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年輕的深圳也有『老』問題。記者近日在采訪中發現,一些特區早期開發的安居房或商品房住宅區,在風雨的洗刷下已露出斑駁之相,這不僅使居住其間的居民生活質素下降,也嚴重影響了深圳這座花園城的環境品格。老區改造需要經費,那麼這些錢到底該由誰出呢?記者采訪了有關專家,認為采取業主出一點、物業公司投一點、開發商補一點的資金解決辦法是切實可行的,也比較符合市場經濟規律。
深圳有多少『老區』?
與北京、上海這些老城相比,年僅20歲的深圳有沒有『老區』?特區最早的房地產開發企業深圳城建集團總經理李新芳說:『新與老是相對的,可以肯定地說,上世紀80年代所建的商品房和福利房住宅區,經過10餘年的歲月打磨,陳舊老化已是顯而易見的了。』
目前安居房住宅老區有鹿丹村、紅荔村、通心嶺、下步廟等,商品房老區有園嶺、碧波花園、濱江等。生活在其間的居民多數是被稱為特區『拓荒牛』的早期建設者。作為深圳的功臣,在很多後來者都住進了蓮花北、益田村、梅林一村以及黃埔雅苑、天鵝堡等新的高尚住宅區後,他們心裡難免有幾分失落,也有幾分期盼,希望改造老區的呼聲隨之響起。
推倒重建的老區改造模式,固然讓人欽佩,但它畢竟不是可以普遍采用的模式。它只適用於那些年代確實久遠、規劃設計存在嚴重問題,房屋質量有重大缺陷的少數『老區』。而大量的『老區』只有10年到20年的建成時間,推倒重來,不僅不經濟也不可能。所以有專家認為,合理和經濟的改造模式應該是『翻新維護』。那麼,我市到底有多少這樣的老區呢?據有關專家估計,如果將上世紀90年代以前建成使用的住宅區全部算著『老區』的話,深圳約有150到200個之間,且主要分布在早期開發的羅湖、福田、蛇口等地。
改造商品房老區要花多少錢?
如果說福利房住宅老區的改造可以由政府唱主角的話,那麼一些老的商品房住宅區改造的責任就很難再推給政府。城建物業管理公司總經理羅新民認為:『從產權關系上來看,房產的所有權已通過房屋買賣轉移給了業主,業主當然應該對自己的房屋承擔保養維護的責任,如果將這種責任轉嫁給政府,不僅在法律上說不通,在現實中也不可行。』
但城市社區的單元式建築畢竟有別於農村社區的獨門獨院式建築,由業主獨自承擔改造任務也是不可能的,於是由誰作為老區改造的主體,改造的經費從何而來,就成為困擾政府、業主、開發商和物業管理公司的一個難題。從而也成為誘發物業管理糾紛的一個隱患。業主會問物業公司:『我們把小區交給你們管理,交了管理費,現在小區破舊了,你們卻不管,是何道理?』物業公司也有委屈:『我們收的管理費是用來進行小區的衛生、保安、綠化及公用設施的日常管理和維護,小區整體的翻新和改造已經超出了我們的職責范圍。更何況我們想管也沒有經濟能力來管。』
羅新民以他們管理的濱河小區為例算了一筆賬。該小區竣工於1984年,共有30棟多層建築,住戶880戶,佔地60630平方米,建築面積91432平方米。1997年由開發商城建集團和城建物業公司共同出資進行了一次較為全面的改造,投入資金800萬元,改造項目50餘個。其中大項如房屋外牆清洗粉刷220萬元;區內綠化改造156萬元;道路整治98萬元;連廊改造49萬元;污水管道改造21萬元;小區圍欄重建20萬元;網球場改造13萬元;空調移位10萬元。其它一些零星工程如房屋樓棟編號、小區標志、地面修補、天面防水等少則數千元,多則數萬元。作為深圳市最早、規模最大的國有房地產開發企業,城建集團將這些費用全部承擔下來,去年又委托其下屬企業城建物業公司具體負責對園嶺住宅區、碧波花園、濱江住宅區進行了部分改造。
老區改造的錢到底誰來出?
3個老區的臨街部分改造完成後,作為業主真有天上掉餡餅的感覺,自己不花一分錢,居住環境卻煥然一新。於是又引發了新的矛盾,還沒有改造的老區紛紛要求物業公司著手改造。城建物業根據城建集團的部署已制定了將全部老區徹底改造一新的計劃,但粗略估計所需資金將超過5000萬元。
老區改造中業主到底要不要承擔什麼責任?記者采訪了市建設局、市住宅局的有關專家。他們比較一致的看法是,原則上由業主共同承擔合理合法,但考慮到老區改造對開發商所具有的廣告效應,及密切業主和物業公司關系的需要,在進行小區改造前,采取業主出一點、物業公司投一點、開發商補一點的資金解決辦法是切實可行的。也就是說,尋求市場化的解決方案,纔是現階段老區改造工作合乎市場經濟規律的選擇。(記者胡名忠通訊員贏納)
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