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——石家莊市地產交易市場開拓進取、創新發展、貢獻社會紀實
春節剛過,當記者走進石家莊地產交易市場辦公大廳的時候,在辦公桌前早已又看到地產市場員工們緊張而忙碌的身影了。由於工作關系,記者與石家莊市地產交易市場經常接觸,但每次去都會發現許多閃光的亮點吸引我去報道、挖掘。特別是近幾年來,石家莊市地產交易市場,在石家莊土地管理局的正確領導下,在地產市場領導班子的帶領下,全體同志、團結拼搏、開拓進取,充分發揮自身優勢,創造性的開展工作,使石家莊市地產交易工作,走上了規范化之路,從而為石家莊市土地收購儲備、招標、拍賣、掛牌出讓探索出一條成功之路,為石家莊市房地產的健康發展起到了巨大作用。
石家莊市地產交易市場是於1998年8月18日正式組建並掛牌工作的,現有乾部職工22人,由綜合、財務、土地交易、地價管理、土地收購等六個科室組成,辦公面積1600平方米,初步實現了辦公自動化。目前,一個功能齊全,辦事高效,廉潔創新的市級地產要素市場已基本形成。自組建以來,連續三年被省、市政府評為先進要素市場。2000年在全省召開的先進生產要素市場表彰會上介紹了經驗。2001年11月28日,河北省國土資源廳在石家莊市地產交易市場召開全省土地市場建設先進經驗交流現場會成為全省各地學習的榜樣。2002年元月11日田風山部長到該市場檢查指導工作。近一年多來,先後有21個省內外的市、縣土地局來市場參觀學習,都給予了很高的評價。是什麼原因,他們能受到全國眾多同仁和領導者的肯定呢。
2001年,該市場土地交易成績喜人:為政府創土地收益2.06億元,在2000年基礎上又翻一番。其中,公開招標、拍賣、掛牌出讓土地5宗,面積639.41畝;企業改制土地27宗,面積895.52畝。盤活土地資產2.4億元,妥善安置國有企業職工6321人;收購土地19宗,面積531畝;現有儲備土地23宗,面積887.4畝。
一、認識到位是基礎、領導重視是關鍵
(一)、增強服務意識,提高服務質量
『為客戶服務,讓客戶滿意』是這個地產市場每一位員工的工作信條。市場黨支部充分發揮思想政治工作優勢,在實踐中,探索出了獨樹一幟的『換位法』和『假設法』。
所謂『換位法』,即:自己與開發公司換位,與企業換位,設身處地的為企業著想,換位後擺正自己與開發公司、企業等的關系,徹底擺脫『老大』的心態,用換的角度去考慮如何將事情做到完美。認識到不僅僅地產交易市場的工作是為政府工作,為舊城改造做貢獻的,開發公司、企業都是為政府工作的,尤其開發公司在舊城改造中做出了很大貢獻,市政建設有他們的功勞,應該體諒他們的難處。這樣,認識到位了,纔能為客戶提供更優質的服務;所謂『假設法』,即:假設你是局長,該不該抓各種制度的落實。假設你在工廠上班,敢不敢隨意遲到早退。假設你是用地戶,你希望地產交易市場怎樣辦事等。這兩種思考問題的方法,激發了工作人員為客戶提供優質服務的熱情,從而提高了工作效率,帶動了服務的高質量化。
(二)、加強學習,提高素質
2002年,是中央確定為轉變作風、調查研究年,因此樹立良好形象、抓緊制度創新建設便成為市場每位員工永恆的話題和嚴格要求的目標。該市場的領導定期帶領員工們學習各項規章制度和法規政策,自行充電,努力提高政治、業務素質;認真學習《公民道德建設事實綱要》,緊緊圍繞地產市場的工作實際,以『愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會』為行為准則,端正言行,增強熱愛國土資源管理事業的決心和信心,提高員工的道德涵養。
(三)、落實制度,轉變作風
該市場注重以制度抓乾部隊伍建設,以制度管根本、管長遠為出發點,制定了市場及各科室職責、國有土地使用權出讓規則及國有土地使用權招標、拍賣等六項程序、廉潔自律守則等15項規定。要求每個工作人員認真學習執行,保證了市場乾部隊伍健康穩定發展。
