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針對開發商跳著房號辦理預售許可證的問題,記者走訪了負責辦理商品房銷售許可證和預售許可證的市國土資源和房屋管理局市場一處。有關負責人回答記者,『像這種「跳」著樓層或房號辦銷售許可證是允許的,只要他辦的預售許可證在所交的土地出讓金的范圍內。』
預售許可證可以『跳著辦』
市國土資源和房屋管理局市場一處的有關負責人向記者解釋道:『根據有關規定,一個項目在立項並完成規劃設計後,是可以分期開發的。只要開發商把一棟樓的不少於40%的土地出讓金交了,開發商就可以辦理這棟樓的部分銷售許可證,但不能超過他所交的土地出讓金的范圍。』
開發商不許『掛羊頭賣狗肉』
針對讀者投訴,記者對這種允許有選擇地辦理一棟樓的預售許可證的管理辦法提出了質疑。
『目前,一些開發商由於自有資金不足,往往要靠預售款來滾動開發,因此有的開發商往往沒有交納土地出讓金、沒有預售許可證的情況下就開始賣樓,因此而出現的糾紛不少。這幾年,買房人越來越成熟,知道要看銷售許可證。於是,就出現了這樣的情況——有的開發商利用預售許可證辦理方法的空子,只交銷售樓座的部分土地出讓金,而後「跳」著辦二層、四層、六層的銷售許可證,而在實際銷售過程中,卻是整棟樓都在銷售;或者只辦理小區中某一棟樓的銷售許可證,而後用這一張預售許可證賣這個小區內所有的樓,導致一些買房人買了房卻遲遲拿不到產權證。作為管理部門,是否考慮到開發商會利用預售許可證的辦理方法鑽市場空子?應該如何避免開發商鑽這種管理空子?』
這位負責人的答復很明確:首先,開發商拿預售許可證『掛羊頭賣狗肉』是不允許的。預售許可證上所明示的銷售范圍外的房子,因為沒有交土地出讓金,市國土房管局或者當地區縣房地局將不予辦理商品房預售登記,而沒有這步手續,買房人無法辦理產權證。
第二,目前市場上是有一部分開發商利用預售許可證的辦理辦法在鑽空子欺騙買房人,一些買房人交了房款,卻遲遲沒有拿到辦理完登記手續的商品房預售合同可能就屬於這種情況,買房人催問的話,開發商會推說『房地局辦理預售登記手續繁雜,得等著』。實際上就是開發商沒有交土地出讓金,不能辦理預售登記手續。
買房人應該如何規避這種風險?這位負責人的回答是,現行的房地產管理辦法允許開發商可以分期開發,因此,購房人只有自己提高警惕。買房時不僅要看預售許可證的證號,還要看清上面所明示的銷售范圍是什麼,提防一些不法開發商利用銷售許可證的辦理方法鑽空子,把沒有辦理預售許可證的房子也一並出售。據這位負責人透露,目前,市國土房管局正在制定規范商品房銷售的一項新規定,預計在下半年出臺,這個新文件出臺後,部分開發商類似這種『掛羊頭賣狗肉』的不法做法將可以杜絕。
看清預售證所寫銷售范圍
買房人如何看商品房預售許可證?
這位負責人認為,經歷了前幾年的買房糾紛,現在很多買房人已經非常關注商品房項目的『五證』。但需要提醒買房人的是:買房尤其是買期房,購房人不僅要看預售證,還一定要看清預售許可證上所標出的銷售范圍。至於買房人應該如何看商品房的預售許可證,考慮到目前北京樓市商品房銷售分現房和期房兩種,因此,應分三種情況分別對待:已經取得房屋所有權證的現房:按2000年出臺的有關規定,現房銷售,凡是已經取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房,將不再辦理商品房銷售許可證。因此,買這類現房的購房人在買房時只需要看項目的國有土地使用證和房屋所有權證即可。
已竣工但沒有取得房屋所有權證的現房:按規定,對已經竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房,仍需要按照有關規定辦理商品房預售許可證。買房人買這類商品房,還需要認真看預售許可證上所標的銷售范圍。
期房:合法出售的期房必須具備『五證』,即建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。其中預售許可證至關重要。買房人不僅要看預售許可證證號,和有關部門核實這個證號,還要看清這上面上所標明的銷售范圍,不在銷售范圍內的商品房再好也別買。(記者餘美英)
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