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在房地產市場中,居民收入和房價水平之間的比率是近年來一個揮之不去的話題,不容回避。既然是市場,就會有買方賣方。而買方中又必然地包括著高、中、低收入的不同消費群體;賣方手中的房子也必然存在著高、中、低檔價位的區別。他們與它們之間存在著一種怎麼樣的關系呢?
■房價是高是低永無定論,收入房價比只具有在整體意義上和平均值范疇內的參考作用,不具備普遍意義上和具體買賣對應關系中的衡量標准作用
近年來,圍繞著北京市的住宅價格問題,各界人士見仁見智,看法不一。這裡面由於各人所處的角度、行業或位置不同,得出的結論自然也就大相徑庭。這些分歧不但表現為市場主體即買方、賣方和管理者三方之間的看法各不相同,而且在這三方的各自內部也有很大差異。廣大中低收入者普遍認為住宅價格過高,可望而不可即;而中高收入人群對上萬元一平方米的大戶型豪華住宅,只要位置和戶型均理想,照樣趨之若鶩;房地產開發商一般都堅持認為自己的項目定價明智、合理、物有所值,很少有人主動承認房價開得高了。
細想起來,這也完全符合人們的一般市場心理邏輯。買方永遠嫌價高,賣方則相反。而開發商也不是眾口一詞。其中,有些開發商對其他同行開發的不同檔次的房價有過嫌高的微詞,但不難看出,那裡面既隱含著業界同行之間的分歧,又暗藏著競爭。而作為市場主體中的第三方即管理者,各級政府主管部門又是如何看待這個問題呢?
這裡面也並非清一色。一般來說,由於利益分配機制等原因,如出於對稅收、總產值、投資額、行業發展和政績等等各不相同的偏好,對同一地區的房價看法就不盡相同。越是當地具體的基層主管部門,一般越容易傾向於認為本地的房價並不高,這無疑是因為較高的產值和成交額有利於維護當地的經濟總量、總產值和地方稅費收入;而越是更高層的上級主管部門往往越容易傾向於認為某地區的房價偏高,這往往是因為房價低平一些有利於全行業的均衡發展和迎合廣大消費者的願望,也可以緩和輿論中的較尖銳的指責因素。
如此說來,對房價高低的評估豈不是只有主觀標准,而無客觀標准了嗎?其實不然。既然人們對房價的高低認識上存在較大的紛爭,又很迫切地要論證自己的房價觀,身邊又無足以說服別人的客觀參照標准,於是近年來,業界內有關人士就把在國外流行甚廣的『收入房價比』概念引了進來,以期用來作為衡量房價高低的標尺。
『收入房價比』的含義大體是:居民戶均年收入和在當地購買一套住宅所需支出的價費之比。據考察者說,應為1比6至1比8之間;但也有人稱為1比3至1比6之間或者1比8至1比10之間比較合理。所謂合理,就是市場繁榮、成交活躍而且價格穩定。且不論這其中有沒有一個譜,姑且先按居中的1比6至1比8這一組展開討論。這種說法一經傳播開來,曾在許多場合為許多人士所引用。尤其是去年二季度以來,常被有關人士用來證明北京市的房價高得離譜。這當中有人說2000年北京市高達1比11,這是很客氣的;還有的甚至說已經到了1比22,令人『震驚』!