(四)、勤政廉潔團結務實
市場建設取得以上驕人的成績,和地產市場有一個勤政廉潔團結務實的領導班子是分不開的。3位主任經常了解市場工作人員的思想動態,對每位同志都能像對待親人那樣給予關心和照顧,從而融洽了全體乾部職工的關系,形成了強大的凝聚力,激發了全體乾部職工的工作熱情。主任崔振生堅持每天步行上班,而且基本上是第一個簽到,在他的帶領下市場工作人員從未有一人遲到早退過。地產市場全體乾部職工經常進行勤政廉潔的教育,一方面用孔繁森等先進人物和事業大局進行鼓舞人教育人,另一面則用反面教材和典型案件經常給大家敲響警鍾,告誡大家時刻繃緊防腐倡廉這根弦。班子人員嚴格遵照市場制定的《廉潔自律守則》來規范自己的言行;堅決執行局黨組制定的『十條禁令』。不批關系地、人情地,公開辦事程序,嚴禁『吃拿卡要』現象發生,杜絕『不給好處不辦事,給了好處亂辦事』的不正之風。他們心往一處想、勁往一處使,體現了是一個有戰斗力,能乾事業、能乾成事業的勤政廉潔團結務實的戰斗集體。
(五)、領導重視支持是關鍵
任何一項工作能開展好、任何一項事業能取得成功與領導的重視程度大力支持有很大關系。石家莊市市長藏勝業上任伊始,在市長常務會上,通過了《石家莊市市區國有土地收購儲備暫行辦法》,並以市長令的形式頒布實施。這標志著石家莊市的土地收購儲備工作從此走上了一個新臺階。在不斷遇到新問題的情況下,市委、市政府和省廳的正確領導下纔使石家莊市土地交易土地收購儲備工作進展順利、效果顯著。市局顧旗章局長經常坐陣地產市場,為地產市場排懮解難提供了可靠的領導保證。
二、加大改革力度,下大力、研究制定政策
《石家莊市市區國有土地儲備管理暫行辦法》是地產交易市場幾年來一直在結合工作實踐不斷修改,不斷完善並不斷報請政府批准未果的政府規章。出臺《辦法》難度很大,特別是土地使用制度剛剛從計劃經濟向市場經濟轉規的時候,一些部門、一些人很難理解這種現實。為使此《辦法》順利出臺並實施,2001年元月開始,又在原來的基礎上,結合國土資源部的有關文件精神和其它外地在收購儲備中的一些經驗介紹,進行了認真的總結修訂,並且致力於做好人的思想工作。首先是領導的思想工作。利用報刊、文摘、內參等,只要有關收購儲備土地方面的政策或好的做法都及時逐級給領導提供參閱,從而引起領導的重視;其次,采取『走出去、請進來』的方法,解決一些部門、個別人的思想問題。2001年2月,由法制局牽頭,土地、規劃、計劃等部門有關人員組成考察團帶著問題就土地收購儲備辦法的出臺先後到杭州、武漢等城市進行考察學習,統一了大家的思想。經過多方面的努力《石家莊市市區國有土地儲備管理暫行辦法》終於在2001年4月1日以政府令的形式出臺並實施,這就使得石家莊市今後的土地收購儲備工作有了依據,也為石家莊市土地出讓走上規范之路奠定了基礎。
(一)、采取靈活多樣的收儲方式
隨著儲備地塊的增加,儲備成本越來越高,如果還按步就班照舊貸款進行土地收購儲備,成本太高,包袱太重。為了使收購每一塊土地的儲備周期縮短,實現儲備地塊效益的最大化,收購儲備人員在收購儲備土地過程中,積極探索,大膽嘗試,摸索出多種收購方式來降低收購成本,提高土地收益的路子,效果明顯。主要表現在以下三個方面。一是在收購土地前,通過多種渠道與規劃局取得聯系,摸清預收土地的規劃狀況,對那些規劃條件較為理想,比較好開發也容易出手的地塊盡快收購儲備,伺機成熟後向社會推出;二是對那些規劃條件附加值較高的地塊,采用意向收購的方式進行預儲備。即簽訂預收購協議,而不進行資金過戶,待時機成熟再正式簽訂收購協議,正式儲備。三是進行土地置換。從而減少收購過程中的各種成本,減少貸款利息,保證用最少的錢辦最急需、效益最大的事。
(二)、利用靈活的交易方法
