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動遷居民對評估報告有疑問怎麼辦?
動遷居民可以要求原評估機構,對其評估結果進行詳細解釋。如果對解釋結果不滿意,動遷居民可以要求原估價機構復估,如結果有所調整,還需由原估價機構出具書面復估結論,居民不必繳納復估費用。如復估後居民仍有疑問,可在15日內申請由上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會進行鑒定。專家委員會根據評估報告的合理性、合法性、規范性作出維持原評估結果或是重新評估的結論。經專家委員會鑒定後,若作出重新評估的結論,動遷居民可要求原估價機構重新評估或者委托另一家估價機構重新評估。若當事人對重新評估結果仍有爭議的,可再次向專家委員會申請鑒定。
居民要求鑒定不必征得動遷單位同意動遷居民要求鑒定,不必征得動遷委托人即動遷單位的同意。居民申請評估鑒定的費用需由申請者預交。經專家委員會鑒定後,認定評估報告不合法或不規范或不合理需重新評估的,鑒定費退還居民,改由出具該評估報告的原估價機構承擔,若鑒定後維持原評估結論的,鑒定費則由居民承擔。
居民要依法保護自己的權利
有關人士提醒動遷居民,有疑問要先弄清楚有關房屋拆遷的最新法律規定(在上海市房地資源管理局網站或上海市房地產估價師網站http://www.valuer.ogr.cn上可找到),並向原評估機構諮詢或要求復估,經過分析思考後仍有意見,再申請鑒定比較妥當。因為一般性差錯如房屋朝向、房屋成新、質量、房屋的面積等在諮詢、復估中都可以得到糾正和解決。真正由於計算公式、評估方法失誤造成重新評估的是不多的。所以不要不加分析,抱有僥幸的心態隨意去申請鑒定,以避免造成支付鑒定費的不必要的損失。
估價機構會不會作假
一些居民擔心估價機構會不會和動遷單位串通一氣,出具失實報告。對此,上海市房地產估價師協會會長吳賽珍表示,26家有動遷評估資質的估價機構是由政府部門核定的,目前業務上不會存在問題。同時這26家估價機構也並非具有終身資格,政府部門制定了規范和規章,行業部門正加強監管,如果估價機構失去公正、屢屢出錯,行業協會將根據行規采取警告、業內批評和通告批評等一系列警戒措施,嚴重的將提請行政機關下達行政處罰,直至吊銷其執業資格。因此,相信估價機構是會在『獨立、公正、公平』的原則下開展估價活動的。如果發現估價機構有違規問題,可以向政府或行業管理部門舉報。吳會長還強調,在估價機構評估、復估和專家委員會鑒定時,將實行回避制度,即和拆遷單位有關系的相關人員必須回避,不能參與其事。
實行新法有時間界定
按照新的《城市房屋拆遷管理條例》、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》,房地產市場評估價實施動拆遷貨幣化補償的,系指11月1日以後取得『拆遷許可證』的動遷基地。
市民出售房屋也可委托估價
市民除了動遷房委托評估外,在二手房市場出售房屋也可委托評估。目前有資質開展房屋委托估價的房地產估價機構共有65家,上述26家估價機構也在其中。市民想在二手房市場出售自己的房屋,可在這65家估價機構中選擇一家委托估價。
案例一
案例背景:某某區二級舊裡私有住房。委估對象系未出租自住房屋;式樣:舊式樓房;部位:二層統間;朝向:東;建築面積50平方米。水、電、管道煤氣齊全,無衛生。進行房屋拆遷補償估價。
1、單位基准價格的確定
按照居住房屋的建築類型、建造年代、建築結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素,在同一房屋類別內確定典型房屋,對該二層舊裡住宅進行評估。取臥室朝南、底層前間戶型為樣本,運用市場比較法評估,確定單位建築面積基准價格(按產權計)為3700元/平方米。
2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價
臥室朝東,朝向修正系數為-2%評估對象位於2層,層次修正系數為+4%經現場查勘考慮采光、通風等條件較好,確定其他因素修正系數為+1%評估單價=基准單價×(1+朝向修正系數)×(1+層次修正系數)×(1+其他因素修正系數)=3700×(1-2%)×(1+4%)×(1+1%)=3809元/平方米
3、補償單價的確定
根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規定,該區域的最低補償單價為4009元/平方米,價格補貼系數為20%。該戶屬未出租的私有自住房屋,因其評估單價低於最低補償單價,故按最低補償單價計算。對產權所有人補償單價的計算公式為:
補償單價=最低補償單價×100%+價格補貼×20%=4009×100%+4009×20%=4811元/平方米
4、拆遷補償總額
拆遷補償總額=補償單價×建築面積=4811×50.00=24.06(萬元)
案例二
案例背景:某某區普通假三層新式裡弄,委估對象為公有住房租賃戶;部位:二層前樓;朝向南;居住面積25平方米。廚房、小衛生均為三戶合用。進行房屋拆遷補償估價。
1、單位基准價格的確定
