|
||||
信息社會在改變人們生活方式和工作習慣的同時,也對傳統的住宅提出了挑戰。現代高科技和信息技術由智能大廈走向智能小區,進而走進家庭成為必然。在我國,智能小區雖然出現纔幾年,但已經顯示出極大的生命力和市場,其發展不容置疑。然而,目前在進行智能小區建設的過程中存在一個普遍的問題:注重建設期的投入而忽視建成後的運營效果。
通過對已建成的智能小區的運營情況的實際調查,結果顯示運營效果很不理想:小區局域網因其運行成本高、服務質量差而陷於困境;一些小區智能化系統運行中故障不斷,錯報漏報頻頻發生,又缺乏相應的維修及糾錯保證,最後只能停止使用;家庭智能控制器實際能有效使用並得到住戶認可的不到12%。既然建設智能小區是一項經濟活動,就必須從經濟學角度來考慮在其整個壽命期中投入與產出的關系,而不僅僅局限於開發建設期。不僅要重視開發建設期的投資回收,更應該確保其在正常運營前提下服務功能的實現,最終實現預期的投資回報。
為了解決這一問題,使智能小區的智能化系統在運營階段能正常發揮其功能,就必須尋找有效的途徑來降低運營費用,改善運營環境,建立一種實用、高效的管理模式。下面就從幾個方面來分別加以論述。
一、智能化程度應與經濟發展水平、消費水平相適應
目前,在智能小區建設中,智能化系統『大而全』的現象十分普遍。開發商對所開發的項目應配置什麼樣的智能化系統缺乏正確的認識。在沒有充分市場調研的情況下就盲目地把所建樓盤推上某某星級並以此作為賣點。通過對智能小區投資強度的測算可以看出,隨著智能化程度的昇級,每戶的投資成本也由初級的3000-5000元上昇到普通的8000-12000元甚至於更高。而相應的運行及管理維護費用大約是其建設期投資成本的4倍左右。如此昂貴的成本費用,如果沒有相應的經濟發展水平、消費水平作其前提保證,智能化系統最終只能成為展品,變得名存實亡了。據統計,在上海、深圳一些經濟發達地區,小區物管費可高達4-5元/平方米·月,而在中西部地區,如成都、蘭州,小區物管費通常都低於1元/平方米·月。這一對比數字說明了不同地區的不同經濟發展狀況及消費水平,同時也給開發商在智能化系
統定位時提供了參考依據。筆者認為,智能化程度必須與地區經濟發展水平、消費水平相適應。
另外,在進行智能小區建設時還應意識到智能化的相對性。在同一地區,智能化程度有級別絕對之區分,開發商應該選擇與其項目相適應的智能化系統;而在不同地區,智能化程度具有相對性,在經濟發達的地區初級智能化到了經濟不發達地區有可能就成為了普通級甚至於先進級。這就說明開發商在選擇智能化系統時應該以經濟、適用為基本出發點,而不是生搬硬套到某某星級。只有這樣,纔能使智能小區的智能化系統落到實處,真正有效地為住戶提供服務。
二、擇優選擇系統集成商
智能小區能化的實施實質是一個系統集成過程。在這個集成過程中,各有關技術、設備、材料在集成商的控制下最終形成符合要求的智能化系統。目前,國內市場上集成商眾多,但其的技術水平和職業道德卻差別很大,名符其實的集成商為數不多。智能化系統中進口設備居多,這些大部分進口設備的技術與質量水平是符合要求的,在國外的運作業績也是好的。但是同樣的設備安裝到國內後其效果卻令人擔懮。如縮合布線系統的五類(loombps)施工完成後的數據傳輸速率只能達到三類(lombps)的標准;又如安裝後的BA系統中的監控點數達不到正常運行所需要數量等等。這種集成的不成熟性,輕者降低智能化程度,重者使智能化系統無法正常運行,必須導致成本費用增加和維護費用巨增。
另外,許多集成商都是有集成之名,行銷售之實,或者是某個智能子系統的集成商。他們對智能化系統整個實施過程不能進行有效地組織、控制及協調,使得智能小區內部智能子系統大都自成體系,各自為政,互不兼容。導致反復進行開牆布線,不但重復施工增加投資,而且子系統之間的兼容性也難以保證,給後期的物業管理帶來很多隱患。
從上述分析可以看出,只有通過把好集成商這一關纔能盡可能地避免以上情況的發生。在擇優選擇系統集成商方式方面,筆者認為應該借鑒工程施工的成功模式——招投標制。有實力招投標的開發商應成立專門的招標部及由專家組成的評標委員會,對該項工作進行系統化管理。自身沒有實力單獨進行招投標的開發商可采用委托制。在審查集成商資質時應重視對其業績的考查;在方案評審時應注考核其合理性,智能化系統實施過程中各子系統之間的銜接性及與土建施工方案的協調性。通過這種公開競爭方式,一方面確保了智能化系統集成的質量,另一方面有助於提高集成商的業務水平。
三、實施過程的有效監控
