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■沒有土地使用證的福利房成了商品房
■消費者的合法要求被一再置之不理
■工商部門依法查處反而成為被告
日前在中消協的一次新聞發布會上,記者遇到一位前來投訴的吉林市商品房業主,在場的中消協投訴與法律事務部主任王前虎告訴記者:這個案子很典型。
翻看了這位業主帶來的投訴材料後,記者感到非常吃驚:我們平時接觸的房地產糾紛往往模棱兩可,很費心思纔能判斷是與非。而這個案子中,開發商的欺詐事實很清楚,而且當地工商局和消協也已進行了大量深入的調查工作,人證物證俱在,卻拖了幾年解決不了。這種反常的現象原因何在?近日,記者前往吉林市采訪。
■滿心歡喜買了兩套『問題房』
董桂秋和潘英夫婦在1998年底花40萬元,買下吉林市龍潭區房地產開發經營公司(區政府投資開辦的房地產開發企業)建於遵義路的兩套商品房時,做夢也沒想到會被拖入一場曠日持久、使人精疲力竭的維權官司中。
3月27日,記者來到遵義路1號樓,董桂秋夫婦的商品房位於5單元7樓,是相鄰的兩套房。董桂秋告訴記者,買房時,開發商宣傳入住後可全天供生活熱水,這在1998年是很少有的誘人條件,他們主要是衝這個纔下決心的。『當時這房子賣1800多元一平方米,是龍潭區最貴的。我們去看房時,看到確實有熱水管、煤氣管道和計量表,加上他們是區政府下屬公司,覺得不應該有問題,所以就相信了他們。』
1999年3月他們入住後纔發現,整個單元沒煤氣,自來水壓也很低,7樓經常用不上水,更不用說生活熱水了。為了生活他們只好買水喝,並自己在自來水管道上加了一個15米揚程的抽水泵,但用水高峰時仍然抽不上水,只能在半夜大家都不用水時再抽。他們多次找開發公司協商,要求解決兩水一氣的問題,均被開發公司拒絕,甚至根本不承認有過這樣的承諾。還聲稱:購房合同上沒有的就不算數。
董桂秋夫婦說,這棟房共有5個單元,其中4個單元是回遷房,屬於福利性職工住宅,水、電、煤氣管道俱全,而且使用極便宜的『福利』煤氣。而第5個單元,也就是他們所買的這個單元,是額外『擠』出來的一個單元,共有10套商品房。
記者在樓前看到,5單元和其它4個單元之間的牆上有一道很明顯的縫隙,從外觀上看就是『拼』在旁邊的。他們這兩套房子中的一套早已裝修好,看得出來房主在裝修上下了很大功夫。這時是下午3點左右,董桂秋完全擰開廚房的水龍頭,僅流出細細的水流。地上有一個大水缸專門用來儲水。董桂秋撫摩著衛生間裡精美的浴缸和洗手池痛心地說:『這些都一次也沒用過,只是夏天用來存水。』
而另一套房子還是原封未動的毛坯房。董桂秋說,這房裡的暖氣管道居然接反了,回水管接在進水管上,進水管接在回水管上,根本不能采暖,所以房子就一直擱在那兒了。
然而就是這樣的房子,開發公司一直不給董桂秋開具購房發票,也就無法辦理產權證。經過多次討要,纔在2000年11月6日給他們開了兩張手寫的『說明』,並蓋了公章。當然,這兩張不倫不類的『說明』仍然辦不了產權證。開發公司賣房時使用的合同文本是1996年吉林市就已宣布作廢的一份格式合同,雙方簽訂的銷售合同中也沒有載明有關土地使用權來源的內容。
■工商局開出20萬元罰單,
市中院判決『雙倍賠償』
夏志力是龍潭區工商局原消保科長,也是董桂秋夫婦與開發公司打官司的委托代理人。他接受采訪時一開口就很激動:『 龍潭區工商局於2000年3月25日正式立案調查此事,今天是2002年3月26日,正好兩年,這兩年我就沾在這事上了!』
他說,因董桂秋和其他幾位消費者多次投訴,局裡對此立案調查,從2000年3月至2001年7月,歷時一年多。調查時間這麼長,原因是案情復雜,開發商又極不配合。