1999年新《土地管理法》頒布實施後,要求進一步深化土地使用制度改革,對經營性房地產開發項目用地和其他具有競爭性項目用地應實行招標拍賣方式出讓,國務院15號文件也明確指出,國有土地使用權的招標拍賣必須公開進行。根據這一要求,積極探索並逐步完善土地招標拍賣制度。以前采取招標拍賣方式出讓土地,政府只確定土地出讓底價(最低保留價),房地產開發公司在這個基礎上競價,這樣容易導致地價無序攀昇。為了改變這種情況,充分發揮土地市場平抑地價的職能,今年又以招標方式出讓土地時嘗試采取新的方式確定中標人,以?2001?001號地塊為例,采取的是政府公開招標地價、競投人在指定時間內一次性付清地價款的方式出讓土地,以將公告確定的該宗土地地價款全額匯到市局指定銀行和指定帳戶者,確定中標人,如果有兩個以上(含兩個)競投者在規定時間段內將全額地價款匯到指定帳戶,則由評標委員會綜合確定中標人。采取這種方式,不僅抑制了地價的無序上漲,同時也保證了招標價款及時足額的回收,解決了以前招標拍賣中成交價款不能按時交納的問題。
為了拓寬思路,完善交易方式,該市場主要人員在到馬鞍山市考察的基礎上,他們擬定了國有土地使用權掛牌交易規則,報市政府批准後,於2001年11月16日正式實施國有土地使用權掛牌公開交易制度,對條件成熟的地塊采取掛牌出讓。掛牌公開出讓就是在規定的時間和地點公示掛牌出讓地塊的報價期限、地塊位置、土地面積、土地用途、使用年限、容積率、掛牌交易底價、當前報價等基本情況以及競買規則等內容,可以讓競買人輪番報價,按價高者得或采用綜合評定(分值高者得)等原則確定中買人。掛牌公開交易不僅適用於國有土地使用權的出讓,也適用於國有土地使用權的租賃和轉讓。采取掛牌公開交易,可以給競買人留有充足的時間進行測算地價,作出決策,而且掛牌交易允許多次報價,使房地產開發公司較為理智地反復進行競買,從而使成交地價與開發商所得利潤達到一個最佳結合點,既使開發商有利可賺,也使地價得到充分體現。這樣做既保證了土地交易公開、公平、公正,又實現了土地效益的最大化;既安全穩妥,又從源頭上扼制了腐敗。
(三)、土地出讓更加科學合理
石家莊地產市場在儲備土地出讓工作中,無論是拍賣、招標、掛牌等陽光方式出讓土地,都給參與者提供了公平、公開、公正的競爭機會,但他們並不是想讓土地價格無限制的上漲,實現價格最大化,因為他們深深的知道,土地價格無限制的上漲,只能加重房地產開發企業的壓力和開發成本,加重房屋的價格,更加偏離百姓的購買能力,把地價抬得很高,誰也不想買,誰也買不起,這將徹底違背他們的意願和目的,他們千方百計想方設法把准備出讓的土地管理好、利用好,讓土地實現優化配置,充分利用好土地,達到科學、合理的利用土地,使土地利用最大化,既不浪費又體現土地的價值。
為了使掛牌交易出讓土地方式更具合理性,他們不是簡單的把掛牌方式公示後不管不問,而是采取積極有效的手段,出於更合理全面細致的考慮,使掛牌後,參加競爭的房地產企業經過反復的市場調研,可根據各自企業的情況采取靈活多樣的陽光作業的方式方法得到自己理想的土地。這也是他們經過反復調研、反復換位考慮得出來獨創的成功經驗,例如:大塊宗地掛牌公示後,獲取土地的資金量很大,既要考慮地價價值又考慮公開公平公開競爭原則,是為社會創造一個良好的規范的市場環境,開發企業,可根據自己實力一次性付清地價款,也可以分期付款,而一次性付款價格達到地價基准價後,就能獲得相對較低的價格。而要采取分期付款方式的則需增加地價價值市場預計價款,高出掛牌交易公示的地價。全由開發企業自由選擇,在選擇土地使用權單位時,則采取計分方式,例如:7000萬整塊的地價,前期付款每500萬原則可計1分,累計分值高的單位優先獲得土地使用權。
三、突出市場建設的核心——地價管理
