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2001年,上海樓市又度過了一個豐收年,登記預售量達到了創記錄的1831萬平方米,供需比例為1:1.04,近年來第一次出現了市場的供不應求現象。不僅銷售量有大幅增長,而且上海的房價也一如筆者在2001年年初時所預言的出現了8%-10%的漲幅。截至2001年11月,中房指數為774點,較2001年1月的713點增長了61點,漲幅達9%。市民的購房熱情持續高漲,無論是『虹橋中華園』那樣的高價位別墅市場,還是如『匯龍新城』、『中凱城市之光』等公寓,或者是象『中福花園—青年匯』這種特殊的單身白領所需的產品的銷售狀況都十分火爆,樓市呈現一派熱鬧景象。隨著中國加入WTO之後,房地產市場也將逐漸與國際接軌,那麼,作為一個國際性大都市的上海,2002年的樓市又會是怎樣,筆者認為:2002年的上海房地產市場將出現以下幾個趨勢:
一、3000-4000元/平方米的中低價位樓盤將成為市場的熱銷物業。
根據本行自1998年起累計至今的4萬份客戶需求問卷的結果顯示,35-65萬總價承付段的客戶比例增長了5%左右,需求總價的『中層擴大』現象預示著這一市場的無窮的潛力。而且,隨著新一輪舊區改造項目的推出,特別是虹口、靜安、黃浦等舊區改造力度很大的區域的拆遷實施之後,對於3000-4000元/平方米的價位段的物業的需求量將會很大,定會出現需求大於供應的現象。但是,就目前上海的房價而言,總價在35-40萬元左右的住宅在內環線周邊已經近乎絕跡,雖然這裡有多數發展商趁市場好而抬高售價的緣故,但是如何適應客戶的有效需求還是十分值得發展商深思的,希望發展商不要盲目追求眼前的利潤,多開發一些合乎客戶實際需求的產品。筆者相信,中低價位的產品將可能會成為2002年市場的熱點所在。
二、4500-6500元/平方米的規模化中高價位樓盤也將會熱銷
至於中高價位的樓盤,筆者以為,隨著市民環保意識的不斷加強,對於小區綠化景觀的建設將越來越注重。因此一些具有一定規模,可以營造小區獨特景觀的規模化物業也將成為市場的熱銷物業。而一些規模小,難以營造小區環境的中高價位的樓盤的消化狀況則將會在物業規模化上遇到一定的困難。
三、外資開發商進入上海市場,越來越多的高品質物業將會出現。
隨著去年上海內外銷市場並軌的實施,越來越多的外資開發商開始進入上海的住宅市場,在促使市場競爭變得更加激烈的同時,也促進了上海樓市的發展,新加坡吉寶置業的靜安楓景苑、香港和記黃浦的古北項目等更多帶有外資特色的高品質樓盤將會推出上市,高品質特色樓盤將會在市場上熱銷。
四、別墅和高檔公寓的競爭激烈,購買需要謹慎。
當然,除了以上的一些向好趨勢之外,筆者對於市場上的別墅和高檔公寓還是帶有一定的懮慮。
雖然2001年的別墅市場十分火爆,但是隨著『一城九鎮』規劃的逐步開展,市效的別墅類物業的上市量將會激增,有可能形成供大於求的局面,購買者的選擇面將更加廣,因此在選擇別墅物業時應該多加比較,謹慎選擇。
與別墅市場一樣,隨著濱江改造計劃的實施,一大批江景房將會陸續啟動開發,最近即將開工的項目就有12萬平方米的湯臣海景公寓;9.7萬平方米的水岸豪華住宅鵬利海景公寓,加上原有的世茂濱江、菊園、仁恆濱江等水岸豪宅,2002年的水岸豪宅市場也將面臨激烈的市場競爭。因此,市民在選購此類物業時要辯清良莠,避免選擇一些借機炒作的水岸豪宅,而選擇一些真正物有所值的住宅。
綜上所述可見,2002年的上海房地產市場將更趨於成熟,趨於市場化,市民的需求導向將會使中價位樓盤以及一些物業規模及品質上有特色的樓盤成為樓市的寵兒,而一些高價位的樓盤的選購則將需要謹慎對待。預計2002年的上海房地產市場也將繼續2001年的熱鬧景象,整體成交量將仍然維持在1500-2000萬平方米之間,價格也仍會有8%-12%的漲幅空間,市場前景將繼續看好。(陳基強)
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