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進入新世紀的第一年,浦東新區房地產業進入新一輪快速發展周期:房地產業增加值佔新區GDP的比重繼續上昇;房地產景氣指數全年走出一條大陽線;房地產投資呼應市場需求繼續向住宅傾斜;商品住宅的建設與消費呈排浪式攀昇景象;存量房與辦公房租售市場交易盛況空前。2001年浦東房地產業在浦東經濟發展史上留下了輝煌的一頁。
一、房地產業增加值佔新區GDP的比重繼續上昇
據初步測算,作為浦東新區支柱產業之一的房地產業,其2001年增加值已達67.41億元,按可比價格計算,比上年增長18%;佔新區GDP比重為6.2%,比上年上昇了0.3個百分點;佔新區的第三產業增加值比重為13.3%,比上年上昇了0.5個百分點。同期,房地產業增加值的增長速度高於新區GDP增幅1.9個百分點,高出第三產業增加值增幅3.3個百分點;房地產業對新區經濟增長的貢獻率已上昇到6.7%,拉動當年新區GDP增長1.1個百分點,若再考慮房地產的關聯行業,如建築業、批零業、交通運輸業以及社會服務業等,那麼其對新區經濟增長的拉動就更明顯了。
二、房地產景氣指數全年走出一條大陽線
去年,上海市的人均GDP已超過4500美元,人們的消費已進入一個新的轉型期,消費結構昇級、置業投資和動拆遷安置等,極大地發掘了房地產的市場潛力,為浦東新區房地產業的蓬勃發展奠定了紮實的基礎。據測算,2001年浦東新區房地產景氣指數年初一開局就有不俗的表現,1月份為105.05點,3月份衝高到108.51點,超過上年的最高點107.95點,4月份又昇至110.07點,以後幾月一直游移在110點附近,10月份跳高至117.15點,創近年新高。由於樓盤品質的全面提昇,施、竣工周期相應延長以及房價增速有所趨緩等因素的作用,12月份房地產景氣收盤指數報收於112.16點,與今年的最高點相比,下降了5個百分點,但與前幾年相比,2001年全年的房地產景氣指數走出了一條大陽線。
三、房地產投資呼應市場需求繼續向住宅傾斜
2001年浦東新區房地產開發投資,在前幾年穩步發展的基礎上,開發商根據市場出現的供求新情況,及時調整了投資方向,使房地產開發投資繼續向住宅建設傾斜。2001年全年的住宅投資額已佔房地產總投資額的73.1%,比上年猛昇12個百分點;辦公樓佔7.1%,比上年銳降9.6個百分點。與此同時,商品房屋施工面積、新開工面積也相應增長。2001年,浦東新區商品房屋施工面積1132.2萬平方米,比上年增長8.5%;新開工面積395.7萬平方米,增長11.2%,其中商品住宅施工面積762.1萬平方米,新開工面積330.8萬平方米,分別比上年增長18.2%和26.7%(詳見下表)。
2001年浦東新區房地產投資、施工及竣工面積
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類別 投資結構 施工面積 新開工面積
比重(%) 增減百分點 絕對數 增長(%) 絕對數 增長(%)
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總計 100.0 —— 1132.2 85 395.7 11.2
住宅 73.1 12.0 762.1 18.2 330.8 26.7
辦公樓 7.1 -9.6 167.5 -23.4 0.2 -94.1
商業營業用房 6.9 0.2 86.1 -1.2 10.2 -23.0
其他 12.9 -2.6 116.5 2.5 54.5 16.5
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從以上數據可以看出:一是房地產開發投資結構呈快速調整之勢;二是商品住宅市場在新區房地產業的地位更加凸顯;三是辦公樓開發投資受前幾年市場因素和政策控制的雙重影響,投資明顯疲軟。
四、住宅的建設與消費呈排浪式攀昇景象
2001年新區商品房銷售面積達296.2萬平方米,比上年增長18.4%,商品房銷售面積增長速度高出商品房竣工上市量6.6個百分點,住房消費的持續昇溫,使部分空置商品房繼續得到消化。
從各類商品房的供求形勢來看,結構性差異還是存在的。商品住宅市場延續上年的供求格局,繼續表現為銷售總量超出當年竣工上市量,而且兩者的距離正在逐步拉開,全年商品住宅竣工面積172萬平方米,比上年下降7.4%;商品住宅銷售面積達225.6萬平方米,增長14.4%。辦公樓市場,盡管租售情況良好,但投資規模、竣工上市量和租售量極不相稱。2001年,新區辦公樓開發投資佔房地產開發投資的比重僅為7.1%,比上年下降一成多;辦公樓竣工面積為19.3萬平方米,下降近五成。
五、存量房與辦公房租售市場交易盛況空前
浦東新區房地產增量市場產銷兩旺的繁榮景象,極大地帶動了存量房(二手房)市場,2001年存量房交易量飆昇到歷史新高點,全年交易面積162.9萬平方米,佔同期商品房銷售面積54%,交易套數20959套,成交金額36.6億元,分別比上年增長1.4倍、1.7倍和1.6倍,增幅是上海市存量房市場平均增幅的2倍。其中職工所購公有住房上市成交8247套,成交面積42.5萬平方米,佔存量房交易面積的26.1%。存量房交易量的大幅增長,從另一側面顯示了浦東房地產市場正日趨成熟。
與此同時,陸家嘴金融貿易區樓宇租售率持續攀昇,自1997年底以來,在竣工面積擴大1倍的情況下,租售自用率仍呈一路上揚態勢,至2001年底,租售自用率達到歷史最高點。在已竣工樓宇的可用面積中,租賃面積為106.6萬平方米,內環線以內租售自用率為81.5%,比2000年末提高了11個百分點,其中,小陸家嘴地區已達85.1%,比2000年末提高了16個百分點。
可以預計,2002年,隨著貨幣化分房政策的出臺、居民收入的提高,『入世』效應的進一步釋放、樓市品質和人文環境的提昇,和房地產流通、中介、物業的逐漸規范管理,房地產企業本身的做大、做強,以及浦江兩岸綜合開發工程建設序幕的拉開,都將會使浦東房地產業繼續穩步發展。(鄒錦標)
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