按國土資源部有關文件要求,石家莊市被列入2000—2001年國土資源大調查——城市土地價格調查項目的第一批實施城市,此項目的實施對於提高地價管理水平,建立城市基准地價更新和信息發布及查詢系統,實現社會化服務是非常重要的。為高質量的完成此項工作,市場有關人員專程到國土資源部有關部門諮詢,尋求技術指導,對首批試點城市——成都和西安進行了實地考查,並參加了國土資源部舉辦的專業培訓班,為此項工作的順利實施打下了基礎。在河北師范大學資源與環境學院的協助下,制定了《石家莊市區土地定級估價更新工作方案》和《石家莊市區土地定級估價技術方案》,並收集了新版石家莊市區圖、石家莊市區城市控制圖、工作范圍內1:1萬標准分幅地形圖、石家莊市土地利用總體規劃以及眾多的相關資料,目前已完成級別劃分(其中:綜合用地分七級,商業用地分八級,住宅用地分六級,工業用地分五級)。不同用途、不同級別的基准地價已初步確定。
四、進行城市土地價格大調查——健全地價動態監測體系
為全面把握我國城市地價水平和地價分布,實現城市地價的動態監測,提高地價管理效率,促進土地市場的規范、穩定發展,根據國土資源部《新一輪國土資源大調查綱要》、《土地資源監測調查工程項目實施方案》和《城市地價動態監測體系技術規范》,建立商業用地、住宅用地、工業用地不同級別、不同地價區段的監測點。他們按照國土資源部要求,對收集到的1050個點的3000張表格進行整理、分析、篩選、定點,初步確定監測點120個,市場交易樣點60個,已完成城市基本信息設置、地價監測點和樣點信息錄入、宗地圖的收集整理等大量詳實資料。
目前正在編寫120個監測點的技術報告、編制地價監測點分布圖、編寫《石家莊地價監測點采集與設立研究報告》、地價監測資料的信息編輯、多媒體課件制作等,計劃全部完成後,提交國土資源部驗收。
五、搞好資本運營,提高保障能力
在土地收購、儲備過程中,如何做好資金運做,是一個至關重要的問題。它直接關系到收購儲備工作能否順利進行,是否能通過資金的良好運作來盤活用好現有的存量土地。
(一)、撥付及時、壟斷市場
土地具有資源和資產兩重性,既是重要的資源又是重要的資產。對於目前的企業改革來說,盤活處置好企業的土地資產,對企業具有重要的意義。收購儲備工作就是要牢牢把握支持企業改革這一主線,及時收購,及時提供資金動力。比如石家莊市動力機械廠,通過盤活變現176畝土地資產,該廠不僅全部更新了設備, 而且一座佔地300多畝的嶄新廠房矗立在了石家莊市高新技術開發區。企業的規模擴大了,資金充足了,為企業今後的發展奠定了堅實的基礎。在此之前,也有一些開發商曾找該企業談土地開發事宜,但開發公司都是在只給企業少部分定金,開發得力後纔能將大部分資金付給企業。這樣運做,企業搬遷的資金如何來?企業擴大再生產的資金又如何能保證?而政府收購、儲備靠的就是堅實的資金基礎,政府能夠依照被收購企業的資金使用計劃及時撥付。從這一點上講,收購資金的及時到位也是壟斷土地一級市場的一個重要環節。同時也體現了土地為支持工廠『退二進三』計劃的實施解決企業技改、促進生產、解決職工下崗所做的社會貢獻。
(二)、控制額度、回籠迅速
土地收購、儲備的過程從實質上講是儲備資金流轉的過程。目前,土地收購、儲備的資金主要是通過銀行貸款取得。隨著壟斷土地一級市場的深入,進入土地儲備庫中的土地越來越多,銀行貸款的利息也將大幅度增加,儲備成本將越來越大。為解決這一矛盾,收購、儲備部門應做到未雨綢繆,及時將好出手的大宗儲備地進行公開招標拍賣。比如原石家莊市第四監獄的288畝土地就是通過現價交易及時回籠了9600萬土地儲備金。這樣做既激活了地產市場,又控制了貸款額度,為收購儲備工作向縱深發展奠定了堅實的資金基礎。
在收購儲備工作中,實現土地資本效益最大化和儲備成本最小化是收購儲備工作者一直探索和追求的。利用儲備庫中的土地和新的被收購單位的土地進行置換是降低儲備成本的一條很好途徑:通過意向收購能更好的解決這『最大』和『最小』難題。這兩種方法:1、儲備庫中必須有地可換。2、被意向收購單位不急需顯化土地資本。只有這樣,收購儲備這篇文章纔能做活做大。
土地收購儲備資金運做是一個比較復雜的系統工程,可以說收購儲備的過程就是資金運做的過程,始終把握好資金運做這一主線,纔能更好地為企業服務,纔能從真正意義上壟斷土地一級市場,也纔能管好用活現有的存量土地。