按照居住房屋的建築類型、建造年代、建築結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素,在同一房屋類別內確定典型房屋,對該假三層新裡住宅進行評估。取底層前間、朝南的一室戶型為樣本,運用市場比較法評估,確定單位建築面積基准價格(按產權計)為4100元/平方米。
2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價
臥室朝南,朝向修正系數為0評估對象位於二層,層次修正系數為+4%經現場查勘,考慮采光、通風等條件相仿,確定其他因素修正系數為0評估單價=基准單價×(1+朝向修正系數)×(1+層次修正系數)×(1+其他因素修正系數)=4100×(1+0)×(1+4%)×(1+0)=4264元/平方米
3、補償單價的確定
根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規定,該區域的最低補償單價為4009元/平方米,價格補貼系數為20%。市場評估單價高於最低補償單價,公有住房承租人的補償價格計算公式為:
補償單價=評估單價×80%+價格補貼=評估單價×80%+(最低補償單價×2-評估單價)×20%=4264×80%+(4009×2-4264)×20%=3411.2+750.8=4162元/平方米
4、建築面積的換算
根據上海市房屋土地資源管理局有關規定,新裡住宅面積換算系數為1.82。則:建築面積=居住面積×換算系數=25×1.82=45.50平方米
5、拆遷補償總額
拆遷補償總額=補償單價×建築面積=4162×45.50=18.94(萬元)
案例三
案例背景:某某區六層混合結構新工房。式樣:成套。委估對象為售後產權房;部位:4層;房型:一室半;朝向:南;建築面積45平方米。進行房屋拆遷補償估價。
1、單位基准價格的確定
按照居住房屋的建築類型、建造年代、建築結構、設備、房屋戶型及功能的完整性等因素,在同一房屋類別內確定典型房屋,對該新工房住宅進行評估。取底層、臥室朝南的一室戶型為樣本,運用市場比較法評估,確定單位建築面積基准價格(按產權計)為4565元/平方米。
2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價
臥室朝南,朝向修正系數為0;評估對象位於4層,層次修正系數為+4%;經現場查勘,考慮采光、通風等條件較好,確定其他因素修正系數為+2%評估單價=基准單價×(1+朝向修正系數)×(1+層次修正系數)×(1+其他因素修正系數)=4565×(1+0)×(1+4%)×(1+2%)=4843元/平方米
3、補償單價的確定
根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規定,該區域的最低補償單價為4009元/平方米,價格補貼系數為20%。市場評估單價高於最低補償單價,自住產權房屋所有人的補償價格計算公式為:
補償單價=評估單價+價格補貼=評估單價+(最低補償單價×2-評估單價)×20%=4843+(4009×2-4843)×20%=4843+635=5478元/平方米
4、拆遷補償總額
拆遷補償總額=補償單價×建築面積=5478×45.00=24.65(萬元)
案例四
案例背景:某某區四層混合結構新工房。式樣:不成套;委估對象為公有住房租賃戶;部位:3層;房型:一室戶;朝向:西、南;居住面積15平方米。廚房衛生間均合用。進行房屋拆遷補償估價。
1、單位基准價格的確定
按照居住房屋的建築類型、建造年代、建築結構、設備、房屋戶型及功能的完整等因素,在同一房屋類別內確定典型房屋,對該新工房住宅進行評估。取2層、臥室朝西的一室戶型為樣本,運用市場比較法評估,確定單位建築面積基准價格(按產權計)為4150元/平方米。
2、確定朝向、層次、其他因素的修正系數和評估單價
臥室朝西、南,朝向修正系數取+1%評估對象位於3層,層次修正系數取+4%;經現場查勘,考慮采光、通風等條件相仿,確定其他因素修正系數為0。
評估單價=基准單價×(1+朝向修正系數)×(1+層次修正系數)×(1+其他因素修正系數)=4150×(1+1%)×(1+4%)×(1+0)=4360元/平方米
3、補償單價的確定
根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及有關規定,該區域的最低補償單價為4009元/平方米,價格補貼系數為20%。公有住房承租人的補償價格計算公式為:
補償單價=評估單價×80%+價格補貼=評估單價×80%+(最低補償單價×2-評估單價)×20%=4360×80%+(4009×2-4360)×20%=3488+731.6=4220元/平方米
4、建築面積的換算
根據上海市房屋土地資源管理局有關規定,多層不成套新工房面積換算系數為1.94。則:
建築面積=居住面積×換算系數=15×1.94=29.10(平方米)
5、拆遷補償總額
拆遷補償總額=補償單價×建築面積=4220×29.10=12.28(萬元)(梁志超 王舒)
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