國房地產市場更是進入一個新的上漲周期。據英國抵押貸款機構全國建築協會的統計,去年房地產價格月昇幅最大的9月份達到2.8%,全年的價格昇幅在10%左右。
三、俄羅斯:房改之路不平坦
俄羅斯推行大規模的住房制度改革已有10年之久,從福利性質的住房制度逐步向市場化住房制度過渡。政府通過向居民無償轉移房屋產權,迅速建立起比較發達的一二級房地產市場。目前俄羅斯人均住房面積已達到19平方米,但低收入居民住房難問題仍未得到徹底解決。
1991年俄羅斯開始推行住房私有化,所有居民均可無償獲得所住房屋的所有權,超標部分需自己掏錢購買。居民獲得住房產權後,便可自由支配——出售、租讓或贈與。住房無償私有化的最大成果是使居民獲得了改善住房條件的最初資本,二級住房市場迅速地建立起來,年成交量佔不動產市場總成交量的80%。許多人通過賣舊房買新房,或出租舊房,用房租還貸購新房等多種方法改善居住條件。近年來由於經濟形勢穩定,居民收入大幅提高,房地產一級和二級市場十分活躍,房價也因此不斷上漲。
俄羅斯人均月工資3400盧布(1美元約合30.8盧布),國家建設委員會最新公布的全國平均房價為每平方米7990盧布,而市場價格遠遠高出這個標准。如在莫斯科,普通樓房每平方米居住面積已達到700美元——900美元。因此,如何解決低收入居民住房問題,成為政府關心的問題之一。目前莫斯科市政府盡力為教育、衛生、公安等吃『皇糧』部門的職工優先提供廉價的租用住房,同時開始建設經濟適用房,住房困難的低收入居民還可去房管部門排隊申請免費住房。但由於財政資金有限,每年市政建房不多,莫斯科今年只能解決1982年-1983年排隊者的住房問題。
與此同時,俄政府一直在鼓勵各種抵押貸款購房方式,這種方式主要為中產階級所接受。購房者先首付30%的房款,並向銀行提供收入證明,年收入2.5萬美元以上的人纔有可能獲貸款。由於俄通脹率一直很高,銀行為防范風險一般只提供3至5年的貸款。近年來開始推行得到國有資助的購房儲蓄,購房者先在指定銀行存放相當於房價5%的錢,交至50%後可得到住房,餘款三年內交清,貸款利息為8%,大大低於通脹率(最近三年的年通脹率約為20%)。政府還打算發放住房債券集資,加快住房建設,持有債券的人可優惠購房。
俄政府現已制定了2002-2010年解決住房問題綱要,確定了住房改革的基本方針,其最終目的是建立發達的房地產市場,開拓多種融資渠道,保障各階層居民住上安全舒適的房屋。
四、西班牙:窮人集資建住宅
走在西班牙的大城市裡,你會發現,建房工地很多,塔吊林立。西班牙房地產業近年來發展迅猛,需求旺盛,建築業目前已成為支橕西班牙經濟的第一大支柱。在地皮昂貴、建房成本居高不下的情況下,西班牙普通老百姓、尤其是低收入階層仍能擁有自己的住房,這要歸功於建房合作社這種成功的組成形式。
所謂建房合作社,就是低收入家庭共同集資建房、並享受政府一定優惠的建房形式。按規定,年收入不到全國最低收入5.5倍的家庭,在得到政府有關部門批准後,可以在自願基礎上成立人數不定的建房合作社。年收入超過限額者不得入社。各級政府根據規定向合作社提供稅收等方面的優惠,由合作社社員共同集資建房。建房方案、建築材料和建房公司都由社員討論決定。房子建好後,根據社員投資的多少,分配不同面積的住房。
房子分配完畢後,一部分合作社便宣布解散。但是,約60%的合作社此時並不散伙,而是改變職能,變成類似物業管理機構而長期存在,主要任務是負責房屋的維修和公共設施管理。目前,西班牙全國共有1.1萬個建房合作社,全國25%的住房都是以這種形式建造的。合作社對西班牙房地產業的重要性不言而喻。
西班牙政府為解決低收入階層的住房問題,分別於1920年和1923年頒布了廉價房住房法和經濟房住房法。建房合作社隨之應運而生。80多年來,合作社共集資建造了130萬套住房,其中在馬德裡就建造了23.6萬套。實踐證明,建房合作社是西班牙解決低收入階層住房問題的有效途徑。
近年來,西班牙建房合作社開始減少,主要原因是西班牙經濟發展迅猛,西班牙人生活水平和工資收入大大提高,符合政府規定的參加建房合作社收入標准的人越來越少。另一方面,越來越多的人已經解決了基本住房問題。
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