六、改善硬件設施,實現辦公自動化
隨著地產交易市場業務的不斷擴大,原有的辦公條件已遠遠不能適應土地交易市場的需要,在開展正常業務的同時,積極學習現代信息技術,先後去成都、深圳等地參觀學習市場信息建設情況,與多家軟件信息開發單位聯系,進行了土地交易市場的軟件制作和開發。對過去多年來的卷宗進行整理、統計、錄入,為石家莊市的城市發展提供詳實的數據,為各用地戶提供詳細的地產供應信息。目前,一個嶄新的窗口式辦公環境、辦公自動化和信息局域聯網自動化的地產交易市場已初具規模。
七、壟斷土地一級市場,為土地交易指出陽光道
每一宗土地交易都是一筆巨額資產,如果延用過去以行政命令,領導批條子的做法,就很難避免國有資產的流失,極易出現權錢交易等腐敗行為。所以,土地使用制度改革以來,土地的資產屬性逐步顯現,並在城市建設、企業改制、經濟結構調整等諸多方面發揮了日益重要的作用,成為市場經濟體系中的活躍因素,因此,在土地配置中引入市場機制勢在必行。建立土地市場是優化配置土地資源、減少行政乾預、提高工作效率、從源頭上扼制腐敗行為的治本之策。
(一)、規范操作使土地交易更公正
在土地資產處置過程中,要有一套嚴格過細的、無漏洞的操作程序是必不可少的,這些過細的操作規程,雖然會增加工作量,有時會影響辦事效率,但對於遏制領導批條子、行政乾預、一個人說了算、暗箱操作等行為,卻具有較強的防衛作用。在具體操作中細化、規范化、制度化操作規程,明確責任是十分必要的,特別是在土地出讓方式、定價、信息發布范圍等問題上,他們堅持了集體決策,嚴格按程序操作,保證了土地資產處置的公正、公開、公平。
(二)、歡迎監督,保證了陽光交易更加到位
土地資產處置是一個敏感問題,要保證配置過程中嚴格照章辦事,必須建立一套完善的監督制約機制。他們堅持了市紀委監察局提前介入,市公證處、新聞部門和廣大群眾的多級監督機制。在每次土地資產處置工作開始前,都要聘請市紀委監察局一名領導作為監督員,提前介入土地資產處置工作,共同擬定土地出讓方案,並對定價和出讓方式等問題具有建議權和一票否決權。主動接受市人大的監督,設置政務公開欄,在收費標准、辦事程序進行公開的基礎上,堅持了土地資產處置重大事項匯報備案制。在土地資產處置前,將土地出讓方案向市政府進行匯報,征求意見和建議,並及時修正方案;在土地資產處置後,將拍賣、招標或協議的經過、情況、金額等做詳細匯報,並將有關材料送市政府存檔備查。在土地資產招標、拍賣的過程中,還聘請市公證處、市新聞部門、有關領導和群眾參加,進行全程監督,增加了土地資產處置的透明度。
(三)、輝煌的過去激勵著他們更加努力
記者在石家莊地產交易市場的所見所聞無不感到欣慰和鼓舞,作為土地戰線上的每名戰士都為他們所取得的成績而感自豪和光榮。為土地事業奮斗了15年的石家莊地產交易市場主任崔振生的常講的一句話始終在石家莊地產市場同志們耳邊回響『德育是根本、服務是前提、為政府籌措更多的建設資金和管好用活現有的存量土地是目的』、『追求土地的陽光交易,實現土地交易的健康、有序、安全操作,是我們土地管理工作者的責任和義務』。
幾年來石家莊市地產市場連續取得輝煌業績,為政府壟斷一級市場獲得了大量城建資金,為土地出讓摸索出成功的經驗和路子,為搞好房地產開發創造了一個公開、公平、公正的競爭平臺。一個僅20來人的地產交易中心卻做出了令人敬佩、令人難以想象的巨大成就,在他們的身上不僅有團結、拚搏、奮斗,還有創新、探索、奉獻。他們能在短短幾年中,連續三年被省、市評為先進要素市場,並獲得多種榮譽稱號,與他們領導班子身體力行帶動好、乾部職工素質高、工作作風紮實好有著很大關系。『事業正末有窮期』改革正在深入,市場經濟大潮洶湧,我們堅信,石家莊地產交易市場一定會在市場經濟的風浪中勇立潮頭,不待揚鞭自奮蹄,馬年更上一層樓。(劉樹林 馬曉峰)
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