夏志力拿出厚厚的幾摞材料給記者看:調查結果表明,龍潭房地產開發公司出售的這10套商品房沒有國有土地使用證,沒有房屋銷售許可證,使用的土地及規劃都是龍潭區政府的,本來是住宅樓而不是商品房。也就是說,開發公司將政府劃撥的土地用來建商品房出售,讓購房者多承擔了土地出讓金,開發公司在銷售房屋時卻對消費者隱瞞了這個頭等重要的情況。而且這個樓房也沒有經過質檢驗收。這些情況有吉林市土地局、吉林市質檢站出具的證明及相關部門存檔的文件作為證據。
此外,開發公司在銷售時還向消費者宣傳有自來水、生活熱水和煤氣,購買這個單元商品房的消費者一致證明銷售人員當時有過這種承諾。就連開發公司的銷售負責人在接受工商局調查時,也多次承認售房時做過這樣的承諾。但到現在已入住4年,這些承諾都沒有實現。
夏志力說,按《消法》的規定,商品和瑕疵同時存在,商家有如實告知情況的義務。沒有如實告知就是隱瞞,即構成對消費者的欺詐。何況開發公司在銷售時還有許多虛假宣傳,欺詐消費者是確鑿無疑的。
龍潭區工商局考慮到這是區政府的開發公司,本想『手下留情』,先采取了規勸的方式,要求其改正。2000年9月21日,龍潭區消協和工商局召開由開發公司和消費者代表參加的調解會,並邀請區人大主任、區政協主席到場。調解會公開做了錄音錄像。開發公司的代表當著大家的面,又一次承認售房時向消費者做過入住後可供兩水一氣的承諾。調解會上,消協和工商局要求開發公司三天內給消費者一個答復,但開發公司後來沒做任何答復,區消協宣布終止調解。
2001年3月,董桂秋向吉林市中級法院提起民事訴訟,狀告開發公司欺詐侵權。中級法院審理後認為:開發公司的虛假宣傳構成了對消費者的欺詐,違反了《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》。2001年7月,中級法院依據《消法》第49條的規定,判決開發公司向董桂秋退還房款,並以房款一倍賠償損失。
其實法院和工商局一樣也考慮過『手下留情』。審判長孫曉峰告訴記者:本來並不想判這麼重,曾在法庭上詢問開發公司的代表,多長時間能把『兩水一氣』給消費者補齊,但他們的答復似乎遙遙無期,事實上根本就沒想去做。於是當庭判決它雙倍賠償。
同時,龍潭區工商局在進一步調查後,也依據《消法》和《反不正當競爭法》,對開發公司罰款20萬元。
■工商局成了被告,區法院認為
口頭證詞不能作為證據
記者在采訪時從這幾家業主處得知,這家由龍潭區政府投資開辦的房地產開發公司已於2000年7月改制為『龍潭房地產開發有限責任公司』,原法人代表陳東則昇任龍潭區副區長。
夏志力告訴記者,龍潭工商局做出行政處罰後,龍潭區信訪辦主任作為開發公司一方的代理人,向龍潭區法院提起行政訴訟,反告工商局處罰不當,並利用政府背景,搞了一系列制造偽證的活動。他拿出一摞證明材料:吉林市質檢站已於2000年8月25日向工商局出具了開發公司的商品房沒有經過質量認證的證明,在某些領導的乾預下,又於2001年4月給開發公司開出了一張質檢合格的證書,並把日期回簽為1998年12月。開發公司從來沒有取得國有土地使用證,卻在這種情況下為買房人辦出了一個漏洞百出的個人土地使用證,並用這個違規的土地證作為法庭證據。
至於『兩水一氣』,他們又怎樣自圓其說呢?董桂秋說:他們居然用該樓房其他4個單元(即福利職工住宅)都有水有氣來證明5單元也有水、氣,作為他們沒有欺騙行為的證據。實際上5單元至今沒煤氣,沒熱水。董桂秋和其他幾家業主要上法庭為工商局作證人,遭到法院拒絕。開庭時他們要去旁聽,被法庭阻攔而發生衝突。他們出具的證言,法庭認為『消費者與本案有利害關系』,不予采納。
最終,龍潭區法院以『缺乏事實與法律依據,適用法律錯誤』為由,於2001年12月21日判決龍潭區工商局撤消行政處罰。
