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伴隨著春風煦煦,京城樓市也透出了濃濃的春意,在這一片生機中,郊區住宅更是顯現出誘人的發展前景—
在今年春季首個開盤的位於通州的郊區住宅項目岸芷汀蘭售樓處,前來諮詢,訂購的買房人絡繹不絕,著實讓售樓處的工作人員欣喜不已。據岸芷汀蘭銷售經理鄭英華女士介紹,由於該項目毗鄰京通快速路、輕軌鐵路,距CBD中心暢通無阻,朝陽路直達小區而深受購房者的歡迎,3月7日開盤的半個月內就售出45套,已完成今年銷售量的30%。
其實,銷售火爆的郊區住宅項目也不只岸芷汀蘭一家。像一幅畫卷、幸福人家、同心嘉園、日月星城、月桂莊園、翡翠城等一大批去年推出的郊區住宅項目都有不俗的銷售業績。
郊區住宅為何如此受購房人的青睞呢?偉業顧問公司市場研究中心主任李雪妍認為,目前北京城內住宅的供應市場是以高檔住房和商務樓盤為主,最為廣大中低收入消費者關注的中低價位商品住房開發規模卻相對較小,而郊區住宅由於土地供應充足,土地價格低,使郊區住宅的平均價格只相當於城區住宅價格的五分之二,這為廣大中低收入的普通百姓提供了可選擇的房源,特別是郊區的空氣、藍天、綠色、陽光等良好的自然因素,使開發商更容易建造出低密度、品質好、更舒適的住宅而受到廣大普通購房百姓的喜愛。
李雪妍分析認為,隨著住宅郊區化的迅速發展,今年京城樓市圍繞著『郊區住宅』將熱點頻起,主要表現在:
區域熱點:通州和大興
今年低價位的普通住宅將在郊區迅速發展,區域熱點將主要集中在通州和大興兩區域。通州和大興房地產市場有一定的基礎,但土地成本還未有明顯上昇,市場發展的空間很大,加之近期北京基礎設施的迅猛發展使這兩個區域受益很大,區域吸引力處於上昇階段,特別是在相對低價位的市場競爭中優勢顯著。事實上,近兩年來郊區住宅銷售業績最好的也是這兩個區。據悉,目前不少有實力的開發商正在緊鑼密鼓地加緊運作,不久這兩個區域的面貌還將有不小的變化。此外,相對高檔的郊區住宅則會分布在絕對距離較遠,但交通便捷的區域,海淀山後地區和溫榆河畔將成為開發相對集中的區域。
購買人群:以購第一居所者為主
由於住宅郊區化還處於初級階段,因此適合購買郊區住宅的人群構成比較復雜,但從目前的市場情況來分析,今年購買郊區住宅的人群將會以第一居所購買人群為主。
據調查分析,今年購買郊區第一居所的人群主要由三類人組成。其一是位於郊區想改善居住條件的本地居民;其二是在北京工作或經商的外地人;其三是原居住在城裡的拆遷戶,今年城內將有7萬戶居民需動遷,其中相當一部分居民將選擇郊區住宅。這些居民的共同點是經濟實力有限,大多是首次購房,特別重視房子的總價和經濟實用性,與城區便捷的交通聯系特別是公交聯系非常被他們看重。
產品特征:二居三居是主力
今年普通郊區住宅市場,被看好的產品要具有以下特點:二居或三居是絕對主力,戶型設計緊湊,經濟實用,面積適中或相對偏小,初裝修或滿足基本需要的精裝修。所謂緊湊的戶型,以兩居室為例,面積在80至90平方米左右,只有一個衛生間的戶型。但戶型緊湊並不意味著粗糙的設計,應有適度的超前性。
具備條件:高低檔項目各不同
據調查,今年將有大量的郊區項目進入市場,因此項目之間的競爭將日趨激烈。對於郊區低價位的住宅,要具備交通便捷,特別是有方便的公交線路與市區聯系;准現房開盤;社區規模大,能形成良好的基本生活配套;戶型面積與總價控制較好,30萬元的總價是一個敏感線。而對於高檔項目具備以下條件則是非常重要的:周邊環境幽美、安靜,相對遠離原有的區縣級中心;靠近快速交通線,方便私家車的出行;低密度,環境設計有特色,有較高檔會所;戶型舒適但不豪華,通過戶內戶外空間的精心設計營造高雅情調。
發展走勢:供應量將持續加大
從近期偉業研究中心的統計來看,雖然今年截至目前正式開盤的新項目只有岸芷汀蘭。但我們仍然相信今年是郊區住宅大發展的一年。一方面,市政設施的改善為郊區住宅的發展提供了契機,另一方面城區土地成本的居高不下也使城區開發的難度加大。預計今年郊區項目的供應量將持續加大,據悉,目前已在郊區拿到土地的開發商有不少實力很強,且掌握的土地數量巨大,正在加緊運作,年內就會推出的項目不在少數。另外,像翡翠城、康城等超大規模項目還將不斷地增加供應。
對於購房者來說,這是一個好消息,因為供應的加大一方面會給大家提供更多的選擇機會,另一方面,競爭的結果也會提高各項目的性能價格比,從而給購房者帶來更多的實惠。目前,問題的關鍵在於根據市場的情況做好前期定位,開發更多適合郊區購房主流的產品,這對於開發商和消費者來說意味著雙贏。(李霄峰)
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