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俄羅斯推行大規模的住房制度改革已有10年之久,從福利性質的住房制度逐步向市場化住房制度過渡。政府通過向居民無償轉移房屋產權,迅速建立起比較發達的一二級房地產市場。目前俄羅斯人均住房面積已達到19平方米,但低收入居民住房難問題仍未得到徹底解決。
1991年俄羅斯開始推行住房私有化,所有居民均可無償獲得所住房屋的所有權,超標部分需自己掏錢購買。居民獲得住房產權後,便可自由支配—出售、租讓或贈與。住房無償私有化的最大成果是使居民獲得了改善住房條件的最初資本,二級住房市場迅速地建立起來,年成交量佔不動產市場總成交量的80%。許多人通過賣舊房買新房,或出租舊房、用房租還貸購新房等多種方法改善居住條件。近年來由於經濟形勢穩定,居民收入大幅提高,房地產一級和二級市場十分活躍,房價也因此不斷上漲。
俄羅斯人均工資3400盧布(1美元約合30.8盧布),國家建設委員會最新公布的全國平均房價為每平方米7990盧布,而市場價格遠遠高出這個標准。如在莫斯科,普通樓房每平方米居住面積已達到700?900美元。因此,如何解決低收入居民住房問題,成為政府關心的問題之一。目前莫斯科市政府盡力為教育、衛生、公安等吃『皇糧』部門的職工優先提供廉價的租用住房,同時開始建設經濟適用房,住房困難的低收入居民至今還可去房管部門排隊申請免費住房。但由於財政資金有限,每年市政府建房不多,莫斯科今年只能解決1982年?1983年排隊者的住房問題。
與此同時,俄羅斯政府一直在鼓勵各種抵押貸款購房方式,這種方式主要為中產階級所接受。購房者首先首付30%的房款,並向銀行提供收入證明,年收入2.5萬美元以上的人,纔有可能獲貸款。由於俄羅斯通脹率一直很高,銀行為防范風險一般只提供3至5年的貸款。近年來開始推行得到國家資助的購房儲蓄,購房者先在指定銀行存入相當於房價5%的錢,交至50%後可得到住房,餘款3年內交清,貸款利息為8%,大大低於通脹率(最近3年的年通脹率約為20%)。政府還打算發放住房債券集資,加快住房建設,持有債券的人可優惠購房。
住房共用事業改革的滯後是俄羅斯住房制度改革的一大缺陷。住房共用事業指包括冷熱水、電、氣、取暖、維修、電梯、垃圾清理等30多項與住房有關的服務。目前這項費用主要由地方財政補貼,居民負擔部分不足一半。據統計,2001年3口人之家55平方米的住房,這項費用每月僅為430盧布。這項補貼使地方財政負擔沈重,影響經濟發展。同時許多地方政府拖欠熱力、電力、天然氣等生產企業巨額債務,企業因缺乏資金經常停工,從而造成居民生活困難。房屋和各種管道長年得不到維修,公用設施老化程度達60%,有四分之一已經不能使用,事故頻繁已危及居民安全。俄羅斯政府已下決心進行住房共用事業改革,作業試點城市的莫斯科從今年起要求高收入居民自願全額全額交納住房共用事業費,許多官員表示將帶頭交款。由於此項改革涉及千家萬戶,政府表示將慎重推行,逐步過渡到所有居民全額交費,對低收入居民給予直接補貼。
俄羅斯政府現已制定了2002?2010年解決住房問題綱要,確定了住房改革的基本方針,其最終目的是建立發達的房地產市場,開拓多種融資渠道,保障各階層居民住上安全舒適的房屋。
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