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由上海市房地產交易中心主辦的上海市住宅樓盤銷量排行活動日前揭曉。
在2001年預售面積前50名排行榜上,年度冠軍中遠兩灣城為『三朝元老』,以年銷售面積22萬平方米,超過2000年1萬平方米的驕人戰績,再度稱雄樓市。上一屆季軍康橋半島花園以銷量16萬平方米的明顯優勢登上亞軍的寶座,低密度住宅在樓市中魅力由此可見一斑;綠地世紀花園,當年開盤就以銷量13萬平方米的業績輕松摘取銅牌。
在首次亮相的預售金額前50名樓盤排行榜上,中華住宅第一高樓———世茂濱江花園,贏得了中外富豪們的青睞以年銷11.89億元的高額坐上頭把交椅,預售額比排位第二的中遠兩灣城足足多出2個億。不僅如此,這位樓市新貴由於其出色的銷售業績,攜同榜上第三位的仁恆濱江園、第八位的江臨天下,把陸家嘴地區2001年第四季度的樓盤成交均價,帶到了近7700元/平方米這樣一個前所未有的高度。
2001年新增商品房預售面積高達1831萬平方米,為歷年之最,比上一年淨增380萬平方米;存量商品房交易面積高達1422萬平方米,同比增加640多萬平方米,增幅達82.7%。
50強樓盤預售面積達390萬平方米,不僅比2000年50強增加16%,而且在2001年銷售總量中佔到五分之一強;金額排行榜上的50強,銷售額不僅高達204.6億元,在全市總銷售額中更是佔到了26%。對照2000年度面積排行榜,有15個樓盤依然活躍在2001年的排行榜上。
地盤之爭:環內環外,二分天下
以內環線為分界線,2001年50強的分布格局有所改變,在面積排行榜上,2000年以3:6:1的比例分布於環內、內外環之間和外環以外區域;2001年則基本上呈4:5:1的比例分布。從排名前三位看,兩個在環內、一個在外環外區域;而前十名樓盤的分布則又呈3:5:2的比例分布,從按金額排名表看,重心明顯向內傾斜,前10名樓盤9個在環內,1個在外環外區域,50強中環內樓盤佔了30個,內外環間區域為19個,外環外區域為一個,環內環外之比為6:4。兩個排名綜合在一起,可謂是環內、環外區域二分樓市天下。
榜位之爭:二雄領先,諸侯割據
在面積排行榜50個席位的『爭霸賽』中,區域之爭的分異性趨大,同樣50個席位在2000年由11個區共享,而在2001年則為14個區域瓜分。
浦東和普陀處於明顯的領跑位置,前者佔有盤多勢眾的優勢,上榜樓盤數量雖略少於前兩年,仍一下子掠走了12個席位,加之金額排行榜上同樣佔據12個席位,可謂聲名顯赫,龍頭老大的位置依然固若金湯;後者則以排名靠前為榮,雖然在50強的席位中比浦東少了4席,但在前三甲中佔了兩個位子,獲得冠軍和季軍。更讓人刮目相看的是,自1999年來三次銷售面積排行中,普陀區樓盤的冠軍頭銜從沒有旁落他人。從上榜樓盤的銷量佔該區總銷量的比例來看,浦東佔到了28.3%,普陀區則佔到了43.8%。因此,普陀區上榜樓盤在區域樓市的影響力,絲毫不遜色於浦東。
大小之爭:大盤圖名,小盤趨利
通常情況下,能夠進入全市排名前50名的樓盤,當屬熱銷樓盤,而熱銷樓盤肯定是雙贏:一是贏名、二是贏利,但這僅是相對而言。相比之下,50強中大盤偏重做品牌,揚名;小盤善打短平快,得利。
對50強按樓盤規模體量分析表明,50萬平方米的大盤,通常是通過多滾動性的分期開盤來運行,整個建設周期較長,市場風險較大,因此,開始先要樹品牌,然後考慮通過樓價的逐期上揚獲利。
反觀小規模樓盤,因開發周期短,難顯樓盤品牌效應,只要項目企劃得當,市場定位准,在市道較佳的時候打個短平快,獲得相對較高的利潤率也屬順理成章,但在榜上的排位因受總量限制不可能名列前茅。樓盤規模在多大時纔算適度,這是一個較為復雜的市場命題。從目前對50強的樓盤規模分類統計來看,10-20萬平方米的樓盤個數和銷量最多,其次是20-30萬平方米規模樓盤。這兩檔規模的樓盤個數佔50強的60%,銷售套數佔總量也近60%。
高低之爭:高層為『王』,多層捧場
成為2001年排行榜上的主力類型:在面積排行榜的50強中,純高層、高層和小高層組合小區的樓盤佔到44%,是純多層、多層和小高層組合小區的2倍;在金額排行榜的50強中,前者佔到60%,後者不到10%。相比之下,即便是多層、小高層、高層三者組合的混合型樓盤,亦以高層和小高層為主,顯然目前多層住宅已不再是50強樓盤購買者的『大眾情人』了,僅作為一種『捧場』和點綴。在崇尚高雅品位、追求綠地和水岸景觀的住宅消費理念支配下,在追捧具有昇值潛力的理想區域、進行投資置業的利益驅動下,高層、小高層乃至低層住宅往往是較為中意的選擇對象。它們的優勢是多層住宅難以企及的。高低之爭的天平傾斜,也是2001年上海市樓市新增的一道風景線。
樓價之爭:中庸為本,左右逢源
對上榜50強樓盤平均單套面積、單套單價、單套總價的三項指標匯總統計表明,盡管三項指標上移態勢明顯,平均值領先於全市水平,但仍以中檔為主。在面積排行榜的統計中,單套面積成交量最大的為110-130平方米區段,佔總成交套數47%,其成交均價在4000-4700元/平方米;單套單價中3000-5000元/平方米的樓盤成交量最大,佔總成交套數比例高達67.57%,而這類價格樓盤的平均單套面積在116-120平方米之間;單套總價在30萬元至100萬元區段的成交量分布相對均衡,其中成交量最大的是30-40萬元,50-60萬元兩段,成交套數佔到總量40.67%,這兩類總價區段的平均單套面積分別為108.53平方米和118.84平方米,成交均價分別為3370元/平方米和4600元/平方米,形成了非常明顯的兩種消費層次。這種態勢與樓市整體基本吻合。
然而,中價位樓盤不可能包打天下,2001年在商品住宅供不應求的形勢下,市場的兼容性在排行榜上得以充分體現:首先,單價5000元/平方米以上、單套總價70萬元以上、單套面積140平方米以上的樓盤成交套數佔總量比重為15-25%,略高於全市水平,而這類樓盤個數在50強中佔到20-30%,較往年明顯增加;其次,單價3000元/平方米、單套總價30萬元、單套面積100平方米以下的『三低』樓盤,雖然比例不斷縮小,佔到總量10%左右,但項目只要有適度的規模、適當的地段和適合的需求層面,仍有其在排行榜上的位置;第三,從個案來看,從地處松江單價不到2000元/平方米的東明花苑到黃浦江畔的單價高於14000元/平方米的世茂濱江花園和仁恆濱江園,從平均單套總價不足30萬元、單套面積不足90平方米的恆大華城到總價386萬元、面積340平方米的湯臣高爾夫花園別墅,均能同登一榜,殊為難得,令我們不得不驚嘆市場的兼容性之大。 (湯勇康)
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