而事實上,北京市2000年度的戶均年收入約為3.2萬元。這是依據人均年可支配收入為1.035萬元,按城鎮戶均3.1人計算得出的結果。考慮到還有非可支配收入一塊,則人均年總收入理論上應大於3.2萬元。而與之相對應的房價應該如何采信呢?按理,應該用足以購得當年全市城鎮戶均所擁有的房屋面積和同期全市房屋成交平均價的乘積作為可比房價。
2000年北京市城鎮戶均住房為建築面積50平方米左右。按照當年全市房價每平方米4557元計算,合計應為套均22.8萬元。計算下來,北京的收入房價比約為1比7。如把二手房考慮進去,按新舊房價比例為1比0.7計算,則二手房每平方米為3190元,新舊房價的簡單算數平均值約為每平方米3870元,全市的收入房價比約為1比6。這樣比,就基本體現了戶平均收入、戶平均擁有的住宅量和全市平均房價的口徑可比性完全一致,可以歸納為『三平均』。
由此也不難得出,在國外廣為流行的收入房價比,的確具有粗線條的在總量范疇上動態平衡的參考意義。本市房地產市場的實際狀況也與其有相當的吻合性,恰好處於考察者們首肯的1比6至1比8這一區間的中下限,本不應再存爭議。也正是在這個大的背景下,本市的房地產市場已經顯現出了相當程度的快速發展和相對穩定、活躍與成熟。但爭議卻實實在在地發生並存在著。爭議點在於把北京的收入房價比說成了1比11,甚至1比22,並以此證明北京房價過高。
■收入房價比是一種處於隨時被發展著的市場實踐不斷突破的動態表述性參數,不能作為僵化的逆向驗證標准
有些人會說,因為北京市面上的商品房實際成交套平均面積為80平方米左右,用收入數與這種成套房價相比也有一定道理。怎麼看待這一說法呢?實際上,這種成交的套平均面積值高於現有人均佔有住房面積平均值的現象,恰恰反映出了住房條件改善的消費是按照梯級遞退的方式展開的。高額商品的購買力一般是按照從市場啟動的初期起,由先高收入再中收入後低收入的順序分階段釋放的。可喜的是,經過十多年的時光,尤其在『九五』期間,購房主力人群已經從最高收入群體逐步下移到中等略偏高收入群體,當前處於在這個收入群體之中的購房者正逐步橫向擴大覆蓋面的階段。
與這一過程相伴的是全市平均房價從1998年起至今在每平方米4557元至4787元之間230元的小幅波動中平穩運行了4年之久,而且在這4年之中,成交量屢創歷史新高,更使這一階段中所生成的價格表現出了與價值之間的十分柔韌的粘合特性。因而也可以認為,這是北京房價合理回歸的必然結果,也就是合理的價位。如果說,五年之前的1997年北京人均年收入為7813.16元、戶均約為24000元,而房價為每平方米5478元,當時的人均擁有房屋面積為14.36平方米,戶均為45平方米,收入房價比曾摸高過1比10.2左右,超過了所謂合理范圍,那麼,到了兩年前的2000年,隨著房價的緩降和人們收入的穩昇,收入房價比已經在1比7左右實現了對接。此後,如再套用明顯高於現實的收入房價比來佐證北京的房價過高,難道不是很容易對各界產生誤導嗎?再則,就全國而言,情況也大致相當。2000年全國城鎮戶年均收入為近2萬元,而房價平均為每平方米2304元,戶均住房為近60平方米。經計算,收入房價比也為1比7左右,與北京的情況基本相稱。如此看來,單稱北京的房價高得離譜兒就沒有道理了。尤其是對北京收入房價比高達1比22的說法更令人難以認同。如果不是誤把人年均收入當成戶年均收入,導致比值大了3倍多,就很可能是因脫離了『三平均』的可比口徑所造成的謬誤。
不可否認,北京近年實際成交的新住宅平均每套的面積為近80建築平方米,相當於人均25平方米還多,1比11的比值就是基於這個水平得出的。而這一水平,正是政府規劃要在未來十幾年逐步實現的努力目標。即便如此,這一目標也不可能是普遍地、平均地、同步地實現,只能是分梯次地整體上實現。當前成交的套平均80平方米,也是由小於、等於和大於80平方米三種情況共同構成。事實說明,收入房價比中的『三平均』是隨時可以被發展著的市場要素所交替突破,繼而再回歸平衡的系統。近年來銷售的較大面積的住宅,大多是被收入水平高於平均水平的那一部分消費群體所購買的。沒有他們的出現和存在也就沒有現在的1比7,當然也就沒有近年來活躍而穩昇的市場。
