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南京房地產市場在國內業界普遍被認為是一個缺乏特色、總是『慢半拍兒』的市場,但其『六怪』現象卻使各界人士莫衷一是。
第一怪,『房價太高』連天喊,高價房子不愁賣。南京恆生房地產公司的一個經理說:『這兩年新樓盤層出不窮,房價不斷攀昇,但也沒聽說哪家的房子賣不出去。』恆生公司1998年開發的房子起售價每平方米為2700元,去年10月份開盤的福安園達到3200元。到目前208套房子只剩下20套。南京市河西新區甚至出現『無價房』,就是購房者先預約登記購房,待開發商確定價格後再簽約。據統計,去年南京市住宅建設投資75億元,增幅13%以上。商品住宅增量還帶動了存量房。南京市空置一年以上的商品房下降到25萬平方米,比去年初減少了一半。空置房面積低於當年新開發面積10%,市場供不應求的基本特征成為南京市房價持續攀昇的一個重要注解。
第二怪,『二手房』市場,50人買,1個人賣。南京『二手房』市場有一個數字:平均50個人買房,只有一人賣房。在南京市萬家房產中介公司,每天登門求購『二手房』的人據萬家房產的龔先生介紹,他們代理的30多套『二手房』,不到三個月就賣掉了。不論是商家,還是購房者,都希望『房改房』能大量上市。據南京市房產局的有關負責人介紹,南京市有47萬套『房改房』,上市交易的只有1萬多套。房改房惜售的原因很多,其中售房款超標部分需繳納45%-65%的土地收益政策是一個重要因素。
第三怪,買了房子不入住,新房子空起來。在南京市100多個新建住宅小區,沒人住的房子隨處可見,向開發商一打聽,得到的答復是房子都賣出去了,只是沒有人住。已售房屋空置情況最突出的是南京市江寧區。據建設部門反映,江寧區近年來新建住宅面積達100萬平方米左右,其中大部分是南京老城區的人購買的,但入住率只有20%。在南京人感覺較偏遠的新住宅小區,入住率都不高。
第四怪,房地產業受表彰,房產局長下了臺。1999年和2000年度,南京市房產管理局連續受到建設部表彰,被評為全國房地產業管理先進單位。但在最近南京市的一次機關行業作風萬人評議中,房產局長卻遭到末位淘汰,被南京市委、市政府免去現職。群眾彈劾房產局的內容主要是商品房交易程序繁瑣、小區物業管理跟不上、房屋拆遷補償政策不規范、房價高等。據了解,南京房地產業受表彰不是沒有根據,業界人士普遍認為南京市房地產業呈穩健增長態勢,沒有『泡沫』。另據介紹,幾年前,南京市房產交易每年只有數千件,近年來交易量十幾倍、幾十倍增長,每年達到10多萬件,傳統的運行機制、工作流程和服務意識與房地產業市場化程度迅速提高的衝突愈演愈烈,盡管政府部門也在加強改革,但步伐明顯滯後,成為群眾不滿的焦點。
第五怪,物業管理成賣點,物業費收不來。據南京市恆生房地產公司物業部介紹,去年恆生公司補貼物業部49萬元。虧損主要原因是物業費低,收繳難。居民對小區物業管理的要求不斷提高,購房者越來越看重物業管理,但南京市物業費普遍很低,大部分小區物業管理費只有每平方米每月0.2元左右。這個價格是政府指導價格,不是依據成本核算。70%的物業公司是開發商組建,居民往往認為物業管理和開發商是一回事,對花錢買了房子,還要交物業管理費不理解。福利房時期的消費觀念沒有轉過來。據統計,南京市居民小區物業費收繳率平均不足70%,物業公司80%虧損。
第六怪,市場准入土地拍賣,開發商的日子不好也不賴。去年以來,大連萬達、深圳萬科等國內地產巨鱷搶灘南京市場。南京土地供應政策從2000年開始實施招投標制度,先後公開出讓土地15幅。這些事件可以說是南京房地產業的重大變動。但這並沒有對南京開發商產生衝擊。當地以國有獨資企業為主體的房地產企業仍然悠哉游哉。沒聽說哪家企業支橕不下去。據業內人士分析,南京市現有500多家房地產開發商,連續3年開發面積在10萬平方米以上的,只有30多家。大多數房地產開發商遭到淘汰將是不可避免的。
據專家分析,南京房地產市場的種種『怪現象』是市場處於初級階段的反映。表明房地產三級市場體系還不健全,政府調控和管理水平有待提高,消費者的消費觀念需要轉變。從拉動內需和推動房地產市場健康、穩定發展的目標來看,南京房地產市場目前處於良性運行態勢,存在的『怪現象』也屬正常。當前的根本問題是強化科學規劃的引導,防止房地產業低水平擴張。(周放)
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