3月26日下午記者來到龍潭區法院。行政庭審判員胡兆康曾為此案合議庭成員,談到為什麼判工商局敗訴,他認為:關鍵在於怎麼看『引人誤解的虛假宣傳』。他說:我們應該重證據,工商局取得的證據僅是當事人的口頭證詞,那是可以任意改變的,應該更重視合同,合同上是否有這些條款?促銷時可能隨口說,但合同上並沒寫,而且也看不出價格上有什麼差別,價格還是原來的價格,並沒有漲價。
記者滿頭霧水地問:『但怎麼看得出漲沒漲價呢?如果分一、二期開發,一期沒熱水,是一個價,二期有熱水又是一個價,這就很明白。而這些房子不存在這種比較。』
胡兆康審判員說:『但事實就是這樣,我認為他們並沒抬高價格。價格沒提高,民事訴訟也就沒意義。開發公司沒給住戶造成損失。』
■消保人員認為:合同上沒有,
並不能免除法定義務
針對初級法院的這種說法,夏志力反駁道:《消法》中有『先合同義務』的規定,就是說,一般消費者以普通注意力看不到(因消費者不是專業人士),但合同上應該有的條款,商家不能故意隱瞞,有告知的義務。
因此,合同上沒有,並不能免除開發公司的法定義務。沒有履行這種法定義務,可以依法視為對消費者的欺詐。
他還說:目前從全國的情況來看,房地產官司中,消費者很少有贏的,這很不正常。這個案子,我們工商局投入這麼多精力去調查取證,事實很清楚,要是還打不贏的話,那就太不正常了。
龍潭區工商局不服初審判決,向吉林市中級法院提起上訴。中級法院行政庭已於3月19日開庭審理此案。
在此之前,開發公司不服吉林市中級法院作出的『雙倍賠償』民事判決,向吉林省高級法院提出了上訴。而因為這場行政訴訟,高級法院作出了『中止訴訟』的裁決。按司法程序,中級法院的『雙倍賠償』民事判決就無法執行。
在采訪中,吉林市中院的有關人員認為,高院其實本可以不判『中止訴訟』,繼續審理。而這個裁決看來也是行政乾預的結果。
5單元的另一住戶王振民認為,這個官司拖了這麼長時間,很明顯是因為行政乾預。他說:『買房時他們承諾得很好,裝修時纔發現很多問題,但已經買了,只好認倒霉。到現在4年多了,承諾一件沒做到。想賣掉吧,又沒有產權證。我就等著看董桂秋這官司的結果,她要贏了,我也要去討個說法。』
董桂秋的丈夫潘英告訴記者:正是因為其它幾家都在看著,開發公司就要不惜一切代價打贏這場官司。他們的目的是至少要拖延時間,一旦拖過了訴訟期,其他幾戶就無法起訴他們了。
■此案雖未了結,已受到多方關注
吉林省的全國人大代表王維忠十分關注此案。王維忠教授告訴記者:『今年初,我就《消費者權益保護法》的修改提案進行調研,從省工商局那裡得知此案。他們說,執法太難,因為原來的開發公司經理當了副區長,而該區法院又做出了一個不適當的行政判決,使工商局難以執法。』王教授說,人大代表的責任感促使他要過問此事。
王教授已致函吉林市中級人民法院院長,請院長關注此案,對區工商局上訴案盡快審理。他說:『我會跟蹤到底,一定要還消費者一個公道。』
中消協投訴與法律事務部主任王前虎認為,此案在五個方面非常典型:
1、地方政府辦企業,違法、違規操作,很典型。
2、欺詐也典型,將福利性職工住宅當做商品房出售,這是法律所不允許的。
3、空承諾、不兌現,由此引發的糾紛相當典型。
4、行政機關依法進行處罰後,違法者不敢走行政復議的正常路子,繞彎子搞行政訴訟,致使處罰無法執行,動用行政力量乾預司法很典型。
5、吉林市中級法院在事實清楚、責任明確的前提下,准確地運用法律來判決此案,按說此案已經圓滿畫上句號,違法者又使案子出現反復。以偽證反駁事實也極為典型。
王主任說:此案拖延至今,消費者的合法權益得不到保護,我們感到很遺憾。但法律是嚴肅的,相信各級政府、法院能夠依法、公正地處理此案。
記者采訪吉林市中級法院行政庭時,負責此案的甄香君副庭長告訴說:院長十分重視這個案子,已在王維忠代表的來信上做了批示。我們的原則一是速辦,二是慎辦,切實保障消費者的合法權益。(孫丹平)
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