相反,如果急於求成地想讓廣大老百姓今天就用當前的平均收入去購買面積相當於超出目前戶均擁有面積60%以上的理想戶型的新商品房是不現實的。這是因為,居民收入雖然在近年有所提昇,達到了戶均3萬多元,但是在這個水平線上持續的時間並不長,大多數家庭正處於消費昇級得以實現之前的資金積累過程之中,家底並不厚實。再加上近年的居民消費結構正發生著較為劇烈的變化,如果不是前二、三年的政策推動和信貸的強力支持,恐怕我市的住宅市場會比目前平淡得多。再看平均房價水平,從1997年的每平方米5478元較高水平上經過1998年的4769元、1999年的4787元的波動下降,直至2000年在4557元水平上觸底。一方面是百姓的購買力尚未充實起來,一方面是平均房價水平尚處於下降後逐步走穩的過程之中,難免使為數眾多的處於平均收入水平線以下的居民與高於當前戶均擁有住宅面積的理想戶型之間,出現階段性的消費斷層。也正因為如此,市場目前正醞釀著必要的調整和蓄勢,非如此不足以彌合這一斷層。但這並不應簡單地推導出,北京房價高得離譜兒這樣有悖事實的誤導性的結論。
■收入房價比運用問題上的偏差反映了對北京市房價問題認識的偏見
近幾年來,全市商品房的銷售結構正在發生著與社會購買力相適應的調整和變化。最明顯的要數超大、超豪華戶型的銷量增長已趨於遲緩,60至80平方米的中小戶型在市場上銷路日益看好。這個過程,實質是對消費斷層的接續過程,需要一定的時間。而在一些人心目中,對這個消費斷層沒有足夠的認識,因而把實際房價平均水平和對房型過大、過高的預期導致的成套房總價高搞混淆了,用並不准確的收入房價比生搬硬套地來證明原本已趨合理的北京市房價平均水平過高,卻忽視了收入平均水平線以下的人群基數巨大這一事實。這不能不說是一種偏差,其起源恰恰在於對北京房價認識上的偏見。
如果以套為單位評論房價高低,戶型面積的大小就成了影響房價的決定性因素。如果這樣,與其說北京的房價高得離譜兒,倒不如說前些年北京人對房子的戶型追求大得離譜兒。房子的大小本身就是見仁見智的問題,原本並沒有絕對的衡量標准。如脫離國情、市情和民情,很容易把大說成小或把小說成大。這裡不妨借用香港的例子來比照一下北京的戶型面積。香港的商品房中,60平方米左右一套的小戶型是多年以來的主流品種。香港比北京人均收入高十多倍,按理,當地居民的住房面積也似應大大高於內地。
但實際上不然,人均面積並未成倍增加,倒是香港房價相應高出了十多倍。戶型發展的規律性卻與北京出現了『巧合』,地少人多是兩地之間壓倒性的共同原因。由此可見,一個特定地區的居民收入房價比,不僅是衡量房價是高是低的參考依據,更是表現為該地區房地產市場化程度較高階段的一個客觀結果。反過來說,收入房價比進入並穩定在合理范圍區間,也就說明該地區房地產市場進入了一個相對成熟的階段。北京的房地產市場也會遵循這一規律。隨著我市居民收入今後逐年增加,居民的住宅改善在人均擁有數量上並不會表現在過大、過快的增長上,更大的可能,將是體現在住宅品質和價值的逐步提高上。
根據北京的發展計劃,2010年人均擁有住房20平方米。屆時的戶均人數也將降到2.9-3.0人,理論上合理戶型應在60平方米左右,其偏差值范圍應在50-70平方米一套。未來的房價走勢將主要受單套面積大於70平方米戶型的增量房的市場行銷價走勢的影響。它們大多將被高出平均收入水平的消費層所購買,從而成為京城房地產市場中的主導因素。市場的價值法則認為,大量商品在相當長的一時間段內所形成的成交價都具有相當的合理性。
最近某報社作的一個抽樣調查表明,一多半被訪者認為,北京的各檔房價是物有所值的,而他們對具體的收入和房價之比並沒有什麼特殊的關注就是很好的證明。將來的中高檔中高價房,既然是由收入在平均水平之上的中高收入家庭來購買,因而也就沒有必要也不應該更不可能把它們人為地打壓下去。相反,未來的房地產業,還在一定程度上要仰仗此類檔次的高端產品的發展來支橕。否則,房地產業的魅力又將何在?
在我國尚處於發展中國家行列的今天,是動用非經濟手段使房價向購買力迫降,還是按照發展是硬道理的精神,持久地不懈地提高居民收入以培育消費性內需,促使購買力向房價水平提昇,這是一對截然相反的經濟觀念的分歧。可以肯定的是,用行政的、輿論的、甚至煽情的手段對房價進行迫降是行不通的。為了引導廣大消費者從前一段對房價問題認識上的誤區中盡早走出來,對於業界各方面包括各級管理層今後再引用諸如收入房價比這一類軟科學概念和報道房價昇降情況時,要不帶偏見,要有一顆平常心,要有一個客觀公正、全面合理的解釋;不能先入為主,不能人雲亦雲,更不能簡單生硬地拿來佐證並不正確的結論,否則就有濫用和誤導之嫌。(李曉林)
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