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對有意向購買商品房的消費者來說,房展會因其房屋交易信息豐富,信息集中,買賣雙方溝通渠道暢通而成為廣大消費者了解房地產市場的一個重要渠道。但筆者提醒房展會參觀者注意如下幾個問題:
別輕信承諾
按照《中華人民共和國合同法》的有關規定,廣告在合同的締結過程中,屬於要約邀請,或稱要約引誘,它是一方訂約人邀請對方向自己發出要約。要約邀請是當事人在訂立合同的過程中的一種預備行為,並非當事人訂立合同的一種必經程序。要約邀請只有在相對人發出要約以後,再經過自己的承諾,纔能使合同成立。要約邀請人可以隨時撤回要約邀請,其撤回行為和要約邀請的內容一般都對要約邀請人沒有法律約束力,開發商無須對此負責,只有在廣告的內容明確、具體的情況下,廣告纔構成要約,在買方承諾接受明確具體的廣告內容後,纔構成合同的一部分,纔會對雙方產生約束力。正因為如此,開發商在法律允許的條件下或超出法律限定的范圍誇大其宣傳。事實上房地產領域的廣告情況復雜,據工商部門的信息,目前房地產廣告涉及虛假成分的佔總數的約30%,有的廣告內容全部是虛假信息,有的是廣告內容總體可信,但部分內容失實,各種情況不一而足。就是在廣告內容全部合法的前提下,也不意味著廣告內容構成合同的一部分。
拒絕內部認購
雖然北京市房地產行政主管部門已禁止不具備合法銷售條件的項目參加房展會,但是不能排除個別不具備銷售條件的項目仍有可能進入房展會參展。對這類沒有銷售許可證或產權證的項目,消費者最好不要與之簽訂任何協議,也不要交所謂的『小定(訂)』、『大定(訂)』、首付款。因為從現行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第四項及《商品房銷售管理辦法》第六條和第七條以及《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定,雙方協議違反法律的強制性規定,屬無效合同,法律不保護無效合同。簽訂這種協議,對消費者來說,沒有任何保障。
慎交定金或訂金
目前開發商在簽正式合同之前都要求購房者交納一定數額的款項,作為定金或訂金。如果合同簽不成或消費者不來簽合同,定金或訂金不退。按《商品房銷售管理辦法》第二十二條及《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若乾問題的解釋》第一百一十五條的規定,消費者在對法律法規不了解的情況下所交的定金或訂金無論什麼原因,只要沒有與開發商簽訂正式合同,那麼這筆5000至30000元錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定,對消費者極為不利,使消費者在簽約時處於受制於人的境地,在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協議而導致談判破裂,開發商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由,拒不退還定金。購房者往往在定金不退的壓力下,違心地接受開發商的不平等條款,自己的真實意思不能體現在合同中。
不提倡簽認購書
簽了認購書,交了定金或訂金,致使買方將來在正式合同的談判中處於被動地位,買方的合理要求常常遭到開發商的嚴詞拒絕,經常以定金或訂金不退相威脅,以迫使買方就范。簽訂認購書,並不是房地產交易過程當中的必經程序,屬雙方自願行為。建議消費者不要簽訂認購書,看好了房子後直接與開發商談判,簽訂正式合同。談成了,皆大歡喜,談不成,立即走人,不留任何後遺癥。如果個別樓盤處於真實的熱銷中,消費者又非它不買,那麼建議您在簽認購書時在認購書上加上一條或兩條,即『如果雙方在簽訂正式合同時,就合同的具體條款達不成一致意見,不能簽署正式合同,賣方應無條件立即退還定金。』
關注糾紛及負面報道
由於種種原因導致了去年樓市糾紛比較多,因缺少解決糾紛問題的簡捷、快速及公正的渠道,致使眾多業主集體維權,針對項目存在的問題,如房屋質量、延期交房、設計變更、亂收費、物業管理、公攤面積增加、不按期辦理房產證、更改規劃、承諾不兌現等,眾業主維權的方式不盡相同,從見諸報端的一些過激方式來看,筆者雖然對眾業主表示深切的同情,但並不贊同這種維權的方式。首次購房者為了避免發生以後自己合法維權困難,導致矛盾激化場面的出現,不如多關心一下別人的事情,看看別的樓盤發生了哪些事,自己擬購買的樓盤會不會出現這些事情,如何在簽訂正式合同之前就能將這些問題消滅在萌芽狀態,或者事先在合同中約定,如出現類似的問題,開發商應承擔具體明確的違約責任,這樣做假設出現上述問題,消費者也可以通過司法途徑解決問題。
了解相關法規
在商品房銷售階段,對消費者來說,關系最密切的一部法規就是《商品房銷售管理辦法》。這部法規對非法律專業人士來說,理解它並不困難。法規規定了什麼樣的房子是具備了合法的銷售條件,可以上市銷售;有關房地產廣告的規定;面積誤差的處理、訂金、設計變更、訂立合同必備的條款、房屋的交付、保修、法律責任等內容。消費者如果有精力,還可以了解一下《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》和《城市商品房預售管理辦法》等法律法規。
不急於簽正式合同
有些消費者做出買房的決定比較草率,在展會上立即簽訂正式合同。房屋買賣涉及方方面面的問題,在房展會上您不可能對所有問題都了如指掌,在情況不明時簽訂的正式合同,如果情況清楚了,您不想買了,想退房,解除合同,那麼您就應該承擔違約責任,違約金可能從幾千到十幾萬不等,就是您沒有交首付款,開發商也有權要求您承擔違約責任,如您不履行協議,開發商有權訴諸法院,如出現這種情況您敗訴的可能性非常大。有些參觀者在房展會上不冷靜,在A展位上看好了一個項目立刻簽合同,還沒走出展廳,發現B展位的項目比A展位的還好,於是就想退掉A展位的房子。希望參觀者在展會上保持頭腦冷靜,現在已不是短缺經濟的時代了。建議消費者在簽正式合同時一定要簽補充協議,將開發商的口頭承諾寫入合同中,將格式合同沒有涉及的內容如公攤面積的增加如何處理、房產證辦理的期限及不能按期辦理的違約責任等內容加入到補充協議中。如果消費者對法律規定及房地產知識不了解,最好請一位專業人士協助您。
總之,只有消費者充分注意上述幾個方面的問題,纔有可能在購房的初始階段少走彎路。(力行律師事務所 劉桂林 姜濤)
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