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自從1998年住房制度改革之後,住房就不再是福利制度中的分配品,開始從計劃經濟下的基建投資轉為了商品化投資,住房開始成為城市居民家庭生活中的消費品。盡管一些城市的政府尚停留在計劃經濟的觀念之下,沒有將房地產業作為一個城市高速發展的支柱產業;盡管一些的城市中低收入家庭尚被排除在商品房購買的行列之外;盡管統計數字中房地產仍列為投資項目下;盡管購房行為遠不如生活日用品消費更貼近於家庭生活,但房地產業已成為一個重要的行業產業,已成為消費領域中的黃金產業,這已成為一個不可爭辯的事實。如果生產資料被私有化合法佔有和神聖不可侵犯並列入憲法中得到保護,則辦公樓、工業廠房、倉庫、商業建築等等房地產中的其他產品同樣可以轉化成為投資領域中的產品。那麼房地產業在全社會的經濟發展中將佔有更加重要的地位。
根據《中國行業市場研究報告》一書中的資料統計,消費領域中任何行業都遠遠無法與房地產的消費貢獻相比。
當家用電器產量以幾千萬臺計算時,房地產以幾億平方米計算,竣工量超過了16000萬平方米,生產量超過6億平方米。當其它行業銷售額以百億元計算時,房地產銷售額在以幾千億元計算,並且只有房地產能在銀行信貸中獲得6300多億元的個人消費信貸額,只有房地產投資能在國家固定資產投資統計中成為單項統計項目,並且直接決定著投資增長的幅度,影響著GDP增長的比例。中國任何一個消費領域的行業都沒有房地產業對中國經濟高速發展、市場內需擴大、投資增長、城鎮建設的面貌改變以及人民生活基礎質量的提高作用更大。
如:家具、衛生陶瓷、空調、彩電等家用電器及諸消費行業的更新換代,幾乎全部與房地產直接相關。根據調查數據顯示,我國城市居民家庭住房面積與其擁有的電視機屏幕尺寸和數量成正比。在居住面積20平方米以下的家庭中,21英寸電視機佔到36.5%,29英寸電視機佔到15.9%。在居住面積41—60平方米的家庭中,21英寸電視機所佔的比例為31.9%,29英寸電視機佔到21.7%,居住面積100平方米以上的居民家庭中,21英寸電視機所佔的比例降至21.2%,29英寸電視機所佔的比例則達到36.4%。可見居民家庭居住面積對電視屏幕尺寸的制約極大。同時調查還顯示,居住面積20平方米以下的居民家庭中,擁有1臺電視機的家庭佔到83.4%,擁有2臺電視機的家庭為14.9%,擁有3臺電視機的家庭僅為1.7%。而在居住面積41—60平方米的家庭中,擁有1臺電視機的家庭為68.2%,擁有2臺的家庭為28.1%,擁有3臺電視機的家庭為3.7%。在居住面積100平方米以上的家庭中,擁有1臺電視機的比例下降為48.9%,擁有2臺電視機的家庭上昇到39.1%,擁有3臺電視機的家庭則達到了11.1%。
在調查中,同樣顯示出冰箱、空調的大小與數量類似於電視機與城市家庭的居住面積成正比。其他的小型家用電器、音響、VCD、DVD以及微波爐、吸塵器、燃氣熱水器、電飯鍋等等也同樣。如吸油煙機,在居住面積為70平方米以上的家庭中擁有量為73%以上;而居住面積30平方米以下的住房家庭擁有量僅為29.8%,充分說明了房地產是各種消費中的龍頭,只有充分發揮了房地產的龍頭帶動作用,纔有可能真正的啟動和擴大中國的內需。
目前中國的經濟在全球經濟發展並不十分樂觀的包圍中,解決如何擴大內需問題已成為首要任務。如果從可以看到的統計數字中確定房地產是啟動和擴大內需的龍頭行業,那麼就應將發展經濟的政策重心向房地產市場傾斜,而非過度的控制和限制。
房地產的利潤導向可以吸引足夠的各種民間投資的積極性,甚至這種投資的增長嚇壞了許多計劃經濟色彩濃厚的官員們。其實重要的在於中國實行房改,取消福利分房政策之後,如何采取各種方法和措施支持及鼓勵房地產業的全面發展。
首先是住房供應體系的建立問題,讓所有的人都有與家庭收入相對應的供給。23號文件明確規定的是三種供給體系。其一是中高收入者的家庭進入市場商品房供給體系,用購買或租用商品房的方式解決住房問題,這是市場的事。其二是中低收入家庭進入經濟適用房供給體系,這是政府的優惠磚頭補貼的政策性供給體系,是政府的事(盡管政府可以用市場化的操作方式,委托企業來建立這一供給體系,但這仍是政府的事,因為土地供給政策在政府手中決策)。其三是低收入家庭租用廉租房的供給體系,這是政府建立的社會保障的最低生活條件。同時用二手、三手房市場調節三個不同供給體系之間的結合部,以形成梯次改善住房質量標准的漸進過渡。
當國務院批准的23號文件已將商品房市場定位於面向城市中高收入家庭之後,政府如何對市場進行管理呢?那就是建立完善的市場運行規則和用宏觀的政策引導或限制市場發育,而不應再用行政命令或官方乾預的辦法直接參與市場的操作。
房地產業是中國今後十年中消費領域的黃金產業,許多人擔心房地產在高速發展的過程中會有大量的泡沫,並擔心這種泡沫會淹沒了中國的經濟發展。但縱觀中國現有的可能出現通縮的價格走勢和中國急需高速發展,急需用擴大內需來拉動經濟增長的形勢,重要的不在於預防和打擊市場中可能出現泡沫的問題,而是要用各種積極有力的政策措施來刺激居民的住房消費,用消費的增長來消除可能出現泡沫的擔懮。中國的現狀不是住房問題已經解決得很好,也並不缺少這種需求。同時並非銀行中的存款不足,也不是城市居民的存款不再上昇,而是沒有有利的措施來擴大和刺激消費。
許多經濟專家認為中國擴大內需重在調動廣大農村9億農民的消費。其實農民是最懂得置業消費的。農民收入低,手中的現錢和存款不高,但他們會拼命的首先滿足建房。有錢的農民根本不用刺激也會攀比和加大住房消費。重要的在於當前要首先刺激城市擁有大量存款的居民進行置業和購房的消費。如果每個城市增加2%的家庭購房就會使住房消費保持30%以上的增長。如果每個城市增加5%左右的家庭購房就會使住房消費成倍的增長。這種消費會對GDP的增長提供巨大的貢獻,因此用積極的傾斜政策推動房地產業的發展和刺激住房的消費,不只是對經濟增長的貢獻,也是對社會安全和穩定的重大貢獻。(任志強)
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