目前,智能化技術在實施過程中無完善的質量保證體系,從最初的可行性論證到最終的運行維護的全過程,缺乏統一的標准、規范。尤其是設備、造型、安裝及驗收的標准以及智能化系統施工規范與驗收標准。這已成為影響智能化系統質量的主要原因之一。在無章可循的情況下,智能化系統實施過程中開發商缺乏對眾多的參與主體——設計方、集成商、供應商,進行有效監控,不少工程的智能化設備是在無測試、無規范、無標准的情況下驗收的,一些工程『竣工』後智能化設備不能正常工作,智能化系統出現集成性差、有效監控點少、控制精度低等一系列問題,致使物業管理工作無法正常開展。
為此,在智能化技術實施過程中迫切需要完整的標准與規范作為指導,需要專業隊伍對其進行有效監控。筆者認為最佳的解決途徑是通過政府行為來規范智能化建設市場。首先,政府應根據智能化技術在智能小區運用的特點,系統地制定出一套完備的、可行的標准與法規,使之有效地規范智能化系統的功能定位、智能系統設計、施工、驗收、運行、維護及管理,用法規來約束參與者。另外,還應通過政府行為盡快組建相關專業隊伍,如招投標評審委員會、智能化系統質量監督機構、竣工驗收機構及日常管理監督機構,使他們各司其職,對智能化系統整個壽命周期進行有效的監督控制,使其在壽命期內實現預期的功能。
四、優化物業管理
智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的,最終是通過物業管理實現的。因而物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果,優化物業管理至關重要。
(一)優化物業管理的前提是開發商改變觀念
開發商應該意識到,智能小區的物業管理不同於傳統模式下的物業管理,是以知識管理為主導的先進管理體系,這種體系的有效運作在滿足開發商個體利益的同時實現了為住戶提供安全、高效、舒適及優化環境的目標。開發商所銷售的不再僅僅是傳統意義上的住宅,而包含了許多達革在其上的服務。在此前提下,物業管理公司就應該在項目策劃階段就介入並與開發商共同完成智能化系統的定位;在設計階段提出合理建議;在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控,最終確保建成後的智能化系統有效運作。
(二)要優化物業管理就必須使物業管理向專業化、社會化、市場化方向發展
目前,有3個主要因素制約著物業管理在智能小區的正常開展。一方面,當前國內的物業管理尚未進入社會化、集約化的經營方式,大多數為一家物業管理公司管理一個樓盤,物管公司不成規模,其管理與技術的層次與能力必然低下。就大多數物管公司狀態而言,尚難勝任智能小區的管理工作。另一方面,物管缺乏專業人纔,管理人員技術水平低。物管所需配置的計算機及自控方面的專業人員工資水平較高,是一般規模物管公司難以承受的。此外,智能系統的復雜性、精密性、高技術含量及更新快等特點,使其運行、維護、保養費用較高,而因經濟等因素制約目前國內大多數地區智能小區物管費收入不可能與物管公司成本支出相抵,這就使得一些物管公司為了降低成本不得不削減現有人員配置,使得物管整體水平下降。這幾方面原因是致使許多智能小區中智能系統維護不及時,設備故障率高,一些智能小區將智能化系統棄之不用的物管方面主要原因所在。
由以上分析可以看出,要優化物業管理,就必須讓物業管理公司走向市場,向專業化方向發展。為此,政府應給予一些優惠政策扶持物業管理公司的發展,使其成為自主經營、自負盈虧的主體。另外,中小型物管公司可通過兼並、聯營等途徑形成集約化經營模式。這樣不但可以『化零為整』,增強技術力量,提高管理水平,產生規模經濟效益;而且可以克服『小而全』的弊端,節約成本費用,向專業化方向發展。通過資源的優化配置,特別是專業技術人員的合理配置,如成立專業技術隊伍,根據物業所需靈活地進行內部人員調配,來達到降低成本提高效率的目標。
(三)要優化物業管理就應該建立、健全各項規章制度
完備、嚴密、科學、合理的規章制度是搞好智能小區物業管理工作的『軟件』。物管公司必須依據各種智能設備及通訊系統的特性制定相應的維護、保養制度並進行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度,及時對自動經管理系統設備運行的統計資料進行總結、整理,並提出防范措施,防患於未然分類逐一建立智能設備檔案,包括原始資料及保養、維修等記錄,以便出現問題是有助於維修人員及時查明原因,排除故障。此外,物管公司還應建立各項工作的標准流程,制定崗位責任制、應急措施等等。只有完整、科學合理的規章制度作為保障,纔能使物管工作正常、有序地開展下去,提高工作效率。
住宅小區的智能化建設是大勢所趨,有著廣闊地發展前景。然而,智能小區畢竟是一個新鮮事物,其發展必將經歷一個由初級到高級,由不完善逐步走向完善的階段。筆者希望通過多方面的共同努力來規范智能小區的建設,使其逐步走向健康、有序的發展軌道。(曾珠)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||